Του Νίκου Ρουσάνογλου
Σωρεία νέων νομοθετικών διατάξεων έχουν ψηφιστεί τους τελευταίους μήνες, με βασικό γνώμονα τη διευκόλυνση της διαχείρισης ακινήτων, την απελευθέρωση νομικών κωλυμάτων που εμποδίζουν την αξιοποίηση κατοικιών και συνολικά την επίλυση χρόνιων προβλημάτων, που είχαν ως αποτέλεσμα εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια να παραμένουν ανεκμετάλλευτα και κλειστά.
Η προσδοκία είναι ότι τα μέτρα αυτά, τα οποία ακόμα αγνοούν οι περισσότεροι ιδιοκτήτες, θα επιταχύνουν την πώληση ή ενοικίαση κατοικιών από το υφιστάμενο απόθεμα, ενισχύοντας έτσι την προσφορά και μειώνοντας τις πιέσεις στις τιμές.
Πολλές από τις παρεμβάσεις περιλαμβάνονται στο Ν.5293/2026, που ψηφίστηκε πριν από μερικούς μήνες και σταδιακά εισέρχεται στο στάδιο της εφαρμογής, μέσω των αντίστοιχων υπουργικών αποφάσεων. Το νομοσχέδιο αυτό, το οποίο εισηγήθηκε ο αντιπρόεδρος της κυβέρνησης και υπουργός Επικρατείας, Κωστής Χατζηδάκης, παρέχει, για πρώτη φορά, τη δυνατότητα πληρωμής του φόρου κληρονομιάς κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου, ώστε να αποφευχθεί η επανάληψη ενός μαζικού κινήματος “Δεν Κληρονομώ”, που παρατηρήθηκε την περίοδο της οικονομικής κρίσης.
Σήμερα, προκειμένου να μεταβιβάσει κανείς ένα ακίνητο, οφείλει να έχει ήδη πληρώσει τον φόρο κληρονομιάς, κάτι που είχε οδηγήσει σε αποποιήσεις 180.000 κληρονομιών τα χρόνια της κρίσης. Αυτό σημαίνει ότι όσοι δεν διαθέτουν ρευστότητα, δεν μπορούν να εκποιήσουν το ακίνητό τους. Με βάση την προτεινόμενη παρέμβαση, ο φόρος θα καλύπτεται από το τίμημα της μεταβίβασης, δηλαδή το συµβόλαιο θα µπορεί να συντάσσεται χωρίς το πιστοποιητικό της πληρωµής του φόρου και ταυτοχρόνως ο συµβολαιογράφος θα παρακρατεί το ποσό του φόρου κληρονοµίας και θα το αποδίδει, υποβάλλοντας τη φορολογική δήλωση µαζί µε την υπογραφή του συµβολαίου. Πρόκειται για μια σημαντική παρέμβαση, που θα απελευθερώσει χιλιάδες κληρονόμους σε όλη τη χώρα και θα αυξήσει τη διάθεση ακινήτων στην αγορά, τονώνοντας και την προσφορά.
Ταυτόχρονα, με τον νέο νόμο καθιερώνεται ο συμβολαιογράφος σε “υπηρεσία μίας στάσης” για τη μεταβίβαση ακινήτων, είτε πρόκειται για αγοραπωλησίες και γονικές παροχές είτε λόγω θανάτου. Μέσω επικείμενης ΚΥΑ (Κοινή Υπουργική Απόφαση) οι ενδιαφερόμενοι θα μπορούν να απευθύνονται πλέον σε ένα μόνο σημείο, το συμβολαιογραφικό γραφείο θα αναλαμβάνει το σύνολο των διαδικασιών, από τη συλλογή των απαιτούμενων δικαιολογητικών έως τη σύνταξη και τη μεταγραφή του συμβολαίου στο Κτηματολογικό Γραφείο, αξιοποιώντας τις δυνατότητες διαλειτουργικότητας με όλες τις δημόσιες αρχές και υπηρεσίες και το Κτηματολόγιο.
Στόχος είναι να μειωθεί, όσο αυτό είναι εφικτό, ο απαιτούμενος χρόνος αλλά και η ταλαιπωρία των ιδιοκτητών, που σήμερα καλούνται να συλλέξουν μια σειρά από πιστοποιητικά, συχνά χωρίς να διαθέτουν την απαιτούμενη εξοικείωση, κάτι που επίσης συμβάλλει στον χρόνο που χρειάζεται, έως ότου ολοκληρωθεί μια συναλλαγή. Έτσι, ο συμβολαιογράφος θα συλλέγει διαδικτυακά τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, όπως τα κτηματολογικά στοιχεία του ακινήτου, τα αποδεικτικά φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας, την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, εφόσον έχει εκδοθεί, και θα συμπληρώνει και υποβάλλει τις φορολογικές δηλώσεις μεταβίβασης, θα εισπράττει και θα αποδίδει τους φόρους μεταβίβασης, κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής, καθώς και τα τέλη καταχώρισης στο Κτηματολόγιο. Επίσης, εφόσον συμφωνηθεί ρητά από τους συμβαλλομένους, θα μπορεί να εισπράττει και το τίμημα σε ακατάσχετο δεσμευμένο λογαριασμό ειδικού σκοπού (escrow account), να παρακρατεί από αυτό και να αποδίδει στο Δημόσιο το ποσό που απαιτείται για την εξόφληση οφειλών του πωλητή και την άρση τυχόν κατάσχεσης σε βάρος του επί του μεταβιβαζόμενου ακινήτου και να αποδίδει στον πωλητή το ποσό που απομένει. Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ), κατά μέσο όρο απαιτούνται 7,5 μήνες για να πραγματοποιηθεί μια αγοραπωλησία κατοικίας στην Ελλάδα, κάτι που προφανώς δεν συμβαδίζει με ένα σύγχρονο, ευρωπαϊκό κράτος.
