Κατοικίες: Το μεγάλο έλλειμμα | Capital

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Το έλλειμμα κατοικιών, οι ισχυρές προοπτικές των τομέων της φιλοξενίας και των logistics, αλλά και το επενδυτικό ενδιαφέρον που συνεχίζει να υφίσταται για τις πιο συμβατικές κατηγορίες των κτιρίων γραφείων και των εμπορικών καταστημάτων, αποτελούν ορισμένες από τις τάσεις που διακρίνει, μέσω σχετικής μελέτης της, η PwC. Σύμφωνα με την κυρία Φρέντυ Γιατράκου, Partner, Real Estate Platform Leader, PwC Greece, “η ελληνική αγορά ακινήτων περνά σε μια νέα φάση ωρίμανσης, όπου η ποιότητα, η βιωσιμότητα και η προσαρμογή στις νέες ανάγκες καθορίζουν πλέον την αξία. Με τη δημιουργία του δείκτη που παρουσιάζουμε στη μελέτη μας (Real Estate Performance Index) επιδιώξαμε να διαμορφώσουμε ένα εργαλείο μέτρησης και αξιολόγησης των παραμέτρων που συνθέτουν τη δυναμική της αγοράς”. 

Σύμφωνα με τα όσα επισημαίνονται στη μελέτη, η ελληνική αγορά ακινήτων περνά από μια περίοδο ανάπτυξης που στηρίχθηκε στην οικονομική ανάκαμψη σε μια πιο ώριμη φάση. Η μελλοντική της πορεία θα εξαρτηθεί από την ικανότητα του κλάδου να ανταποκριθεί στις μεταβαλλόμενες ανάγκες των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων και να αντιμετωπίσει διαρθρωτικές αδυναμίες, όπως η περιορισμένη πρόσβαση σε προσιτή κατοικία και ο κατακερματισμός των ακίνητων στον τομέα των logistics.

Μιλώντας στην πρόσφατη Prodexpo 2026, η κυρία Λίλα Τσιτσογιαννοπούλου, επικεφαλής του τομέα παροχής υπηρεσιών συμβούλων για την αγορά ακινήτων της PwC, τόνισε: “Η ελληνική αγορά ακινήτων εισοδήματος υψηλών προδιαγραφών διανύει μία από τις καλύτερες περιόδους της σύγχρονης ιστορίας της, καταγράφοντας έντονη δυναμική και ουσιαστικές αλλαγές. Σε αυτό το περιβάλλον, τα διεθνή επενδυτικά κεφάλαια είναι πολύ πιο επιλεκτικά συγκριτικά με το παρελθόν. Τα logistics συγκεντρώνουν έντονη επενδυτική δραστηριότητα, ενώ ακολουθούν τα σύγχρονα βιοκλιματικά κτίρια γραφείων και τα ξενοδοχεία, ειδικά όσα είναι μικρής επιφάνειας και έχουν τον χαρακτήρα “μπουτίκ”. Επίσης, το επόμενο μεγάλο στοίχημα της αγοράς ακινήτων θα είναι η μετατόπιση σε μοντέλα ανάπτυξης κατοικιών με στόχο την ενοικίαση”. 

Ειδικά σε ό,τι αφορά τον τομέα των κατοικιών, επισημαίνεται ότι “η αγορά κατοικίας αναδιαμορφώνεται, καθώς το κόστος στέγασης αυξάνεται ταχύτερα από τα εισοδήματα, η ιδιοκατοίκηση υποχωρεί σταδιακά και η ζήτηση στρέφεται προς μικρότερες κατοικίες. Με το κτιριακό απόθεμα να παραμένει γερασμένο και τις ανακαινίσεις περιορισμένες, η βασική πρόκληση είναι η προσαρμογή της προσφοράς στις νέες ανάγκες με παράλληλη διασφάλιση της πρόσβασης σε οικονομικά προσιτή στέγη”. 

Σύμφωνα με την ανάλυση της PwC, παρότι οι επενδύσεις σε κατοικίες έχουν αυξηθεί από το 2018, το έλλειμμα υπολογίζεται σε 8,8 δισ. ευρώ ετησίως από την αρχή της οικονομικής κρίσης το 2009 και μέχρι σήμερα, ή περίπου 140 δισ. ευρώ σωρευτικά. Το 2025 οι επενδύσεις σε νέα κτίρια κατοικιών διαμορφώθηκαν στο 3,1% του ΑΕΠ, συγκριτικά με τον ιστορικό μέσο όρο του 9,8% αλλά και τον ευρωπαϊκό μέσο όρο (2025) του 6,3% του ΑΕΠ. Επομένως, παρότι παρατηρείται ανάκαμψη, αυτή είναι περιορισμένη, καλύπτοντας λιγότερο από το 1/3 του επιπέδου των επενδύσεων διαχρονικά στην ελληνική αγορά. 

Στην πρόσφατη έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) για τη Χρηματοπιστωτική Σταθερότητα επισημαίνεται ότι “ο ρυθμός αναπλήρωσης του αποθέματος οικιστικών ακινήτων έχει παραμείνει υποτονικός, καθώς η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού τομέα διατηρείται επί σειρά ετών σε επίπεδο κοντά στο 2% του ΑΕΠ (β’ τρίμηνο του 2026: 2,3%), σημαντικά χαμηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο (β’ τρίμηνο του 2026: 5%). Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα για νέες κατοικίες παρουσιάζει άνοδο σε ετήσια βάση την περίοδο Ιανουαρίου-Ιουνίου 2026 (αύξηση κατά 40,9% του αριθμού των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν, κατά 32,2% σε όρους επιφάνειας και κατά 33,6% σε όρους όγκου), μετά τη μείωση που είχε καταγραφεί το 2025”.

