Του Νίκου Ρουσάνογλου
Η διαχρονική υποεπένδυση στον τομέα της αγοράς κατοικίας, εξηγεί, σε μεγάλο βαθμό, την σημερινή ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης και τις υψηλές τιμές πώλησης, με αποτέλεσμα να επιδεινώνεται το στεγαστικό πρόβλημα, ειδικά στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αττικής και της Θεσσαλονίκης. Αυτά είναι μερικά από τα συμπεράσματα της έκθεσης που δημοσίευσε πριν λίγες ημέρες η PwC Ελλάδας, αναλύοντας όλες τις επιμέρους κατηγορίες ακινήτων (κατοικίες, φιλοξενία, logistics, γραφεία κι εμπορικά καταστήματα).
Ειδικά σε ό,τι αφορά τον οικιστικό τομέα, επισημαίνεται ότι “αγορά κατοικίας αναδιαμορφώνεται, καθώς το κόστος στέγασης αυξάνεται ταχύτερα από τα εισοδήματα, η ιδιοκατοίκηση υποχωρεί σταδιακά και η ζήτηση στρέφεται προς μικρότερες κατοικίες. Με το κτιριακό απόθεμα να παραμένει γερασμένο και τις ανακαινίσεις περιορισμένες, η βασική πρόκληση είναι η προσαρμογή της προσφοράς στις νέες ανάγκες με παράλληλη διασφάλιση της πρόσβασης σε οικονομικά προσιτή στέγη”.
Σύμφωνα με την ανάλυση της PwC, παρότι οι επενδύσεις σε κατοικίες έχουν αυξηθεί από το 2018, το ετήσιο έλλειμμα υπολογίζεται σε 8,8 δις ευρώ ετησίως από την αρχή της οικονομικής κρίσης το 2009 και μέχρι σήμερα, ή περίπου 140 δις ευρώ σωρευτικά. Το 2025, οι επενδύσεις σε νέα κτίρια κατοικιών διαμορφώθηκαν στο 3,1% του ΑΕΠ, συγκριτικά με τον ιστορικό μέσο όρο του 9,8%, αλλά και τον ευρωπαϊκό μέσο όρο (2025) του 6,3% του ΑΕΠ. Επομένως, παρότι παρατηρείται ανάκαμψη, αυτή είναι περιορισμένη και λιγότερο από το 1/3 του επιπέδου των επενδύσεων διαχρονικά στην ελληνική αγορά.
Το αποτέλεσμα είναι οι τιμές να αυξάνονται, με την αξία των συναλλαγών να έχει ενισχυθεί κατά σχεδόν 70% από το 2018 έως και το 2025. Έτσι έχει επηρεαστεί αρνητικά και η προσιτότητα της στέγης για όλο και περισσότερους πολίτες, κάτι στο οποίο έχει συμβάλλει και το δημογραφικό. Όπως εξηγεί η PwC στην έρευνά της, “το μερίδιο των ηλικιωμένων ως ποσοστό του συνολικού πληθυσμού στην Ελλάδα, αυξάνεται σταδιακά, ενώ οι νεότεροι συρρικνώνονται. Ταυτόχρονα, η αύξηση του προσδόκιμου ζωής παρατείνει την διαμονή στο ίδιο ακίνητο, με αποτέλεσμα να μειώνεται η οικιστική κινητικότητα στην αγορά”. Ουσιαστικά δηλαδή, τα νοικοκυριά μένουν στο ίδιο σπίτι για περισσότερα χρόνια, περιορίζοντας έτσι και την διαθεσιμότητα κατοικιών στην αγορά, κάτι που με τη σειρά έχει αρχίσει να μειώνει σταδιακά την διαθεσιμότητα μεγαλύτερων διαμερισμάτων για τα νέα νοικοκυριά, ειδικά στα αστικά κέντρα.
