Νέες δυνατότητες πρόσθετης δόμησης σε αστικές περιοχές της χώρας διαμορφώνουν οι πρώτες μελέτες για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ), οι οποίες τέθηκαν σε δημόσια διαβούλευση από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ). Με την προσθήκη της Ανατολικής Αττικής, η οποία αναρτήθηκε χθες, μία ημέρα μετά την ανάρτηση των πρώτων 12 μελετών, ο αριθμός τους έφτασε πλέον σε 13. Οι προτάσεις αφορούν περιοχές με διαφορετικά πολεοδομικά χαρακτηριστικά, από περιοχές αμιγούς ή γενικής κατοικίας έως βιομηχανικές και επιχειρηματικές ζώνες.
Στην Αττική, οι δύο μελέτες αφορούν συνολικά 62 ΖΥΣ. Από αυτές οι 25 βρίσκονται στον Βόρειο Τομέα Αθηνών, οι οποίες κατανέμονται σε 11 Δημοτικές Ενότητες, και 37 στην Ανατολική Αττική, σε έξι Δημοτικές Ενότητες. Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία, η δυνητική πρόσθετη δόμηση στις δύο αυτές περιοχές προσεγγίζει τα 1,63 εκατ. τ.μ. Ειδικότερα, στον Βόρειο Τομέα Αθηνών υπολογίζεται ότι μπορεί να προστεθούν 584.404,90 τ.μ., ενώ στην Ανατολική Αττική η πρώτη εναλλακτική πρόταση της μελέτης προβλέπει 1.046.013,15 τ.μ.
Τα μεγέθη δεν συνιστούν ήδη διαθέσιμο οικοδομικό απόθεμα αλλά αποτυπώνουν τη δυνητική πρόσθετη δόμηση που θα μπορούσε να πραγματοποιηθεί μέσω της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, εφόσον ολοκληρωθεί η διαδικασία θεσμοθέτησης των ΖΥΣ και ενεργοποιηθεί στην πράξη ο μηχανισμός μέσω της Τράπεζας Γης, στα γκισέ της οποίας θα γίνονται οι αγοραπωλησίες τίτλων. Οι 13 μελέτες που δημοσιοποιήθηκαν αφορούν τις Περιφερειακές Ενότητες Θεσσαλονίκης, Καβάλας, Δράμας, Καστοριάς, Βοιωτίας, Φθιώτιδας, Μαγνησίας, Αχαΐας, Αργολίδας, Ηρακλείου, Χανίων καθώς και τις δύο περιοχές της Αττικής (Ανατολική Αττική και Βορείου Τομέα Αθηνών).
Ανατολική Αττική: 37 ζώνες και δύο εναλλακτικές προτάσεις
Η μελέτη για την ευαίσθητη περιοχή της Ανατολικής Αττικής αφορά το σύνολο της έκτασης επτά Δημοτικών Ενοτήτων: Αγίου Στεφάνου, Άνοιξης και Κρυονερίου του Δήμου Διονύσου, Ανθούσας, Γέρακα και Παλλήνης του Δήμου Παλλήνης και Αχαρνών του ομώνυμου δήμου. Οι 37 προτεινόμενες ΖΥΣ, ωστόσο, κατανέμονται σε έξι Δημοτικές Ενότητες, καθώς δεν προβλέπεται ζώνη στην Ανθούσα. Συγκεκριμένα, 21 χωροθετούνται στις Αχαρνές, έξι στην Παλλήνη, τέσσερις στο Κρυονέρι, τρεις στον Γέρακα, δύο στον Άγιο Στέφανο και μία στην Άνοιξη.
Σε γενικές γραμμές οι προτεινόμενες προσαυξήσεις του συντελεστή δόμησης κυμαίνονται κατά κανόνα από 0,10 έως 0,40, ενώ η μοναδική περίπτωση αύξησης κατά 0,60 εντοπίζεται σε μία Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης στο νότιο τμήμα του Δήμου Αχαρνών σε περιοχή μικτής χρήσης (γενικής κατοικίας και πολεοδομικού κέντρου).
