του Νίκου Ρουσσάνογλου
Σημαντική δυναμική αρχίζει να αναπτύσσει η αγορά κατοικίας της Θεσσαλονίκης, καθώς μια σειρά σημαντικών έργων υποδομής, αλλά και ιδιωτικές επενδύσεις, έχουν αρχίσει να διαμορφώνουν νέες τάσεις, να προσελκύουν ιδιώτες επενδυτές, αλλά και να επαναδιαμορφώνουν τον “χάρτη” της κτηματαγοράς. Σε σχετική πρόσφατη ανάλυση για την αγορά κατοικίας της δεύτερης μεγαλύτερης πόλης της Ελλάδας, η Engel & Völkers Ελλάδος σημειώνει ότι η Θεσσαλονίκη εξελίσσεται πλέον σε έναν ώριμο επενδυτικό προορισμό, καθώς έχει αφήσει πίσω της το στάδιο της απλής ανάκαμψης και διανύει πλέον μια περίοδο σταθερής δομημένης ανόδου.
Όπως αναφέρει ο κ. Γιώργος Πετράς, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας, “τα θεμελιώδη μεγέθη είναι ισχυρά και η πόλη παγιώνεται ως μια περιοχή με σημαντική υπεραξία, όπου η περιορισμένη προσφορά ποιοτικών ακινήτων διατηρεί τη δυναμική των τιμών σε υψηλά επίπεδα”. Με βάση τη σχετική ανάλυση, οι προτιμήσεις των αγοραστών στρέφονται ολοένα και περισσότερο σε ενεργειακά αποδοτικά κτίρια, διαμερίσματα κοντά σε μέσα μαζικής μεταφοράς και περιοχές που προσφέρουν συνδυαστικά ποιότητα ζωής. Η αγορά προσφέρει ένα μωσαϊκό επιλογών, από τα επενδυτικά διαμερίσματα του κέντρου έως την παραθαλάσσια πλευρά της Καλαμαριάς και τις δυναμικές επεκτάσεις της Θέρμης.
Μεταξύ των περιοχών που ξεχωρίζουν περιλαμβάνεται το Ιστορικό Κέντρο και ο Βαρδάρης. Στην πρώτη περιοχή, στο τμήμα που εκτείνεται κάτω από την Εγνατία, οι μέσες τιμές πώλησης κατοικιών ανέρχονται πλέον σε περίπου 3.500 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο, ενώ πάνω από την Εγνατία το αντίστοιχο κόστος υποχωρεί σε περίπου 2.300 ευρώ/τ.μ. Ειδικότερα, κάτω από την Εγνατία η ζήτηση αφορά διαμερίσματα με χρήση τόσο για ιδιοκατοίκηση όσο και για εκμετάλλευση (μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση). Πάνω από την Εγνατία το ενδιαφέρον είναι κυρίως επενδυτικό, με έμφαση σε διαμερίσματα κατάλληλα για βραχυχρόνια μίσθωση ή φοιτητική στέγη. Βασική απαίτηση των αγοραστών είναι τα κτίρια να είναι μετασεισμικά, δηλαδή κατασκευασμένα μετά τον σεισμό του 1978, καθώς και η τοποθεσία κοντά σε μνημεία, πλατείες και σημεία υψηλής επισκεψιμότητας. Το επενδυτικό ενδιαφέρον εντοπίζεται στις περιοχές γύρω από τους νέους σταθμούς του μετρό, με την εγγύτητα σε αυτούς να θεωρείται μελλοντικό πλεονέκτημα υπεραξίας.
Αντίστοιχα, η περιοχή του Βαρδάρη προσφέρει χαμηλότερες τιμές, με μέσο όρο τα 2.250 ευρώ/τ.μ., γεγονός που προσελκύει το ενδιαφέρον επενδυτών λόγω του μετρό. Η Καλαμαριά, ως το πιο σημαντικό παραθαλάσσιο προάστιο, καταγράφει πλέον μέση ζητούμενη τιμή πώλησης 3.000 ευρώ/τ.μ., ενώ στα νεόδμητα ακίνητα, που προσφέρουν και θέα προς τη θάλασσα, το κόστος εκτοξεύεται σε τιμές που ξεκινούν από τα 3.400 ευρώ/τ.μ. και φτάνουν μέχρι τα 4.700 ευρώ/τ.μ. Οι τιμές κυμαίνονται γενικά στα 3.300-3.500 ευρώ/τ.μ., ενώ για νεόδμητα ή μονοκατοικίες υψηλών προδιαγραφών με θέα φτάνουν τα 3.800-5.500 ευρώ/τ.μ., ξεπερνώντας ακόμα και τα 6.000 ευρώ/τ.μ. σε μοναδικά ακίνητα με απεριόριστη θέα.
