Του Νίκου Ρουσάνογλου
Κεφάλαια 515,8 εκατ. ευρώ εισέρρευσαν στην ελληνική αγορά ακινήτων από το εξωτερικό, κατά το φετινό δεύτερο τρίμηνο, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος. Πρόκειται για ένα ποσό ελαφρώς χαμηλότερο από τα 581,5 εκατ. ευρώ του αντίστοιχου περσινού τριμήνου, ωστόσο συνολικά το φετινό πρώτο εξάμηνο κινείται υψηλότερα, καθώς το συνολικό ποσό των ξένων επενδύσεων διαμορφώνεται σε 1,02 δις ευρώ, από 938,3 εκατ. ευρώ κατά το πρώτο εξάμηνο του 2025.
Πρόκειται για μια εξέλιξη, η οποία καταδεικνύει την δυναμική της ελληνικής αγοράς ακινήτων και της ωρίμανσης που παρατηρείται, καθώς συνεχίζει να προσελκύει ξένους αγοραστές, παρότι οι τιμές έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Η κατακόρυφη μείωση του επενδυτικού ρίσκου μετά την εξασφάλιση της επενδυτικής βαθμίδας, η ποιότητα ζωής, η πολιτική και οικονομική σταθερότητα και η ασφάλεια, αποτελούν τους βασικούς “κινητήριους μοχλούς” πίσω από την εξέλιξη αυτή. Ακόμα πιο σημαντικό όμως κρίνεται το γεγονός ότι, οι ξένοι που επιλέγουν να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα πλέον, δεν έχουν τον κερδοσκοπικό χαρακτήρα προηγούμενων ετών. Αντιθέτως, κινούνται στην αγορά με μακροπρόθεσμο ορίζοντα.
Σε πρόσφατη ανάλυσή της, η Greece Sotheby’s International Realty, επισημαίνεται ότι “τα δικά μας στοιχεία, από συναλλαγές 600 εκατ. ευρώ από το 2020, περιγράφουν κάτι διαφορετικό από την εικόνα του κερδοσκόπου. Το 55% της αξίας προέρχεται από αγοραστές με υπηκοότητα εκτός ΕΕ. Οι Βρετανοί αντιπροσωπεύουν το 29%, οι Αμερικανοί το 10%, οι Ελβετοί το 4%, οι Ισραηλινοί το 3%. Τουρκία και Κίνα, που αναφέρθηκαν ονομαστικά από το βήμα της ΔΕΘ, αντιστοιχούν σε 0,5% και 0,3%. Οι αγορές με κίνητρο την Golden Visa είναι το 3,7% της αξίας. Ο αγοραστής αυτός έχει πρόσωπο: οικογενειάρχης, διάμεση ηλικία 53 ετών, προϋπολογισμός γύρω στα 2,5 εκατ. ευρώ, αναζήτηση αρχιτεκτονικής καθαρότητας και ενσωμάτωσης στο τοπίο. Αναπαλαιώνει, προσλαμβάνει Έλληνες αρχιτέκτονες και τεχνίτες, ζει τρεις έως πέντε μήνες τον χρόνο εδώ, πληρώνει ΕΝΦΙΑ και ΦΠΑ σε κάθε εργασία. Το 2025 οι αγορές που συνδέονται με το ελληνικό non-dom ήταν το 29% της αξίας των συναλλαγών μας, με τους Βρετανούς πάνω από τους μισούς μετά την κατάργηση του βρετανικού καθεστώτος. Ο άνθρωπος αυτός καταβάλλει 100.000 ευρώ κατ’ αποκοπή φόρο κάθε χρόνο, για δεκαπέντε χρόνια”, τονίζεται χαρακτηριστικά.
Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνεται και από τα στοιχεία του Υπ. Μετανάστευσης και Ασύλου, για την πορεία των νέων αιτήσεων λήψης άδειας διαμονής μέσω του προγράμματος Χρυσή Βίζα. Σύμφωνα με αυτά, κατά το πρώτο εξάμηνο υποβλήθηκαν 2.551 νέες αιτήσεις, έναντι 4.553 το αντίστοιχο περσινό διάστημα, ένα μέγεθος χαμηλότερο κατά 44%. Παρότι λοιπόν οι συνολικές ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων αυξήθηκαν φέτος, εντούτοις το μερίδιο των αγοραστών μέσω του προγράμματος Χρυσή Βίζα υποχώρησε σημαντικά. Άλλωστε, οι περισσότερες από τις νέες αιτήσεις Golden Visa αφορούν πλέον επενδύσεις της κατηγορίας των 250.000 ευρώ, δηλαδή για την αγορά κατοικίας που προέρχεται από αλλαγή χρήσης, καθώς με τον τρόπο αυτό αποφεύγεται το ελάχιστο όριο των 800.000 ευρώ που έχει επιβληθεί σε όλο το λεκανοπέδιο της Αττικής, τον Δήμο Θεσσαλονίκης και τα νησιά με μόνιμο πληθυσμό τουλάχιστον 3.100 κατοίκων.
Στην αγορά ακινήτων, αναμένουν πάντως σημαντική επιτάχυνση των ξένων επενδύσεων τους επόμενους μήνες, μετά την πρόσφατη ανακοίνωση στην ΔΕΘ για την επιβολή πενταπλάσιου φόρου μεταβίβασης (από 3% σε 15%) στους αγοραστές κατοικιών (μόνο φυσικά πρόσωπα) που προέρχονται από χώρες εκτός Ε.Ε. Το μέτρο αυτό αναμένεται να ψηφιστεί τις επόμενες εβδομάδες και να ισχύσει από την 1η Ιουλίου του 2027, δίνοντας τον απαιτούμενο χρόνο στην αγορά, προκειμένου να προσαρμοστεί. Με τον τρόπο αυτό, προβλέπεται να συμβεί ό,τι συνέβη και στο πρόσφατο παρελθόν, όταν ανακοινώθηκαν οι αλλαγές στο πρόγραμμα Χρυσή Βίζα, που έφεραν την εκτόξευση των ορίων στις 800.000 ευρώ και που προκάλεσε επενδυτική “φρενίτιδα”, προκειμένου οι ενδιαφερόμενοι να προλάβουν να εξασφαλίσουν άδειες διαμονής με το προγενέστερο όριο των 250.000 ευρώ. Μέχρις ότου ισορροπήσει η αγορά, προκλήθηκαν σοβαρές στρεβλώσεις στις τιμές πώλησης κατοικιών στις περιοχές ενδιαφέροντος (π.χ. στον Πειραιά), φέρνοντας τελικά το αντίθετο αποτέλεσμα από το προσδοκώμενο, δηλαδή την συγκράτηση των τιμών μέσω του αποκλεισμού των ξένων αγοραστών, μέσω του προγράμματος Χρυσή Βίζα.
Πηγή: capital.gr