Αυτός είναι ο λόγος που η PwC κάνει λόγο για αυξημένη ζήτηση διαμερισμάτων μικρής επιφάνειας, που είναι και πιο προσιτά οικονομικά. Ειδικά τα διαμερίσματα κάτω των 75 τ.μ. είναι πλέον περιζήτητα, κάτι που εξηγεί και την οικονομική δυσχέρεια των νέων νοικοκυριών. Επίσης, οι ηλικιωμένοι αναζητούν μικρά διαμερίσματα, ώστε να μειώσουν τα λειτουργικά τους κόστη, αλλά και να μείνουν σε πιο πρακτικά ακίνητα, καθώς δεν χρειάζονται πλέον μεγάλα σπίτια, μιας και τα παιδιά τους έχουν αποχωρήσει από την οικογενειακή εστία.
Η περιορισμένη πρόσβαση στην αγορά στέγης έχει αυξήσει και την ζήτηση για κατοικίες προς ενοικίαση. Η “Generation Rent”, δηλαδή η διαμόρφωση μιας γενιάς νέων ανθρώπων, σχεδόν αποκλειστικά ενοικιαστών, είναι γεγονός, καθώς οι άνθρωποι αυτοί αντιμετωπίζουν μεγάλα εμπόδια στην απόκτηση κατοικίας, λόγω έλλειψης πόρων και περιορισμένης πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό. Η συνθήκη αυτή έχει ενισχύσει την τάση του “Build to Rent”, δηλαδή της στροφής όλο και περισσότερων κατασκευαστών και εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων στην δημιουργία οικιστικών συγκροτημάτων, με αποκλειστικό στόχο την εκμίσθωση.
Η PwC καταλήγει ότι η αγορά κατοικίας θα διατηρήσει την θετική της ανάπτυξη και τα επόμενα χρόνια, χάρις στην σταθερή βελτίωση των οικονομικών συνθηκών. Με δεδομένο ότι η προσφορά θα συνεχίσει, κατά πάσα πιθανότητα, να είναι δομικά περιορισμένη, οι τιμές θα διατηρηθούν σε υψηλό επίπεδο, συνεχίζοντας την ανοδική τους πορεία, αλλά με πιο συγκρατημένο ρυθμό. Είναι άλλωστε χαρακτηριστικό ότι ο δείκτης Real Estate Performance Index (REPI), που παρουσίασε η PwC στο πλαίσιο της σχετικής ανάλυσης, αποτυπώνει, σε ό,τι αφορά την κατοικία, μια ανοδική τάση τα τελευταία χρόνια, που όμως δεν έχει κατορθώσει να επιστρέψει στα επίπεδα που βρισκόταν η αγορά κατοικίας το 2012, καθώς υπολείπεται ακόμα κατά 30%.
Ο δείκτης REPΙ παρακολουθεί την πορεία της αγοράς από το 2012 καθώς και την ανταπόκρισή της στη χρηματοοικονομική κρίση, στην πανδημία και στις γεωπολιτικές αναταράξεις. Ο δείκτης καλύπτει πέντε υποκλάδους: τα γραφεία, τα καταστήματα λιανικής και τα εμπορικά κέντρα, τα logistics και τα βιομηχανικά ακίνητα, τις κατοικίες καθώς και τα ξενοδοχεία. Η διαχρονική αυτή προσέγγιση, σε συνδυασμό με την αξιολόγηση των παραγόντων που διαμορφώνουν την πορεία του κάθε υποκλάδου, διευκολύνει την παρακολούθηση των κύκλων της αγοράς και τον εντοπισμό αναδυόμενων τάσεων της αγοράς. Διαμορφώνεται από την πορεία της ζήτησης, της προσφοράς, των τιμών και της επενδυτικής δραστηριότητας.
Όπως δήλωσε η Φρέντυ Γιατράκου, Partner, Real Estate Platform Leader, PwC Greece, “Η ελληνική αγορά ακινήτων περνά σε μια νέα φάση ωρίμανσης, όπου η ποιότητα, η βιωσιμότητα και η προσαρμογή στις νέες ανάγκες καθορίζουν πλέον την αξία. Με τη δημιουργία του δείκτη που παρουσιάζουμε στη μελέτη μας (Real Estate Performance Index) επιδιώξαμε να διαμορφώσουμε ένα εργαλείο μέτρησης και αξιολόγησης των παραμέτρων που συνθέτουν την δυναμική της αγοράς.”
