Του Νίκου Ρουσάνογλου
Σε αναμονή της τελικής μορφής που θα έχει το νέο πρόγραμμα χρηματοδότησης αγοράς πρώτης κατοικίας “Σπίτι Μου 3”, βρίσκεται η αγορά ακινήτων, προκειμένου να φανεί το κατά πόσο θα λειτουργήσει για τρίτη διαδοχική φορά ως “καύσιμο” για νέες αυξήσεις των τιμών πώλησης παλαιότερων κατοικιών, περιορίζοντας εν τέλει το όφελος για τους δανειολήπτες που θα το αξιοποιήσουν.
Ο ίδιος ο πρωθυπουργός, Κυρ. Μητσοτάκης, στην χθεσινή συνέντευξη τύπου που παρέθεσε στο πλαίσιο της ΔΕΘ, αναγνώρισε ότι “οι πολιτικές για το στεγαστικό δεν έχουν φέρει το αποτέλεσμα που θα ήθελα, παρότι δεν μπορούμε να αγνοήσουμε το γεγονός ότι με τα προγράμματα Σπίτι Μου και με το νέο αυτό πρόγραμμα θα αποκτήσουν δικό τους σπίτι 40.000 άνθρωποι. Οφείλουμε όμως να αναγνωρίσουμε ότι το ζήτημα είναι πανευρωπαϊκό και αφορά τόσο την προσφορά, όσο και την ζήτηση. Το πρόγραμμα Σπίτι Μου ήταν ένα σημαντικό εργαλείο, αλλά δεν βοηθάει την προσφορά, όπου πιστεύω ότι χρειαζόμαστε περισσότερα σπίτια, πρέπει να αναπτύξουμε το κτιριακό μας δυναμικό, να αναπτύξουμε νέες περιοχές δόμησης. Θα μπορούσαμε να ξαναδούμε την περιοχή του Ελαιώνα, την μόνη στην Αττική, που έχουμε περιθώριο μεγάλης δόμησης με ευνοϊκούς συντελεστές”, σημείωσε, μεταξύ άλλων, ο κ. Μητσοτάκης.
Ο ίδιος πάντως αναγνώρισε ότι το δημόσιο δεν μπορεί να λύσει το ζήτημα με το να χτίσει το ίδιο σπίτια. “Αυτό δεν πέτυχε πουθενά. Προφανώς θα συμβάλλει και το κράτος, αλλά οι δυνατότητες είναι πεπερασμένες και θα πρέπει να δοθούν περισσότερα κίνητρα και στον ιδιωτικό τομέα. Πρέπει να κινηθούμε πιο γρήγορα όμως”, επισήμανε χαρακτηριστικά.
Το “Σπίτι Μου 3” θα είναι και αυτό ύψους 2 δις ευρώ, έχοντας ως στόχο να προστεθούν 15.000 ωφελούμενοι, στους 25.000 που έχουν αξιοποιήσει μέχρι σήμερα τα πρώτα δύο προγράμματα. Η εφαρμογή του προγράμματος θα ξεκινήσει από τις αρχές του 2027, ενώ περισσότερες λεπτομέρειες θα γίνουν γνωστές τις επόμενες ημέρες.
Το ερώτημα ασφαλώς είναι τα κριτήρια επιλεξιμότητας, όχι μόνο των δικαιούχων, αλλά κυρίως των ακινήτων που θα μπορούν να αποκτηθούν. Στον τελευταίο κύκλο του προγράμματος, επιλέξιμα ήταν ακίνητα αξίας έως 250.000 ευρώ, επιφάνειας έως 150 τ.μ. και με έτος κατασκευής έως το τέλος του 2007 (με οικοδομική άδεια έως το τέλος του 2005). Ο περιορισμός αυτός έστρεψε τους ενδιαφερόμενους σε μια συγκεκριμένη ομάδα κατοικιών, αλλά και περιοχών στις οποίες αυτά απαντώνται με μεγαλύτερη συχνότητα (π.χ. κέντρο Αθήνας, δυτικά προάστια κτλ.), με αποτέλεσμα οι τιμές να εκτιναχθούν σε ποσοστό 20-30% ή ακόμα και 50% σε ορισμένες περιπτώσεις, σε διάστημα δύο-τριών ετών.
Πολύ έντονες φαίνεται πως είναι πάντως οι αντιδράσεις για το μέτρο που ανακοινώθηκε στη ΔΕΘ και αφορά στην αύξηση του φόρου μεταβίβασης για πολίτες από χώρες εκτός Ε.Ε., δηλαδή κυρίως το κοινό του προγράμματος της Χρυσής Βίζα. Έτσι, ο συντελεστής του φόρου για ανθρώπους που προέρχονται από χώρες, όπως την Κίνα, τις ΗΠΑ (πολλοί εκ των οποίων είναι και ομογενείς), τη Μεγ. Βρετανία, την Τουρκία και το Ισραήλ, θα αυξηθεί από 3% που ισχύει σήμερα σε 15%.