Ανατολική Αττική: Τα δύο σενάρια για αύξηση του συντελεστή
Η μελέτη εξετάζει δύο εναλλακτικές προτάσεις για την προσαύξηση του συντελεστή δόμησης. Η πρώτη προβλέπει ενιαία προσαύξηση σε ολόκληρη την έκταση καθεμίας ΖΥΣ. Με αυτό το σενάριο, η συνολική προσφορά δικαιωμάτων δόμησης στην Περιφερειακή Ενότητα Ανατολικής Αττικής υπολογίζεται σε 1.746.707,53 τ.μ., ενώ η πρόσθετη δυνατότητα δόμησης ανέρχεται σε 1.046.013,15 τ.μ. Η μελέτη εκτιμά ότι το μέγεθος αυτό αντιστοιχεί στο 60% της προσφοράς της Περιφερειακής Ενότητας και στο 11% της αντίστοιχης προσφοράς σε επίπεδο Περιφέρειας Αττικής.
Η δεύτερη εναλλακτική διατηρεί τις ίδιες 37 ζώνες, αλλά διαφοροποιεί την προσαύξηση του συντελεστή δόμησης σε επιμέρους τμήματα 12 εξ αυτών. Οι διαφοροποιήσεις αφορούν έξι ζώνες στις Αχαρνές, τρεις στην Παλλήνη, δύο στον Γέρακα και μία στον Άγιο Στέφανο. Οι υπόλοιπες 25 ζώνες διατηρούν την ίδια αντιμετώπιση με την πρώτη πρόταση.
Η λογική της δεύτερης λύσης είναι πιο επιλεκτική. Σε τμήματα που έχουν πρόσωπο σε σημαντικούς οδικούς άξονες, βρίσκονται κοντά σε κόμβους ή εξυπηρετούνται από μέσα μαζικής μεταφοράς, προτείνονται μεγαλύτερες προσαυξήσεις του συντελεστή δόμησης. Αντίθετα, σε εσωτερικά τμήματα με κυρίαρχη χρήση κατοικίας ή σε περιοχές κοντά σε ρέματα και γραμμικές φυτεύσεις, οι προσαυξήσεις είναι μικρότερες.
Με τη δεύτερη εναλλακτική, η εκτιμώμενη προσφορά δικαιωμάτων δόμησης αυξάνεται σε 2.052.303 τ.μ. στην Ανατολική Αττική. Στην περίπτωση αυτή η πρόσθετη δυνατότητα δόμησης καλύπτει το 67% της εκτιμώμενης προσφοράς στην Περιφερειακή Ενότητα, έναντι 60% στην πρώτη εναλλακτική.
Αχαρνές: Πού προβλέπονται οι μεγαλύτερες προσαυξήσεις συντελεστή
Στις Αχαρνές, σε ζώνη στα κεντρικά του δήμου, με αρχικό συντελεστή δόμησης 0,60, προτείνεται προσαύξηση 0,23 μονάδων στο τμήμα που έχει μέτωπο στη Δυτική Περιφερειακή Αιγάλεω και στην οδό Θρακομακεδόνων, με τον συντελεστή δόμησης να φτάνει στο 0,83. Στο υπόλοιπο τμήμα, όπου υπάρχουν ρέματα και γραμμική φύτευση, η προσαύξηση περιορίζεται στις 0,10 μονάδες και ο συντελεστής διαμορφώνεται σε 0,70.
Ανάλογη διαφοροποίηση προβλέπεται σε γειτονική ζώνη, όπου το τμήμα προς τη Θρακομακεδόνων και το τοπικό κέντρο, μακριά από το ρέμα, αποκτά προσαύξηση 0,27 μονάδων, ενώ στο υπόλοιπο τμήμα η προσαύξηση είναι 0,10. Στη άλλη ΖΥΣ, με αρχικό συντελεστή 0,40, η προσαύξηση διαμορφώνεται σε 0,45 στο μέτωπο της Λεωφόρου Κύμης και σε 0,35 στο υπόλοιπο τμήμα που μεταφράζεται σε πρόσθετη δόμηση 22.717,55 τ.μ., με εκτιμώμενη πληθυσμιακή αύξηση 455 ατόμων.
