Η απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας, ένας από τους ισχυρότερους συμβολισμούς του αμερικανικού ονείρου, εξελίσσεται σε άπιαστο στόχο για εκατομμύρια πολίτες. Οι τιμές των ακινήτων παραμένουν σε ιστορικά υψηλά επίπεδα, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων πλησιάζουν το 7% και η κατασκευή νέων κατοικιών δεν επαρκεί για να καλύψει τη ζήτηση.
Η στεγαστική κρίση δεν έχει προκαλέσει μέχρι στιγμής μια χρηματοπιστωτική κατάρρευση αντίστοιχη με εκείνη του 2007-2008. Ωστόσο, επηρεάζει σταδιακά κρίσιμες λειτουργίες της αμερικανικής οικονομίας: περιορίζει την κατανάλωση των νοικοκυριών, εμποδίζει την επαγγελματική κινητικότητα και διευρύνει το χάσμα ανάμεσα στις γενιές και στις εισοδηματικές ομάδες.
Η μέση τιμή πώλησης μιας κατοικίας στις ΗΠΑ έχει ξεπεράσει τα 400.000 δολάρια, σύμφωνα με στοιχεία που επικαλείται η Apollo. Η απότομη άνοδος μετά την πανδημία, σε συνδυασμό με τη νομισματική σύσφιγξη της Ομοσπονδιακής Τράπεζας, έχει δημιουργήσει έναν σχεδόν απροσπέλαστο οικονομικό φραγμό.
Για ένα νέο στεγαστικό δάνειο διάρκειας 30 ετών, η μέση μηνιαία επιβάρυνση προσεγγίζει πλέον τα 3.000 δολάρια, όταν ο μέσος μηνιαίος μισθός υπολογίζεται περίπου στα 5.600 δολάρια. Αυτό σημαίνει ότι μόνο η δόση μπορεί να απορροφά περισσότερο από το μισό εισόδημα ενός εργαζομένου, χωρίς να υπολογίζονται οι φόροι ακινήτων, η ασφάλιση και τα έξοδα συντήρησης.
Τα επιτόκια των νέων στεγαστικών δανείων βρίσκονται κοντά στο 7%, σε επίπεδα που θυμίζουν την περίοδο πριν από τη μεγάλη χρηματοπιστωτική κρίση. Παρότι πολλοί ιδιοκτήτες εξακολουθούν να εξυπηρετούν παλαιότερα δάνεια με χαμηλότερο επιτόκιο, η συνολική πραγματική επιβάρυνση του ενεργού χαρτοφυλακίου έχει αρχίσει να ξεπερνά ξανά το 4%.
Εκτός αγοράς το 56% των νοικοκυριών
Η Apollo εκτιμά ότι το 56% των αμερικανικών νοικοκυριών δεν διαθέτει πλέον την οικονομική δυνατότητα να αγοράσει κατοικία στις σημερινές τιμές. Περίπου 74 εκατ. πολίτες έχουν αγοραστική ικανότητα χαμηλότερη από εκείνη που απαιτείται για ένα ακίνητο αξίας 400.000 δολαρίων.
Το μεγαλύτερο πλήγμα δέχονται οι νέοι και οι οικογένειες μεταναστευτικής προέλευσης, δηλαδή οι ομάδες από τις οποίες προέρχεται παραδοσιακά το μεγαλύτερο μέρος των αγοραστών πρώτης κατοικίας. Πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση, σχεδόν τέσσερις στους δέκα αγοραστές εισέρχονταν για πρώτη φορά στην αγορά. Δύο δεκαετίες αργότερα, το ποσοστό αυτό έχει περιοριστεί περίπου στο μισό.
Τα πρώτα σημάδια πίεσης εμφανίζονται και σε όσους έχουν ήδη δανειστεί. Η στεγαστική πίστη είχε παραμείνει σχετικά προστατευμένη, παρά τη γενικότερη επιδείνωση των οικονομικών των νοικοκυριών και τα επιτόκια των πιστωτικών καρτών που ξεπερνούν το 20%. Πλέον, όμως, οι καθυστερήσεις πληρωμών αυξάνονται.
Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλούν τα δάνεια που συνδέονται με πολυκατοικίες και συγκροτήματα διαμερισμάτων στις μεγάλες πόλεις. Στα σχετικά χαρτοφυλάκια των Freddie Mac και Fannie Mae, οι δείκτες καθυστερήσεων πλησιάζουν επίπεδα που είχαν καταγραφεί κατά τη χρηματοπιστωτική κρίση. Η επιδείνωση δεν έχει επεκταθεί μαζικά στις μονοκατοικίες, αλλά αποτελεί σαφές προειδοποιητικό σήμα.
Παράλληλα, περίπου το 40% των κατοικιών στις ΗΠΑ δεν επιβαρύνεται πλέον με στεγαστικό δάνειο. Αυτό προστατεύει το σύστημα από μια γενικευμένη έκρηξη αθετήσεων, δημιουργεί όμως ένα διαφορετικό πρόβλημα: οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν παλαιά δάνεια με πολύ χαμηλά επιτόκια διστάζουν να πουλήσουν και να μετακομίσουν, επειδή θα έπρεπε να δανειστούν εκ νέου με σχεδόν διπλάσιο κόστος.
Δεν χτίζονται αρκετές κατοικίες
Η άλλη πλευρά της κρίσης αφορά την προσφορά. Η οικιστική επένδυση βρίσκεται σε εξαιρετικά χαμηλά επίπεδα και η παραγωγή νέων κατοικιών υπολείπεται των αναγκών μιας αυξανόμενης πληθυσμιακά χώρας. Η ανεπαρκής οικοδομική δραστηριότητα περιορίζει το διαθέσιμο απόθεμα και διατηρεί τις τιμές υψηλές, ακόμη και όταν η ζήτηση πιέζεται από τα επιτόκια.
Το πρόβλημα επιτείνεται από τη συρρίκνωση του εργατικού δυναμικού στις κατασκευές. Ο κλάδος εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από εργαζομένους μεταναστευτικής προέλευσης και οι αυστηρότερες πολιτικές για τη μετανάστευση περιορίζουν την προσφορά εργασίας. Λιγότεροι εργάτες σημαίνουν υψηλότερο κόστος και βραδύτερη ολοκλήρωση των έργων, άρα ακόμη μικρότερη προσφορά κατοικιών.
Η στεγαστική δυσλειτουργία επηρεάζει και την ιστορικά υψηλή κινητικότητα των Αμερικανών. Οι μετακομίσεις μειώνονται εδώ και δεκαετίες, καθώς οι εργαζόμενοι δυσκολεύονται να εγκαταλείψουν μια προσιτή κατοικία για να αναζητήσουν καλύτερη δουλειά σε άλλη πόλη. Έτσι, η κρίση ακινήτων μετατρέπεται σε εμπόδιο και για την αποτελεσματική λειτουργία της αγοράς εργασίας.
Οι ΗΠΑ δεν βρίσκονται, τουλάχιστον ακόμη, μπροστά σε μια νέα κρίση ενυπόθηκων δανείων τύπου subprime. Αντιμετωπίζουν όμως έναν πιο αργό και επίμονο κίνδυνο: μια αγορά κατοικίας που αποκλείει τις νεότερες γενιές, καθηλώνει την κοινωνική κινητικότητα και αφαιρεί εισόδημα από την πραγματική οικονομία. Το αμερικανικό όνειρο δεν έχει καταρρεύσει απότομα· γίνεται, όμως, κάθε χρόνο ακριβότερο και πιο απρόσιτο.
Πηγή: in.gr