Το αποτέλεσμα είναι οι τιμές να αυξάνονται, με την αξία των συναλλαγών να έχει ενισχυθεί κατά σχεδόν 70% από το 2018 έως και το 2025. Έτσι, έχει επηρεαστεί αρνητικά και η προσιτότητα της στέγης για όλο και περισσότερους πολίτες, κάτι στο οποίο έχει συμβάλει και το δημογραφικό. Όπως εξηγεί η PwC στην έρευνά της, “το μερίδιο των ηλικιωμένων ως ποσοστό του συνολικού πληθυσμού στην Ελλάδα αυξάνεται σταδιακά, ενώ οι νεότεροι συρρικνώνονται. Ταυτόχρονα, η αύξηση του προσδόκιμου ζωής παρατείνει τη διαμονή στο ίδιο ακίνητο, με αποτέλεσμα να μειώνεται η οικιστική κινητικότητα στην αγορά”.

Ουσιαστικά, δηλαδή, τα νοικοκυριά μένουν στο ίδιο σπίτι για περισσότερα χρόνια, περιορίζοντας έτσι και τη διαθεσιμότητα κατοικιών στην αγορά, κάτι που με τη σειρά του έχει αρχίσει να μειώνει σταδιακά τη διαθεσιμότητα μεγαλύτερων διαμερισμάτων για τα νέα νοικοκυριά, ειδικά στα αστικά κέντρα. 
Αυτός είναι ο λόγος που η PwC κάνει λόγο για αυξημένη ζήτηση διαμερισμάτων μικρής επιφάνειας, που είναι και πιο προσιτά οικονομικά. Ειδικά τα διαμερίσματα κάτω των 75 τ.μ. είναι πλέον περιζήτητα, κάτι που εξηγεί και την οικονομική δυσχέρεια των νέων νοικοκυριών. Επίσης, οι ηλικιωμένοι αναζητούν μικρά διαμερίσματα, ώστε να μειώσουν τα λειτουργικά τους κόστη, αλλά και να μείνουν σε πιο πρακτικά ακίνητα, καθώς δεν χρειάζονται πλέον μεγάλα σπίτια, μιας και τα παιδιά τους έχουν αποχωρήσει από την οικογενειακή εστία. 

Logistics και ακίνητα φιλοξενίας στο επίκεντρο

Για την παρακολούθηση της αγοράς ακινήτων η PwC έχει δημιουργήσει από το 2012 τον δείκτη Real Estate Performance Index (REPI), ο οποίος καλύπτει πέντε υποκλάδους: τα γραφεία, τα καταστήματα λιανικής και τα εμπορικά κέντρα, τα logistics και τα βιομηχανικά ακίνητα, τις κατοικίες, καθώς και τα ξενοδοχεία. Σε κάθε επιμέρους τομέα ο δείκτης παρακολουθεί τις τάσεις της ζήτησης, της προσφοράς, των τιμών και της επενδυτικής δραστηριότητας. Με βάση τα στοιχεία αυτά, ο τομέας των logistics καταγράφει τις υψηλότερες επιδόσεις από το 2012 και μέχρι σήμερα, με τη ζήτηση να ενισχύεται από το διεθνές εμπόριο, το ηλεκτρονικό εμπόριο και την αυξανόμενη ανάθεση υπηρεσιών αποθήκευσης και διανομής σε εξειδικευμένους παρόχους. 

Ωστόσο η κατακερματισμένη προσφορά, η έλλειψη κατάλληλης γης, το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος και οι δυσκολίες αδειοδότησης επιβραδύνουν την ανάπτυξη σύγχρονων εγκαταστάσεων. Η αυτοματοποίηση, η αποδοτικότερη αξιοποίηση των χώρων στις αποθήκες και η μετατροπή παλαιών βιομηχανικών χώρων σε σύγχρονες εγκαταστάσεις logistics διαμορφώνουν τις νέες προδιαγραφές του κλάδου. 

Αντίστοιχα, ο κλάδος της φιλοξενίας στρέφεται σε μικρότερες μονάδες υψηλότερης κατηγορίας, μπουτίκ ξενοδοχεία και εμπειρίες πολυτελείας. Η δυναμικότητα των ξενοδοχείων πέντε αστέρων έχει αυξηθεί κατά 35% και των τεσσάρων αστέρων κατά 14%, ενώ οι χαμηλότερες κατηγορίες υποχωρούν. Η ζήτηση παραμένει ισχυρή, αλλά συγκεντρώνεται σε πέντε βασικούς προορισμούς και στην περίοδο αιχμής. Η αύξηση των ξενοδοχειακών εσόδων προέρχεται κυρίως από τις υψηλότερες τιμές, ενώ οι μικρότερες μονάδες υψηλότερης κατηγορίας έχουν καλύτερες επενδυτικές αποδόσεις από τις μεγαλύτερες μονάδες χαμηλότερης κατηγορίας. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις λειτουργούν συμπληρωματικά προς το ξενοδοχειακό προϊόν.