Του Νίκου Ρουσάνογλου
Η απόφαση της ήπιας αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών που έγινε το 2021, δηλαδή κατά την πιο πρόσφατη αναθεώρησή τους και οι μεγάλες αυξήσεις των τιμών πώλησης που μεσολάβησαν, έχουν καταστήσει την φορολογητέα αξία των κατοικιών ιδιαίτερα χαμηλή σήμερα. Πρόκειται για μια εξέλιξη, που θα προκαλέσει σημαντικές “αναταράξεις” στην αγορά κατοικίας όταν προχωρήσει η απαιτούμενη αναπροσαρμογή το 2027 από την κυβέρνηση, που θα προκύψει από τις επόμενες εκλογές.
Ο λόγος είναι ότι αν επιχειρηθεί η πλήρης εξομοίωση των δύο τιμών, θα εκτιναχθεί το κόστος των συναλλαγών, μιας και με βάση τις αντικειμενικές αξίες υπολογίζονται όχι μόνο ο φόρος μεταβίβασης, αλλά και τα συμβολαιογραφικά έξοδα, όπως επίσης και το τέλος εγγραφής στο Κτηματολόγιο, που είναι μια σημαντική επιβάρυνση (και πληρώνεται διπλά εφόσον γίνει και προσημείωση του ακινήτου από την τράπεζα). Όπως έχει συμβεί και στις αντίστοιχες αναθεωρήσεις των αντικειμενικών αξιών στο παρελθόν, η αύξηση μετακυλίεται και στις τιμές πώλησης, κυρίως λόγω της αύξησης των αγοραπωλησιών, το διάστημα πριν τεθούν σε ισχύ οι νέες τιμές.
Σύμφωνα με τον τωρινό σχεδιασμό, η διαδικασία αναμένεται να προχωρήσει κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2027, προκειμένου οι νέες τιμές να ξεκινήσουν να ισχύουν από το 2028 και μετά, αν και στην αγορά θεωρούν ότι ο χρόνος δεν είναι επαρκής για να γίνει μια τέτοια διαδικασία και τελικά, οι νέες τιμές θα τεθούν σε ισχύ αργότερα μέσα στο 2028, π.χ. από το δεύτερο εξάμηνο και μετά. Παράλληλα, φορείς της αγοράς επισημαίνουν την ανάγκη όχι μόνο να αναθεωρηθούν οι αξίες, αλλά ταυτόχρονα να αλλάξουν και οι συντελεστές εμπορικότητας και παλαιότητας, ώστε να αντανακλούν την σημερινή εικόνα της αγοράς κατοικίας. Όπως τονίζουν, οι συντελεστές αυτοί δεν έχουν αλλάξει από την δεκαετία του 1980, όταν και πρωτοεφαρμόστηκε το σύστημα των αντικειμενικών αξιών.
Για παράδειγμα, ο συντελεστής παλαιότητας σταματά στο 25ο έτος, όταν ένα σπίτι λαμβάνει την μέγιστη δυνατή έκπτωση, η οποία ανέρχεται σε 40% επί της αρχικής αξίας, μιας και εφαρμόζεται συντελεστής 0,6 (αντί για 1, όταν αυτό είναι νεόδμητο). Οποιαδήποτε περαιτέρω παλαιότητα (π.χ. ένα κτίριο 30, 40 ή 50 ετών) δεν επιφέρει επιπλέον μείωση στην αντικειμενική του αξία. Ουσιαστικά όμως, αυτά ακριβώς είναι τα ακίνητα που αλλάζουν σήμερα πιο συχνά “χέρια”. Έτσι, είτε ένα σπίτι έχει κατασκευαστεί το 2001, είτε το 1965, έχουν τον ίδιο συντελεστή απομείωσης λόγω παλαιότητας, δείγμα των στρεβλώσεων που δημιουργούνται.