Στην Παλλήνη, οι διαφοροποιήσεις συνδέονται με τη θέση των ζωνών απέναντι σε βασικούς οδικούς άξονες, όπως οι Λεωφόροι Λαυρίου και Μαραθώνος. Στον Γέρακα, αντίστοιχα, οι μεγαλύτερες προσαυξήσεις εντοπίζονται σε τμήματα κοντά στο κέντρο και στη Λεωφόρο Μαραθώνος, καθώς και σε περιοχές με πρόσωπο στην Ελεύθερη Λεωφόρο Περιφερειακή Υμηττού και στη Λεωφόρο Σπάτων.
Η συγκριτική αξιολόγηση της μελέτης καταλήγει υπέρ της δεύτερης εναλλακτικής, κυρίως επειδή εμφανίζει μεγαλύτερη κάλυψη της εκτιμώμενης προσφοράς δικαιωμάτων δόμησης στην Ανατολική Αττική. Ως προς τις ανάγκες για κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, οι δύο προτάσεις δεν εμφανίζουν σημαντικές διαφοροποιήσεις, καθώς η πληθυσμιακή αύξηση είναι σχετικά κοντά. Πρόσθετες ανάγκες καταγράφονται σε συγκεκριμένες πολεοδομικές ενότητες του Αγίου Στεφάνου, του Κρυονερίου, των Αχαρνών, του Γέρακα και της Παλλήνης.
Βόρειος Τομέας: 25 ΖΥΣ και πρόσθετη δόμηση περίπου 584.400 τ.μ.
Η μελέτη του Βόρειου Τομέα Αθηνών αφορά 25 Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης σε 11 Δημοτικές Ενότητες που αποτελούν τα «φιλέτα» του real estate των βορείων προαστίων, ήτοι Ψυχικού, Νέου Ψυχικού, Φιλοθέης, Κηφισιάς, Νέας Ερυθραίας, Χολαργού, Παπάγου, Χαλανδρίου, Νέας Ιωνίας, Μεταμόρφωσης και Λυκόβρυσης. Η πρόσθετη δόμηση υπολογίζεται συνολικά σε περίπου 584.400 τ.μ., ενώ η εκτιμώμενη αύξηση του πληθυσμού φτάνει τα 9.500 άτομα.
Στο Χαλάνδρι η μεγαλύτερη πρόσθετη δόμηση
Στις ΖΥΣ του Βόρειου Τομέα περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, περιοχές αμιγούς ή αποκλειστικής κατοικίας, αλλά και ζώνες με παραγωγικές δραστηριότητες. Το μεγαλύτερο μέρος της πρόσθετης δόμησης συγκεντρώνεται στο Χαλάνδρι, όπου προτείνονται επτά ΖΥΣ και η επιπλέον δόμηση υπολογίζεται σε 217.300 τ.μ. Οι προτεινόμενες προσαυξήσεις του συντελεστή δόμησης κυμαίνονται από 0,20 έως 0,50 μονάδες, με διαφοροποιήσεις ανά πολεοδομική ενότητα.
Στην Κηφισιά προτείνονται τρεις ζώνες, με συνολική πρόσθετη δόμηση 33.078 τ.μ. και προσαύξηση συντελεστή από 0,10 έως 0,50. Οι προτάσεις αφορούν μια περιοχή κοντά στην οδό Καλυφτάκη και στον κόμβο της Εθνικής Οδού και δύο ζώνες στα όρια με τη Λυκόβρυση. Στη Νέα Ερυθραία προβλέπεται μία ΖΥΣ στη Λεωφόρο Αγίων Σαράντα, με πρόσθετη δόμηση 6.680 τ.μ. με αύξηση συντελεστή 0,10.
