Γιατί υποχωρεί η ιδιοκατοίκηση | Capital

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Μια νέα πραγματικότητα έχει αρχίσει να διαμορφώνεται σήμερα στην αγορά κατοικίας, καθώς όλο και λιγότεροι είναι εκείνοι που αντέχουν οικονομικά την αγορά κατοικίας, όχι γιατί δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τις δόσεις ενός στεγαστικού δανείου, αλλά επειδή δεν μπορούν να αποταμιεύσουν τα απαιτούμενα κεφάλαια προκειμένου να συγκεντρώσουν την απαιτούμενη προκαταβολή. 

“Νέοι με χαμηλούς ή ασταθείς μισθούς δυσκολεύονται συνολικά να υποστηρίξουν την απόκτηση κατοικίας. Όμως ακόμα και χιλιάδες νέα ζευγάρια με μεσαία εισοδήματα δεν εμποδίζονται κυρίως από τη μηνιαία δόση. Αποκλείονται επειδή δεν μπορούν να συγκεντρώσουν την προκαταβολή που απαιτείται για να μπουν στην αγορά. Πώς μπορεί μια νέα γενιά να αποκτήσει σπίτι όταν το κόστος στέγασης καταναλώνει το κεφάλαιο που απαιτείται για να το αγοράσει;”, αναφέρει έρευνα που πραγματοποίησε η Prosperty και παρουσιάστηκε στο πλαίσιο του 4ου Real Estate Conference “Νέα εποχή για την αγορά ακινήτων – Ευκαιρίες και Προκλήσεις” του Capital.gr – “Forbes”, που πραγματοποιήθηκε πρόσφατα στο Μέγαρο Μουσικής. 

Σύμφωνα με τον κ. Αντώνη Μαρκόπουλο, διευθύνοντα σύμβουλο της Prosperty, “είναι χαρακτηριστικό ότι ακόμα και ένα ζευγάρι με μηνιαίο εισόδημα 3.000 ευρώ, εφόσον μένει στο ενοίκιο, υπολογίζεται ότι θα χρειαστεί σχεδόν δύο δεκαετίες (19 χρόνια) για να αποταμιεύσει το απαιτούμενο ποσό για την αγορά κατοικίας, χωρίς μάλιστα να υπολογίζεται το στεγαστικό δάνειο”. Συγκεκριμένα, για ένα ακίνητο 90-100 τ.μ., αξίας 320.000 ευρώ, απαιτείται η αποταμίευση ενός ποσού 80.000 ευρώ (64.000 ευρώ για την προκαταβολή και 16.000 για τα έξοδα μεταβίβασης), με τα υπόλοιπα 256.000 ευρώ να αφορούν τραπεζικό δανεισμό (δόση 1.200 ευρώ). Αν, αντιθέτως, το ζευγάρι συνεχίσει να μένει στην οικογενειακή εστία, τότε ο χρόνος που χρειάζεται για να συγκεντρωθεί το ποσό αυτό πέφτει σε μόλις 6,5 χρόνια, δείγμα της σημασίας που έχει η διαμονή εκεί έναντι του ενοικίου. Όπως σημειώνει η Prosperty, “το πραγματικό εμπόδιο δεν είναι η μηνιαία δόση του δανείου, αλλά η αδυναμία δημιουργίας του αρχικού κεφαλαίου που απαιτείται για την πρόσβαση στο στεγαστικό δάνειο. Έτσι, δύο νοικοκυριά με το ίδιο εισόδημα έχουν εντελώς διαφορετική δυνατότητα αγοράς, ανάλογα με το αν διαθέτουν οικογενειακή στήριξη ή δωρεάν στέγαση, καθώς το υψηλό κόστος ενοικίασης και ζωής στις μεγάλες πόλεις περιορίζει δραματικά τη δυνατότητα αποταμίευσης, ακόμα και για οικογένειες με μεσαία ή υψηλότερα εισοδήματα”.

Η εικόνα αυτή έχει ασφαλώς και τις κοινωνικές της προεκτάσεις, καθώς σήμερα μόλις το 10% των νέων ηλικίας 25-34 ετών ζουν σε ιδιόκτητο σπίτι, από 25% που ήταν το αντίστοιχο ποσοστό το 2005, ενώ το ποσοστό των ενοικιαστών στο σύνολο του πληθυσμού έχει αυξηθεί σε σχεδόν 33% (3 στους 10 Έλληνες). Αντίστοιχα, πάνω από το 30% των νέων 25-34 ετών και το 56,3% εκείνων από 18-34 ετών συνεχίζει να μένει με τους γονείς του, κάτι που αλλάζει τη γεννητικότητα, τη δημιουργία οικογένειας, την κοινωνική και γεωγραφική κινητικότητα. 

Το αποτέλεσμα είναι να αλλάζουν και οι αγοραστικές τάσεις της ζήτησης, η οποία μετατοπίζεται σε άλλες περιοχές, που να είναι πιο προσιτές οικονομικά, ενώ συμβιβασμοί γίνονται και σε άλλα ζητήματα, όπως ο όροφος (χαμηλότερος), η ηλικία (μεγαλύτερη), η θέση στάθμευσης, η ενεργειακή κλάση (χαμηλότερη) και οι ανάγκες ανακαίνισης. Παράλληλα, αποκλείονται πλέον τα νεόδμητα ακίνητα, τα οποία είναι απρόσιτα για τη μεσαία τάξη, ειδικά στα Βόρεια και τα Νότια Προάστια, αλλά και στο κέντρο της Αθήνας. 