Σημαντική όμως είναι και η νομοθέτηση τής, υπό προϋποθέσεις, αποχής του Δημοσίου από τη διεκδίκηση ακινήτων πολιτών. Πρόκειται για ένα χρόνιο πρόβλημα, που έχει ταλαιπωρήσει χιλιάδες ιδιώτες επί δεκαετίες, ως αποτέλεσμα της υπερβολικής “σπουδής” δημοσίων λειτουργών, ακόμα και σε περιπτώσεις που υποθέσεις έχουν τελεσιδικήσει υπέρ των ιδιωτών. Όπως εξηγεί στο capital.gr ο κ. Στράτος Παραδιάς, πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, “κατά το παρελθόν, το δημόσιο έσπευσε να δηλώσει στο Κτηματολόγιο ή να αξιώσει ιδιοκτησία σε ολόκληρες περιοχές (π.χ. επειδή ήταν δημόσια γη επί Τουρκοκρατίας), π.χ. μεγάλο τμήμα του Χολαργού και της Αγίας Παρασκευής, όλο το Λαύριο, την πόλη της Σαρωνίδας, τη μισή Καρδίτσα, ακόμα και πολυκατοικίες στον Εύοσμο.
Το αποτέλεσμα είναι χιλιάδες πολίτες, ιδιοκτήτες να κληθούν να αποδείξουν στα δικαστήρια τη νόμιμη κατοχή των ακινήτων τους. Ωστόσο, ακόμα και όταν κερδίζουν στα πρωτοδικεία, το δημόσιο εφεσιβάλλει τις αποφάσεις κι ενώ υπάρχουν και πολλές δικαιώσεις στα Εφετεία, γίνονται και ασκήσεις αναιρέσεως στον Άρειο Πάγο, με αποτέλεσμα τελικά η δικαίωση των ιδιοκτητών να έρχεται… μετά θάνατον, καθώς μεσολαβούν δεκαετίες”, σημειώνει χαρακτηριστικά ο κ. Παραδιάς.
Σημαντική είναι και η διάταξη εκείνη που παρέχει τη δυνατότητα στην ΑΑΔΕ να απελευθερώνει οριστικά τη μεταβίβαση κατασχεμένου ακινήτου. Προϋπόθεση είναι ένα ποσοστό του τιμήματος (το οποίο θα ορίζει η ΑΑΔΕ με βάση το ποσό της οφειλής και το ποσό που εισπράττεται από τη μεταβίβαση) να παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και να αποδίδεται στην ΑΑΔΕ. Σκοπός της ρύθμισης αυτής είναι να δοθεί η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες ακινήτων με συσσωρευμένες οφειλές να πουλήσουν τα κατεσχημένα ακίνητά τους, μειώνοντας ταυτόχρονα τα χρέη τους.
Η σχετική απόφαση εκδόθηκε πριν από μερικές ημέρες από την ΑΑΔΕ και, μεταξύ άλλων, ορίζει ότι θα πρέπει το τίμημα της πώλησης να μην είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως αυτή είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης, ή από την αντικειμενική του αξία, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη. Επίσης, από το τίμημα της μεταβίβασης θα παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και θα αποδίδεται στην ΑΑΔΕ ποσό που αντιστοιχεί σε τουλάχιστον το 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Το τελικό ποσοστό μπορεί να είναι μεγαλύτερο και καθορίζεται με βάση κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής.
Οι αλλαγές του νέου Αυτοδιοικητικού Κώδικα
Αλλαγές που αφορούν και τα ακίνητα έφερε όμως και ο νέος Αυτοδιοικητικός Κώδικας. Καταρχάς το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) που βαρύνει τους ιδιοκτήτες και ο Φόρος Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων που βαρύνει τους χρήστες των κτιρίων (ενοικιαστές), ενοποιούνται στο νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ), με φορολογικό συντελεστή 0,30-0,70‰. Το Τέλος αυτό από 1.1.2027 θα εισπράττεται μέσω των λογαριασμών ενέργειας. Αν καταβληθεί από τον ενοικιαστή, θα αφαιρείται από το καταβαλλόμενο μίσθωμα, εκτός αν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά στη σύμβαση μίσθωσης.
Επίσης, οι μισθώσεις ιδιωτικών ακινήτων προς τους Δήμους και τις Περιφέρειες της χώρας θα έχουν διάρκεια έως 12 έτη, και αν ο Δήμοι ή οι Περιφέρειες επιθυμούν τη συνέχιση τους, θα μπορούν να τις παρατείνουν έως 12 ακόμη έτη με απόφαση της απόλυτης πλειοψηφίας του Δημοτικού ή Περιφερειακού Συμβουλίου, αν ο εκμισθωτής συναινέσει ρητά στους προτεινόμενους με την απόφαση όρους της παράτασης.
Παράλληλα, η είσπραξη των δημοτικών τελών επί ακινήτων θα μπορεί πλέον να γίνεται και με άλλους τρόπους. Ουσιαστικά, παρέχεται η δυνατότητα να προστεθεί η μελλοντική αντικατάσταση τού από δεκαετίες ισχύοντος συστήματος συνείσπραξης των δημοτικών τελών επί ακινήτων με τους λογαριασμούς ενέργειας, με “άλλους τρόπους” είσπραξης, που δεν προσδιορίζονται στον νόμο και ενδέχεται να συμπεριλαμβάνουν τη χρέωση και καταβολή τους μέσω ειδικής πλατφόρμας του Δήμου, της ΚΕΔΕ ή και της ΑΑΔΕ.
Πηγή: capital.gr