Στη Φιλοθέη, η αντίστοιχη πρόσθετη δόμηση υπολογίζεται σε 15.200 τ.μ. στα όρια με το Παλαιό Ψυχικό. Σε αυτό, η προτεινόμενη ζώνη αναπτύσσεται κατά μήκος της Λεωφόρου Κηφισίας, με την προσαύξηση του συντελεστή (από 0,2 έως 0,6) να συνδέεται με τη θέση της περιοχής σε βασικό οδικό άξονα και την προοπτική μελλοντικής εξυπηρέτησης από το μετρό. Στο Νέο Ψυχικό, η μελέτη για την προτεινόμενη ΖΥΣ λαμβάνει υπόψη την εγγύτητά της στο κέντρο της πολεοδομικής ενότητας και σε σταθμό μετρό, αλλά και το γεγονός ότι μεγάλο ποσοστό των κτιρίων είναι παλαιό και χαμηλό, δίνοντας έτσι προσαυξήσεις συντελεστή 0,1 με 0,23 σε μια περιοχή με ήδη υψηλό συντελεστή δόμησης στο 1,2, προσθέτοντας έτσι δυνατότητα έξτρα δόμησης 7.500 τ.μ..
Στον Χολαργό προτείνονται πέντε ΖΥΣ, αύξηση συντελεστή 0,1-0,3 (σήμερα είναι στο 1,2) που θα οδηγήσει σε πρόσθετη δόμηση περίπου 64.500 τ.μ. Η επιλογή των ΖΥΣ έγινε σε σχέση με την εγγύτητα στη Λεωφόρο Μεσογείων, στην οδό Αναστάσεως και στους σταθμούς του μετρό Εθνική Άμυνα και Χολαργός. Η αύξηση συντελεστή 0,10-0,30 μπορεί να οδηγήσει σε επιπλέον 64.500 τ.μ. Στον Παπάγου προβλέπεται μία ζώνη, με πρόσθετη δόμηση περίπου 6.000 τ.μ.
Στη Νέα Ιωνία, προτείνονται τρεις ζώνες και πρόσθετη δόμηση περίπου 23.800 τ.μ., με αναφορές στην περιοχή του Περισσού, στη Λεωφόρο Ηρακλείου και στην παλαιά βιομηχανική περιοχή, όπου βρίσκεται και το συγκρότημα της Κολούμπια. Στη Μεταμόρφωση, οι δύο ζώνες κατά μήκος της Εθνικής Οδού συνδέονται με περιοχές ΒΙΠΑ-ΒΙΟΠΑ προς εξυγίανση και εκτιμάται ότι μπορεί να συγκεντρώσουν περίπου 148.700 τ.μ. πρόσθετης δόμησης. Τέλος, στη Λυκόβρυση προβλέπεται μία ζώνη με προσαύξηση συντελεστή 0,2 για πρόσθετη δόμηση περίπου 3.500 τ.μ.
Θεσσαλονίκη, Βόλος και περιφέρεια: Πού χωροθετούνται οι νέες ζώνες
Στις υπόλοιπες 11 μελέτες οι προσαυξήσεις του συντελεστή δόμησης κινούνται από 0,10 έως 0,60, ανάλογα με την περιοχή και τα πολεοδομικά χαρακτηριστικά της. Στη Θεσσαλονίκη, οι ΖΥΣ κατανέμονται σε πολλές Δημοτικές Ενότητες του πολεοδομικού συγκροτήματος. Προβλέπονται έξι ζώνες στον Δήμο Θεσσαλονίκης, 11 στη Μενεμένη, επτά στην Πολίχνη, έξι στην Ευκαρπία, πέντε στην Καλαμαριά, εννέα στην Πυλαία και μικρότερος αριθμός σε Αμπελόκηπους, Σταυρούπολη, Πεύκα, Συκιές, Πανόραμα και Χορτιάτη. Οι προτεινόμενες προσαυξήσεις του συντελεστή δόμησης κυμαίνονται από 0,10 έως 0,40 μονάδες, με τις μεγαλύτερες να εντοπίζονται, μεταξύ άλλων, στον Δήμο Θεσσαλονίκης, στην Καλαμαριά, στη Μενεμένη και στην Ευκαρπία.
