Της Σίσσυς Σταυροπιερράκου
Eν μέσω της οξυμένης στεγαστικής κρίσης, η κυβέρνηση επιδιώκει να δώσει νέα ώθηση στην οικοδομική δραστηριότητα και να δημιουργήσει ισχυρότερα κίνητρα για την κατασκευή περισσότερων κατοικιών. Στο πλαίσιο αυτό, εξετάζεται μια διπλή παρέμβαση στον ΦΠΑ, με στόχο αφενός την ενίσχυση της κοινωνικής και προσιτής κατοικίας και αφετέρου τη διατήρηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος στην αγορά νεόδμητων ακινήτων.
Η πρώτη παρέμβαση περιλαμβάνεται στην Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035 που δημοσιεύτηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και αφορά τη θεσμοθέτηση μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ για την κατασκευή κοινωνικών και προσιτών κατοικιών, ενώ η δεύτερη αφορά την παράταση και για το 2027 της αναστολής επιβολής ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων.
Μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ για την κατασκευή προσιτών και κοινωνικών κατοικιών
Στον τρίτο πυλώνα της εθνικής στρατηγικής που καλύπτει την ενίσχυση της ιδιοκατοίκησης, τη βιωσιμότητα του οικιστικού αποθέματος, τις δομικές μεταρρυθμίσεις (φορολογικά μέτρα) και το σύστημα διακυβέρνησης της στέγασης καταγράφεται το σχέδιο για παροχή φορολογικού κινήτρου σε κατασκευαστικές εταιρείες για την ανέγερση κατοικιών που θα διατίθενται σε μακροχρόνια μίσθωση με προσιτό ή κοινωνικό μίσθωμα. Η δυνατότητα αυτή βασίζεται στην Οδηγία (ΕΕ) 2022/542 για τον ΦΠΑ, η οποία επιτρέπει την εφαρμογή μειωμένου συντελεστή στην “παροχή και την κατασκευή κατοικιών στο πλαίσιο κοινωνικής πολιτικής”.
Το μέτρο όπως αναφέρεται θα μπορούσε να συνδυαστεί και με πρόσθετα φορολογικά κίνητρα, όπως μείωση ή απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ, ώστε να καταστεί ελκυστικότερη η ανάπτυξη κατοικιών προσιτού κόστους από ιδιώτες και θεσμικούς επενδυτές. Παράλληλα, προβλέπεται η δυνατότητα θέσπισης μηχανισμού επιστροφής των φορολογικών ωφελημάτων σε περίπτωση πρόωρης πώλησης του ακινήτου, αλλαγής χρήσης ή μετατροπής του σε βραχυχρόνια μίσθωση.
Ως ευρωπαϊκά πρότυπα καταγράφονται η Πορτογαλία, όπου εφαρμόζεται συντελεστής 6%, και η Γαλλία, όπου ο αντίστοιχος συντελεστής για την προσιτή κατοικία διαμορφώνεται στο 10%.
Ειδικότερα στην Πορτογαλία, το Decreto-Lei 97/2026 αποτελεί χαρακτηριστικό παράδειγμα πολιτικής για την προσιτή κατοικία. Προβλέπει μειωμένο ΦΠΑ 6%, αντί 23%, στην κατασκευή και ανακαίνιση ακινήτων που προορίζονται για μακροχρόνια μίσθωση, υπό την προϋπόθεση ότι το μηνιαίο ενοίκιο δεν υπερβαίνει τα 2.300 ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί σε 2,5 φορές τον κατώτατο μισθό των 920 ευρώ. Το καθεστώς απαιτεί την έναρξη της μίσθωσης εντός 24 μηνών και τη διατήρησή της για τουλάχιστον 36 μήνες μέσα σε διάστημα πέντε ετών.
