Κατοικίες: Επιβράδυνση τιμών στον ορίζοντα

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Ηπιότερη προβλέπεται ότι θα είναι η ανοδική τάση των τιμών πώλησης κατοικίας τους επόμενους μήνες, καθώς η προσιτότητα έρχεται στο προσκήνιο για όλο και μεγαλύτερο ποσοστό ενδιαφερόμενων αγοραστών. Στην πρόσφατη έκθεσή της για τη Χρηματοπιστωτική Σταθερότητα, η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) επισημαίνει ότι “η αύξηση των τιμών των κατοικιών συνεχίστηκε και το 2026, αλλά με ηπιότερο ρυθμό. Αναλυτικότερα, οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) αυξήθηκαν το β΄ τρίμηνο του 2026 κατά 5,5% σε ετήσια βάση και πλέον έχουν υπερβεί το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του 2008. Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το ίδιο διάστημα αυξήθηκαν με ρυθμό 6,2% σε ετήσια βάση και ο σχετικός δείκτης τιμών διαμορφώθηκε σε 120, ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων παρουσίασαν άνοδο κατά 5% σε ετήσια βάση με τον δείκτη τιμών να ανέρχεται σε 110,6. Κατά γεωγραφική περιοχή, ισχυροί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων καταγράφηκαν στις λοιπές περιοχές εκτός των μεγάλων πόλεων (7,1%). Στην Αθήνα ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων διαμορφώθηκε σε 5%. Στη Θεσσαλονίκη ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων κατέγραψε άνοδο με ετήσιο ρυθμό 4,7%, ενώ στις άλλες μεγάλες πόλεις η αύξηση ήταν υψηλότερη, καθώς ανήλθε σε 5,4%.

Σε σχετική της ανάλυση, η εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis επισημαίνει ότι “αν και το θετικό πρόσημο στις αυξήσεις των αξιών θα διατηρηθεί, αναμένουμε ο ρυθμός αύξησης να μειωθεί περαιτέρω, σηματοδοτώντας πιθανά την πορεία προς την κορύφωση του παρόντος κύκλου. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας σήμερα, καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο σε σχέση με τη ζήτηση”.

Ακριβώς αυτό το έλλειμμα προσφοράς επισημαίνει και η ΤτΕ στην έκθεσή της. Όπως αναφέρει, “η συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα αποδίδεται κυρίως στη διατήρηση συνθηκών υπερβάλλουσας ζήτησης έναντι της διαθέσιμης προσφοράς. Από την πλευρά της προσφοράς, η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών αντανακλά τόσο την απόσυρση μέρους του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών από την αγορά όσο και τον διαχρονικά υποτονικό ρυθμό αναπλήρωσής του. Ο αυξημένος αριθμός κενών ακινήτων αποδίδεται, μεταξύ άλλων, στην καθυστέρηση της διευθέτησης του ιδιωτικού χρέους και στη δέσμευση ακινήτων ως εξασφαλίσεων μη εξυπηρετούμενων δανείων, τα οποία τελούν υπό διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης. Σημαντικός είναι και ο αριθμός των ακινήτων που διατίθενται στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης (αριθμός καταλυμάτων με οριστική εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης τον Μάρτιο του 2026: 203.122), αν και καταγράφηκε μείωσή του κατά 2,1% έναντι του 2024 (207.572), στην οποία συνέβαλαν τα κυβερνητικά μέτρα για την ανάσχεση της επέκτασης της συγκεκριμένης αγοράς”. 

Επιπλέον, η ΤτΕ σημειώνει και το πρόβλημα της πολυϊδιοκτησίας, η οποία δυσχεραίνει τη λήψη αποφάσεων για τη διαχείριση και αξιοποίηση των ακινήτων, ενώ το αυξημένο κόστος ανακαίνισης λειτουργεί αποτρεπτικά για την πραγματοποίηση δαπανών που θα οδηγήσουν στη διατήρηση και επανένταξη οικιστικών ακινήτων στην αγορά. Στο πλαίσιο αυτό, σημειώνεται ότι ο πρόσφατος νόμος 5303/2026 του υπ. Δικαιοσύνης για την “Αναμόρφωση του κληρονομικού δικαίου” και ειδικότερα οι διατάξεις για τη μετατροπή της νόμιμης μοίρας, εκτιμάται ότι θα συμβάλουν στον περιορισμό εμφάνισης περιπτώσεων πολυϊδιοκτησίας στο μέλλον. 