Στη Μαγνησία, η μελέτη προτείνει 12 ΖΥΣ σε τρεις Δημοτικές Ενότητες του Δήμου Βόλου – Βόλου, Αγριάς και Αισωνίας – με το μεγαλύτερο μέρος της πρόσθετης δόμησης να συγκεντρώνεται στις παραγωγικές ζώνες της τρίτης ΖΥΣ όπου περιλαμβάνονται το Α΄ Επιχειρηματικό Πάρκο Βόλου και το ΒΙΟΠΑ. Η πρόσθετη δόμηση υπολογίζεται σε 305.153,18 τ.μ. και η δυνητική αύξηση πληθυσμού σε 2.464 άτομα. Στη Φθιώτιδα προβλέπονται τρεις ΖΥΣ, όλες στη Δημοτική Ενότητα Λαμιέων, με πρόσθετη δόμηση 249.691,24 τ.μ., στην Αργολίδα τέσσερις ΖΥΣ στη Δημοτική Ενότητα Ναυπλιέων, στην Αχαΐα έξι ΖΥΣ στη Δημοτική Ενότητα Πατρέων, στην Κρήτη 18 ΖΥΣ στην Περιφερειακή Ενότητα Ηρακλείου και 16 στην Περιφερειακή Ενότητα Χανίων. Αντιστοίχως, στην Καστοριά προτείνονται τέσσερις ΖΥΣ και στη Δράμα τρεις ζώνες.
Μετά τη δημόσια διαβούλευση θα ακολουθήσει αξιολόγηση των παρατηρήσεων, αλλαγές εάν χρειαστούν και υπογραφή των σχετικών Προεδρικών Διαταγμάτων αφού ελεγχθούν από το Συμβούλιο της Επικρατείας ώστε να προχωρήσει η ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή στις περιοχές που τελικά θα οριστικοποιηθούν.
Τί είναι η μεταφορά συντελεστή δόμησης
Η μεταφορά συντελεστή δόμησης επιτρέπει τη μεταβίβαση δικαιωμάτων δόμησης από ένα ακίνητο προσφοράς σε ένα ακίνητο υποδοχής. Στην πρώτη κατηγορία περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, διατηρητέα κτίρια, ακίνητα που βρίσκονται σε προστατευόμενες περιοχές και ιδιοκτησίες στις οποίες έχουν επιβληθεί πολεοδομικοί περιορισμοί (π.χ. μέσα σε παραδοσιακούς οικισμούς κ.ά.). Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης αδυνατεί να αξιοποιήσει μέρος ή το σύνολο του συντελεστή δόμησης που αντιστοιχεί στην ιδιοκτησία του.
Η λογική του θεσμού – όταν θεσπίστηκε το μακρινό 1979 – ήταν να δημιουργηθεί ένας μηχανισμός αποζημίωσης για δικαιώματα δόμησης που δεν μπορούν να ασκηθούν σε ένα ακίνητο. Δηλαδή να μπορεί ο συντελεστής να μεταφέρεται σε ακίνητο υποδοχής, το οποίο βρίσκεται σε άλλη περιοχή όπου επιτρέπεται, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, η πρόσθετη δόμηση. Με αυτόν τον τρόπο, η προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς και η διατήρηση χώρων που έχουν δεσμευτεί για κοινόχρηστες ή κοινωφελείς χρήσεις θα μπορούσαν να συνδεθούν με την οικονομική αποζημίωση των ιδιοκτητών.
Η εφαρμογή του εργαλείου, ωστόσο, απαιτούσε πιο σαφείς κανόνες. Η πρόσθετη δόμηση πρέπει να κατευθύνεται σε περιοχές όπου ο πολεοδομικός σχεδιασμός και οι περιβαλλοντικές συνθήκες επιτρέπουν την επιβάρυνση. Η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (από το 1994 έως το 2017) αποτέλεσε καθοριστικό παράγοντα για τον τρόπο με τον οποίο μπορεί να εφαρμοστεί η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης. Σύμφωνα με τους ανώτατους δικαστές η μεταφορά οφείλει να πραγματοποιείται σε ειδικά καθορισμένες ζώνες, τις ΖΥΣ, και να συνδέεται με τη φέρουσα ικανότητα της περιοχής υποδοχής, τη φυσιογνωμία της και τις ανάγκες του χωρικού σχεδιασμού. Η δυνατότητα μεταφοράς δικαιωμάτων δόμησης πρέπει να αντιμετωπίζεται, επομένως, ως πολεοδομικό εργαλείο που απαιτεί προηγούμενο σχεδιασμό.
Πηγή: ot.gr