Παράλληλα, οι Συμβάσεις Επένδυσης για Ενοικίαση παρέχουν σε θεσμικούς επενδυτές ένα ευρύτερο πακέτο κινήτρων, το οποίο περιλαμβάνει:
-ΦΠΑ 6% στην κατασκευή,
-απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης (IMT) και το χαρτόσημο,
-απαλλαγή από τον φόρο ακινήτων (IMI, το πορτογαλικό αντίστοιχο του ΕΝΦΙΑ) για οκτώ χρόνια,
-επιστροφή του 50% του ΦΠΑ για δαπάνες μελετών και μηχανικών.
Βασική προϋπόθεση είναι τουλάχιστον το 70% του κτιρίου να διατίθεται με προσιτό μίσθωμα.
Αντίστοιχα, στη Γαλλία, το άρθρο 279-0 bis A του φορολογικού κώδικα προβλέπει μειωμένο ΦΠΑ 10%, αντί 20%, για την ενδιάμεση ή προσιτή κατοικία, ενώ για αμιγώς κοινωνικές κατοικίες ο συντελεστής μπορεί να περιορίζεται στο 5,5%.
Το φορολογικό πλεονέκτημα απευθύνεται κυρίως σε νομικά πρόσωπα και θεσμικούς επενδυτές που δραστηριοποιούνται σε περιοχές με έντονη στεγαστική πίεση. Προϋπόθεση αποτελεί η διάθεση των ακινήτων ως κύρια κατοικία, με συγκεκριμένα εισοδηματικά όρια για τους ενοικιαστές και ανώτατα όρια μισθώματος ανά τετραγωνικό μέτρο.
Η δέσμευση είναι μακροχρόνια, καθώς προβλέπεται μηχανισμός επιστροφής του φορολογικού οφέλους έως και για 20 χρόνια σε περίπτωση μη τήρησης των όρων. Μέσω του μηχανισμού livraison à soi-même, η τελική φορολογική επιβάρυνση της κατασκευής προσαρμόζεται ουσιαστικά στον μειωμένο συντελεστή του 10%.
Παράταση της αναστολής ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα και το 2027
Η δεύτερη παρέμβαση αφορά τη διατήρηση στον “πάγο” του ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων και το 2027. Δεν αποκλείεται οι σχετικές αποφάσεις να περιληφθούν στις παρεμβάσεις που θα ανακοινωθούν από τον πρωθυπουργό στη ΔΕΘ.
Η αναστολή του ΦΠΑ θεωρείται κομβικής σημασίας για τη στήριξη της οικοδομικής δραστηριότητας και τη διατήρηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος στην αγορά ακινήτων, καθώς περιορίζει αισθητά το τελικό κόστος απόκτησης μιας νεόδμητης κατοικίας.
Το “πάγωμα” του ΦΠΑ αφορά τα αδιάθετα ακίνητα των κατασκευαστών που προέρχονται από οικοδομικές άδειες οι οποίες έχουν εκδοθεί από το 2006 και μετά, είτε πρόκειται για ιδιόκτητα ακίνητα είτε για ακίνητα που ανεγείρονται με το σύστημα της αντιπαροχής, εφόσον εντάσσονται στην αίτηση αναστολής.
Με το ισχύον καθεστώς, αντί της επιβολής ΦΠΑ 24%, οι αγοραστές νεόδμητων ακινήτων επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης 3%, γεγονός που περιορίζει σημαντικά το συνολικό κόστος αγοράς.
Ενδεικτικά, για ένα νεόδμητο διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ, η επιβολή ΦΠΑ 24% θα συνεπαγόταν πρόσθετη επιβάρυνση 48.000 ευρώ, ανεβάζοντας το κόστος στα 248.000 ευρώ. Αντίθετα, με την αναστολή του ΦΠΑ και την εφαρμογή φόρου μεταβίβασης 3%, η βασική φορολογική επιβάρυνση περιορίζεται ενδεικτικά στις 6.000 ευρώ.
Η παράταση του μέτρου και το 2027 εκτιμάται, επομένως, ότι μπορεί να λειτουργήσει ως σημαντικό στήριγμα τόσο για την οικοδομική δραστηριότητα όσο και για τη ζήτηση νεόδμητων κατοικιών, αποτρέποντας παράλληλα μια απότομη αύξηση του κόστους αγοράς.
Πηγή: capital.gr