Αντίστοιχα, από την πλευρά της ζήτησης, η ΤτΕ επισημαίνει ότι “η εγχώρια ζήτηση ενισχύεται από διαρθρωτικούς παράγοντες όπως η αύξηση του βαθμού αστικοποίησης και η άνοδος του αριθμού των νοικοκυριών, παρά τη συνολική μείωση του πληθυσμού, εξέλιξη που συνδέεται, μεταξύ άλλων, με την αύξηση των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών”. Ειδικότερα, σύμφωνα με τα στοιχεία της Απογραφής Πληθυσμού 2021, ο πληθυσμός σε αστικές περιοχές (δημοτικές ενότητες/δημοτικές κοινότητες) αντιστοιχεί στο 78,5% του συνολικού πληθυσμού και διαμένει σε έκταση που καταλαμβάνει το 13,7% της συνολικής επικράτειας, ενώ το 2011 ο πληθυσμός σε αστικές περιοχές αντιστοιχούσε στο 72,4% και διέμενε σε έκταση που καταλάμβανε το 14,3% της επικράτειας. Επίσης, το πλήθος των νοικοκυριών χωρίς οικογενειακό πυρήνα αυξήθηκε κατά 26% (+319.770 νοικοκυριά) σε σύγκριση με το 2011 και το πλήθος των νοικοκυριών με έναν οικογενειακό πυρήνα (μόνος πατέρας/μόνη μητέρα) αυξήθηκε κατά 9% (+39.349 νοικοκυριά).

Εν τω μεταξύ, καταγράφεται ισχυρό ενδιαφέρον τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό. Η ισχυρή ζήτηση από το εξωτερικό αποτυπώνεται στην εξέλιξη των ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα, οι οποίες κατά την περίοδο ανόδου των τιμών (2018-2025) διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο σε 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, έναντι περίπου 170 εκατ. ευρώ ετησίως κατά την περίοδο υποχώρησης των τιμών (2008-2017). Μάλιστα, το πρώτο εξάμηνο του 2026 οι ροές ξένων άμεσων επενδύσεων σε ακίνητα κατέγραψαν νέα αύξηση, κατά 9,5% σε ετήσια βάση και διαμορφώθηκαν σε 1 δισ. ευρώ, μετά τη μείωση που είχε καταγραφεί το 2025 (-25,3%), εξέλιξη που είχε αποδοθεί εν μέρει στην αυστηροποίηση του καθεστώτος της Golden Visa. Παράλληλα, η εγχώρια ζήτηση ενισχύεται από διαρθρωτικούς παράγοντες όπως η αύξηση του βαθμού αστικοποίησης και η άνοδος του αριθμού των νοικοκυριών, παρά τη συνολική μείωση του πληθυσμού, εξέλιξη που συνδέεται, μεταξύ άλλων, με την αύξηση των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών.

Ο κίνδυνος των υψηλών τιμών και στα στεγαστικά δάνεια

Σύμφωνα με την ΤτΕ, “οι εξελίξεις αυτές στις τιμές των οικιστικών ακινήτων υποδηλώνουν την απαρχή συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων και, παρότι δεν προκαλούν ακόμη ανησυχία για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, επιβάλλουν στενή παρακολούθηση των πιστοδοτικών κριτηρίων, ιδιαίτερα καθώς ανακάμπτουν οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων. 

Το πρόβλημα έγκειται στο ότι όσο οι τιμές αυξάνονται, τόσο ενισχύεται και το ποσοστό των δανειοληπτών που αναζητούν υψηλότερο ποσοστό δανεισμού για την αγορά ακινήτου. Σύμφωνα με τα στοιχεία της IMS-FC, του μεγαλύτερου μεσίτη πιστώσεων στεγαστικών δανείων στην αγορά και στρατηγικού συνεργάτη του Spitogatos.gr, κατά το τρίτο τρίμηνο οι τράπεζες χρηματοδότησαν ακόμα μεγαλύτερο μέρος της αξίας των ακινήτων, σε σχέση με πριν από έναν χρόνο. Συγκεκριμένα, ο μέσος δείκτης Loan to Value (LTV), που δείχνει τι ποσοστό της αξίας του ακινήτου καλύπτει το στεγαστικό δάνειο, κινήθηκε ανοδικά σε όλες τις κατηγορίες ποσού δανείου. Η τάση αυτή συνδέεται άμεσα με τη συνεχιζόμενη άνοδο των μέσων ζητούμενων τιμών των κατοικιών. Όσο ακριβαίνουν τα ακίνητα, τόσο μεγαλώνει σε απόλυτα ποσά η ίδια συμμετοχή που καλείται να καταβάλει ο αγοραστής, με αποτέλεσμα όλο και περισσότεροι να επιδιώκουν υψηλότερο ποσοστό χρηματοδότησης. 

Η πιο έντονη ετήσια άνοδος του δείκτη LTV σημειώθηκε στα δάνεια από 100.000 έως 150.000 ευρώ, όπου ο μέσος δείκτης ανήλθε στο 81,6% από 72,6% το 3ο τρίμηνο του 2025, δηλαδή αύξηση 9 ποσοστιαίων μονάδων. Γενικότερα, στα δάνεια άνω των 100.000 ευρώ ο μέσος δείκτης κινείται πλέον μεταξύ 80,2% και 82,8%. Στα μικρότερα δάνεια, έως 50.000 ευρώ, ο δείκτης βρίσκεται στο 66,7%, από 64,2% πέρυσι.