Εν τω μεταξύ, οι αποκλίσεις ανάμεσα στην αντικειμενική αξία και την πραγματική εμπορική αξία των πωλούμενων κατοικιών, είναι πλέον δυσθεώρητες και εντελώς πλασματικές. Σύμφωνα με τους δείκτες τιμών της Τράπεζας της Ελλάδος, από τις αρχές του 2021 και μέχρι το φετινό δεύτερο τρίμηνο του έτους, στο σύνολο της χώρας καταγράφεται μέση αύξηση των τιμών πώλησης κατοικιών κατά 63,6%, με τα νεόδμητα ακίνητα να αυξάνονται κατά 64,6% και τα παλαιότερα (άνω των πέντε ετών) να καταγράφουν άνοδο κατά 62,9% την ίδια περίοδο. Παρόμοια είναι η αύξηση και στην Αττική με 63,2% (και 64% για τα παλαιά), ενώ στη Θεσσαλονίκη, η άνοδος το διάστημα 2021-2026 (Β’ Τρίμηνο) αγγίζει το 74%, με τις παλαιότερες κατοικίες να αυξάνονται κατά 75,8%. Στις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας, οι εμπορικές τιμές έχουν αυξηθεί κατά 64,4% και στην περιφέρεια (περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος κτλ.) κατά 60%.
Το πρόβλημα είναι ότι ήδη από το 2021, οι περισσότερες τιμές ήταν χαμηλότερες των πραγματικών, καθώς, όπως συνηθίζεται σε κάθε αναθεώρηση, υπήρξαν πολιτικές αποφάσεις για τον περιορισμό της αναπροσαρμογής. Όπως είχαν αναφέρει εκτιμητές που συμμετείχαν στην διαδικασία εκείνη, οι τιμές που είχαν προτείνει ήταν υψηλότερες από εκείνες που υιοθετήθηκαν από την κυβέρνηση, που θέλησε με τον τρόπο αυτό, να μετριάσει τις συνέπειες. Για παράδειγμα, στον Πειραιά, η αντικειμενική αξία κατοικίας 30 ετών, όπως αυτή διαμορφώθηκε το 2021, ανέρχεται σε 1.350 ευρώ/τ.μ., όταν ήδη από τότε, η εμπορική τιμή πώλησης ανερχόταν σε 1.700 ευρώ/τ.μ. και σήμερα ξεπερνά τα 2.600 ευρώ/τ.μ., μια απόκλιση 94%. Αντίστοιχα, στο κέντρο της Αθήνας, με μέση αντικειμενική αξία 1.360 ευρώ/τ.μ., η τιμή πώλησης το 2021 ήταν 2.000 ευρώ/τ.μ. (απόκλιση 47%), ενώ σήμερα φτάνει τα 2.530 ευρώ/τ.μ. απέχοντας πλέον 86%.
Στο Ελληνικό, η μέση αντικειμενική αξία είναι μόλις 1.480 ευρώ/τ.μ. κι ενώ ήδη από το 2021, η εμπορική αξία για κατοικία 30 ετών, ήταν 2.400 ευρώ/τ.μ., ενώ σήμερα φτάνει τις 3.000 ευρώ/τ.μ., μια απόκλιση που φτάνει το 143%! Ανάλογες αποκλίσεις εντοπίζονται σε Χαλάνδρι (155%), Βριλήσσια (144%), Άλιμο (142%) και Νέα Σμύρνη (140%), δείγμα της δυσκολίας που υπάρχει στο να προσεγγίσουν οι τιμές, μετά το “ράλι” των τελευταίων ετών.
Εν τω μεταξύ, το Υπ. Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, επαναφέρει στο “τραπέζι” την πρόθεση ψηφιακής καταγραφής και συστηματικής παρακολούθησης των τιμών, μέσω της δημιουργίας μιας νέας ηλεκτρονικής βάσης δεδομένων, στην οποία θα συγκεντρώνονται στοιχεία από δημόσιους και ιδιωτικούς φορείς. Η τήρηση και λειτουργία της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων περιλαμβάνεται σε διάταξη του πολυνομοσχεδίου του Υπουργείου, που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση πριν από μερικές ημέρες. Η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων θα τηρείται στο Αυτοτελές Τμήμα Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και θα λειτουργεί μέσω του πληροφοριακού συστήματος “Ψηφιακές Υπηρεσίες Δημόσιας Περιουσίας και Εθνικών Κληροδοτημάτων – ΨΥΔΗΠΕΕΚ”.
Απώτερος στόχος, εφόσον τελικά προχωρήσει κάτι τέτοιο (υπήρξε και ανάλογη κίνηση πριν από μερικά χρόνια που δεν υλοποιήθηκε ποτέ), θα είναι να υπάρχει σαφής και άμεση εικόνα της πορείας των εμπορικών τιμών, ώστε όπου καταγράφονται αυξήσεις, ή μειώσεις, να προσαρμόζονται ανάλογα και οι τιμές ζώνης, προκειμένου έτσι η φορολογητέα ύλη των ακινήτων να ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα.
Πηγή: capital.gr