Στο πλαίσιο αυτό, σύμφωνα με την Prosperty, δημιουργούνται νέες ζώνες ζήτησης. Για παράδειγμα, στα Βόρεια Προάστια παρατηρείται εσωτερική μετακίνηση των νέων οικογενειών προς πιο βόρεια σημεία, πιο περιφερειακά, ή και σε ακίνητα μεγαλύτερης ηλικίας, ενώ οι περιοχές υψηλής ζήτησης είναι πλέον το Χαλάνδρι, του Παπάγου, τα Βριλήσσια, ο Γέρακας και η Παλλήνη, αντί, π.χ., για την Κηφισιά, το Μαρούσι και το Νέο Ψυχικό. Παρόμοιες τάσεις παρατηρούνται και στα νότια (π.χ. Αργυρούπολη, Άγιος Δημήτριος και Άνω Γλυφάδα) ή στο κέντρο της Αθήνας, όπου η ζήτηση μετακινείται προς συνοικίες όπως η Κυψέλη και τα Πατήσια. 

Με τη σειρά του, ο κ. Φώτης Γιόφτσιος, CEO & VP της Ten Brinke Hellas, σημείωσε ότι η αγορά κατοικίας μετά την πανδημία, αλλά και από πιο παλιά, έχει αλλάξει. Όπως είπε, την περίοδο 1950-1980 η κατοικία ήταν προσιτή. Στη συνέχεια, μέχρι το 2008, οι άνθρωποι αναζητούσαν πιο ποιοτικά χαρακτηριστικά στην κατοικία τους, ενώ ήταν πιο εύκολη η πρόσβαση στα στεγαστικά δάνεια. Έπειτα, με την οικονομική κρίση επήλθε κατάρρευση, ενώ, όπως είπε, σήμερα ξεκινά μια νέα περίοδος, με τους ανθρώπους να ψάχνουν κατοικία από την εποχή της COVID. Πρόσθεσε ότι η πανδημία άλλαξε τη ζήτηση για σπίτια με περισσότερους χώρους ή μπαλκόνια. Επεσήμανε πως στη συνέχεια έκαναν την εμφάνισή τους οι ξένοι αγοραστές. “Τα σπίτια γίνονται ακριβότερα όχι μόνο λόγω ζήτησης, αλλά λόγω αύξησης κόστους κατασκευών”, εξήγησε. Ο κ. Γιόφτσιος επεσήμανε πως υπάρχει ένα κενό στα σπίτια της μεσαίας κατηγορίας, που ως επί τον πλείστον είναι παλαιά και χρειάζονται ανακαινίσεις που δυσκολεύουν τους ιδιοκτήτες. Η στεγαστική κρίση βρίσκεται γύρω από αυτή την κατηγορία, ωστόσο είπε ότι υπάρχει ακόμη απόθεμα. 

Η αγορά στεγαστικής πίστης και το νέο “Σπίτι μου” 

Σε ένα τέτοιο περιβάλλον, η στεγαστική πίστη μπορεί να διαδραματίσει καθοριστικό ρόλο, όπως φάνηκε και από την αποδοχή και ανταπόκριση που είχε, τουλάχιστον σε ό,τι αφορά τη ζήτηση, το πρόγραμμα “Σπίτι μου”. Όπως τόνισε ο κ. Κυριάκος Καμπούρης, CEO της IMS FC, 3 στις 10 πράξεις αγοραπωλησίας κατοικίας πραγματοποιούνται μέσω χρηματοδότησης, ενώ οι υπόλοιπες χρηματοδοτούνται αποκλειστικά από ίδια κεφάλαια. Παράλληλα, προχώρησε στην εκτίμηση ότι το 2026 οι χρηματοδοτήσεις θα φτάσουν τα 2,7 δισ. ευρώ, με τη βοήθεια του προγράμματος “Σπίτι μου 2”, καθώς αυτή την περίοδο ολοκληρώνονται τα σχετικά συμβόλαια και εκταμιεύονται τα ποσά. 

Κατά τον κ. Καμπούρη, με βάση τα πληθυσμιακά δεδομένα, η χώρα μπορεί να φτάσει τα 4 δισ. ευρώ σε χρηματοδοτήσεις, δείγμα της προοπτικής μελλοντικής ανάπτυξης που υπάρχει. Ωστόσο ένα ενδεχόμενο νέο πρόγραμμα “Σπίτι μου”, που, όπως ανέφερε πρόσφατα ο πρωθυπουργός, Κυριάκος Μητσοτάκης, τελεί υπό συζήτηση αυτή την περίοδο, θα πρέπει να συνοδεύεται από έναν εντελώς διαφορετικό σχεδιασμό, προκειμένου να μην επαναληφθούν οι στρεβλώσεις που παρατηρήθηκαν στα προηγούμενα προγράμματα και έφεραν υπερτιμήσεις σε παλιά ακίνητα, απλώς και μόνο επειδή ήταν επιλέξιμα για συμμετοχή στο πρόγραμμα.