Logistics και βιομηχανικά ακίνητα: Η αναπτυξιακή κινητήρια δύναμη
Στο πλαίσιο αυτό, ο τομέας των logistics αποτελεί τον υποκλάδο με τις ισχυρότερες επιδόσεις στην αγορά ακινήτων, με τη ζήτηση να ενισχύεται από το διεθνές εμπόριο, το ηλεκτρονικό εμπόριο και την αυξανόμενη ανάθεση υπηρεσιών αποθήκευσης και διανομής σε εξειδικευμένους παρόχους. Ωστόσο, η κατακερματισμένη προσφορά, η έλλειψη κατάλληλης γης, το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος και οι δυσκολίες αδειοδότησης επιβραδύνουν την ανάπτυξη σύγχρονων εγκαταστάσεων. Η αυτοματοποίηση, η αποδοτικότερη αξιοποίηση των χώρων στις αποθήκες και η μετατροπή παλαιών βιομηχανικών χώρων σε σύγχρονες εγκαταστάσεις logistics διαμορφώνουν τις νέες προδιαγραφές του κλάδου.
Γραφεία: Η ποιότητα υπερισχύει της τοποθεσίας
Η ζήτηση στρέφεται σε σύγχρονα και ενεργειακά αποδοτικά κτίρια, διευρύνοντας τη διαφορά μεταξύ ακινήτων υψηλών και χαμηλότερων προδιαγραφών. Η Αθήνα παραμένει ο βασικός πόλος της αγοράς, με το ενδιαφέρον να επεκτείνεται σε περιοχές με πυκνό συγκοινωνιακό δίκτυο εκτός του παραδοσιακού επιχειρηματικού κέντρου. Η περιορισμένη προσφορά ποιοτικών χώρων διατηρεί το ποσοστό των κενών γραφείων υψηλών προδιαγραφών σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, ενώ η διαφοροποίηση της αγοράς αναμένεται να συνεχιστεί έως το 2027.
Καταστήματα λιανικής και εμπορικά κέντρα: Εγγύτητα και εμπειρία
Η αγορά λιανεμπορίου αναπτύσσεται γύρω από δύο άξονες: μικρότερα και εύκολα προσβάσιμα καταστήματα τροφίμων στις αστικές γειτονιές και καταστήματα σε προνομιακές τοποθεσίες που δίνουν έμφαση στην αγοραστική εμπειρία. Παράλληλα, τα εμπορικά κέντρα εξελίσσονται σε πολυλειτουργικούς προορισμούς αγορών, εστίασης, ψυχαγωγίας και εκδηλώσεων, ενώ το ηλεκτρονικό εμπόριο λειτουργεί συμπληρωματικά προς το φυσικό κατάστημα.
Φιλοξενία και βραχυχρόνιες μισθώσεις: Στροφή στην ποιότητα και την εμπειρία
Ο κλάδος της φιλοξενίας στρέφεται σε μικρότερες μονάδες υψηλότερης κατηγορίας, boutique ξενοδοχεία και εμπειρίες πολυτελείας. Η δυναμικότητα των ξενοδοχείων πέντε αστέρων έχει αυξηθεί κατά 35% και των τεσσάρων αστέρων κατά 14%, ενώ οι χαμηλότερες κατηγορίες υποχωρούν. Η ζήτηση παραμένει ισχυρή, αλλά συγκεντρώνεται σε πέντε βασικούς προορισμούς και στην περίοδο αιχμής Η αύξηση των ξενοδοχειακών εσόδων προέρχεται κυρίως από τις υψηλότερες τιμές, ενώ οι μικρότερες μονάδες υψηλότερης κατηγορίας έχουν καλύτερες επενδυτικές αποδόσεις από τις μεγαλύτερες μονάδες χαμηλότερης κατηγορίας. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις λειτουργούν συμπληρωματικά προς το ξενοδοχειακό προϊόν.
Πηγή: capital.gr