Σύμφωνα με τον κ. Λευτέρη Ποταμιάνο, πρόεδρο του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, “η αύξηση αυτή του φόρου μεταβίβασης είναι ένα τιμωρητικό και βαθιά λανθασμένο μέτρο. Το επιχείρημα ότι έτσι θα συγκρατηθούν οι τιμές των ακινήτων δεν πείθει κανέναν. Οι τιμές ανεβαίνουν γιατί λείπουν ακίνητα από την αγορά, χιλιάδες κατοικίες παραμένουν κλειστές, η νέα οικοδομική δραστηριότητα είναι ανεπαρκής και το κόστος κατασκευής έχει εκτοξευτεί, όχι λόγω των ξένων αγοραστών”. Όπως επισημαίνει ο κ. Ποταμιάνος, “με φόρο 15% δεν θα γίνουν ξαφνικά φθηνότερα τα σπίτια. Το πιθανότερο είναι να μειωθούν οι συναλλαγές, οι επενδύσεις και τα έσοδα και να σταλεί για ακόμα μια φορά μήνυμα ανασφάλειας στην αγορά. Εκτός αν δεν θέλουμε τις επενδύσεις”, κατέληξε ο κ. Ποταμιάνος.
Με τη σειρά του κ. Αλέξανδρος Ρισβάς, δικηγόρος κι εταίρος της “Ρισβάς & Συνεργάτες”, που έχει ασχοληθεί επαγγελματικά με το πρόγραμμα Χρυσή Βίζα από τα πρώτα χρόνια εφαρμογής του, σημειώνει ότι “η στεγαστική κρίση δεν λύνεται με φορολόγηση βάσει διαβατηρίου”. Όπως εξηγεί ο κ. Ρισβάς, “ο πενταπλασιασμός του ΦΜΑ από 3% σε 15% δεν αποτελεί μια απλή φορολογική προσαρμογή. Σε φορολογητέα αξία 250.000 ευρώ, ο φόρος αυξάνεται από 7.500 σε 37.500 ευρώ. Στις 500.000 ευρώ, από 15.000 σε 75.000 ευρώ και σε μία συναλλαγή 800.000 ευρώ, από 24.000 σε 120.000 ευρώ”.
Παράλληλα, σημειώνει ότι “όταν ένας ξένος επενδυτής χρηματοδοτεί τη μετατροπή ενός παλαιού γραφείου, καταστήματος ή εγκαταλελειμμένου επαγγελματικού κτιρίου σε κατοικίες, δεν αφαιρεί κατοικίες από την αγορά. Δημιουργεί νέο οικιστικό απόθεμα. Είναι επομένως αντιφατικό, από τη μία πλευρά, να θεσπίζουμε ένα επενδυτικό πλαίσιο που ενθαρρύνει τη μετατροπή ανενεργών επαγγελματικών ακινήτων σε κατοικίες και, από την άλλη, να επιβαρύνουμε τον ίδιο επενδυτή με φόρο 15% επειδή διαθέτει διαβατήριο τρίτης χώρας. Πρόκειται για μεταβολή ικανή να επηρεάσει ουσιωδώς την απόφαση ενός διεθνούς επενδυτή να επιλέξει την Ελλάδα έναντι μιας άλλης ευρωπαϊκής αγοράς. Η χώρα μας χρειάστηκε πολλά χρόνια για να αποκαταστήσει τη διεθνή επενδυτική της αξιοπιστία μετά την οικονομική κρίση. Η σταθερότητα και η προβλεψιμότητα του θεσμικού και φορολογικού περιβάλλοντος αποτελούν από μόνες τους επενδυτικό κεφάλαιο και πρέπει να προστατεύονται”.
Παράλληλα, επισημαίνει ότι η μεταβολή αυτή είναι ικανή να επηρεάσει ουσιωδώς την απόφαση ενός διεθνούς επενδυτή να επιλέξει την Ελλάδα, έναντι μιας άλλης ευρωπαϊκής αγοράς. Εκτός όμως από την οικονομική διάσταση, ο κ. Ρισβάς επισημαίνει ότι το μέτρο αυτό δημιουργεί ένα σοβαρό νομικό προβληματισμό. “Αν το μοναδικό κριτήριο για την διαφορετική φορολογική μεταχείριση είναι η προέλευση ή η ιθαγένεια του αγοραστή, η διάταξη θα πρέπει να εξεταστεί εξαιρετικά προσεκτικά υπό το πρίσμα της αρχής της αναλογικότητας, καθώς βρίσκεται τουλάχιστον στα όρια της διακριτικής μεταχείρισης”, τονίζει ο ίδιος και τονίζει ότι η στεγαστική πολιτική πρέπει να στοχεύει εκεί όπου βρίσκεται πραγματικά το πρόβλημα. “Χρειάζονται ισχυρότερα κίνητρα για την επαναφορά των κλειστών κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, χρηματοδότηση της ανακαίνισης παλαιών ακινήτων, επιτάχυνση της επίλυσης ιδιοκτησιακών και κληρονομικών εκκρεμοτήτων, απλούστευση των πολεοδομικών διαδικασιών και ουσιαστική ενίσχυση της νέας οικοδομικής δραστηριότητας”.
Στελέχη της αγοράς ακινήτων τονίζουν επίσης ότι μετά την αλλαγή του προγράμματος Χρυσή Βίζα, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές δεν ανταγωνίζονται ουσιαστικά τους εγχώριους, καθώς στην Αττική και τη Θεσσαλονίκη, το ελάχιστο όριο έχει αυξηθεί στις 800.000 ευρώ, ενώ έχει απαγορευτεί και η αξιοποίηση των ακινήτων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθιστώντας έτσι την λήψη άδειας διαμονής σαφώς μη ελκυστική για όσους έχουν κερδοσκοπικά κίνητρα.
Πηγή: capital.gr