Η Engel & Völkers αναγνωρίζει τρεις βασικούς καταλύτες για τη συγκεκριμένη εξέλιξη. Ο πρώτος είναι η δημιουργία νέων υποδομών σε κρίσιμη μάζα, δηλαδή πολλών και σημαντικών παρεμβάσεων ταυτόχρονα. Η σταδιακή λειτουργία του μετρό ασφαλώς ξεχωρίζει, καθώς έχει αυξήσει κατακόρυφα τη ζήτηση σε περιοχές όπως ο Βαρδάρης και το Ιστορικό Κέντρο της πόλης. Παράλληλα, η ανάπλαση της ΔΕΘ, που συνεχίζει να βρίσκεται στην επικαιρότητα, και το νέο Παιδιατρικό Νοσοκομείο στο Φίλυρο ενισχύουν την ελκυστικότητα των τοπικών μικροαγορών. Σύμφωνα με τον κ. Πετρά, “η επόμενη φάση της αγοράς δεν θα καθοριστεί από την ταχύτητα, αλλά από τη σωστή τοποθέτηση και την ποιότητα των επιλογών. Είτε πρόκειται για ιδιοκατοίκηση είτε για επένδυση, οι βασικοί πυλώνες ενδιαφέροντος περιλαμβάνουν σημεία που επηρεάζονται από τη λειτουργία του μετρό, όπως το ιστορικό κέντρο και ο Βαρδάρης, ενώ σύντομα αυτό θα περιλαμβάνει και την Καλαμαριά, όπου προχωρά η επέκταση του δικτύου”.
Ο δεύτερος καταλύτης είναι η διεθνής ζήτηση και η αλλαγή δυναμικής που αυτή έχει φέρει. “Η ανάδειξη της πόλης σε κόμβο τεχνολογίας, εκπαίδευσης και logistics προσελκύει πλέον ένα διεθνές κοινό επενδυτών, που αναγνωρίζουν τη μακροπρόθεσμη αξία της πόλης”, αναφέρει η έκθεση.
Ο τρίτος σημαντικός καταλύτης για την ανοδική πορεία της αγοράς κατοικίας της Θεσσαλονίκης είναι ο επαγγελματισμός των τοπικών αγορών. Σύμφωνα με την ανάλυση, “η στροφή σε ενεργειακά αποδοτικά κτίρια και η αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος, μέσω στρατηγικών ανακαινίσεων, δημιουργούν μια πιο ώριμη και επαγγελματική αγορά”.
Οι μεγάλες ιδιωτικές επενδύσεις
Το επόμενο διάστημα αναμένεται να εκκινήσει η κατασκευή του εμβληματικού έργου της ανάπλασης του ΦΙΞ στη δυτική πύλη της πόλης. Στο επίκεντρο θα βρεθεί η ανάπτυξη δύο νέων πολυώροφων κτιρίων, το ένα επιφάνειας 19.800 τ.μ. που θα αφορά κατοικίες και το άλλο 11.250 τ.μ. που θα αφορά ξενοδοχείο, για το οποίο ήδη υφίσταται σχετική συμφωνία με επώνυμη αλυσίδα. Το νέο ξενοδοχείο θα προσφέρει 153 κλειδιά και θα εκτείνεται σε επτά ορόφους, ενώ θα διαθέτει και 80 θέσεις στάθμευσης.
Σε ό,τι αφορά τις κατοικίες, προβλέπονται 96 σπίτια, σε ύψος εννέα ορόφων, με 146 θέσεις στάθμευσης και επιφάνειες από 45 τ.μ. μέχρι και 285 τ.μ., από ένα έως τέσσερα υπνοδωμάτια, αλλά θα υπάρχει η ευελιξία διαμόρφωσης των τελικών επιφανειών από τον κάθε ιδιοκτήτη. Το κόστος αγοράς θα εκκινεί ουσιαστικά από τα 300.000 ευρώ για σπίτια ενός υπνοδωματίου και θα φτάνει μέχρι τα 2,5 εκατ. ευρώ για τα ρετιρέ.
Παράλληλα, στην ανατολική πλευρά της πόλης, στα πρώην Κεραμεία Αλλατίνη, πρόσφατα υπεγράφη Μνημόνιο Κοινής Κατανόησης ανάμεσα στον ιδιοκτήτη του ακινήτου, όμιλο Ανδρεάδη, και τον όμιλο Άβαξ. Οι δύο πλευρές πρόκειται να συνεργαστούν για την ανάπτυξη πύργου κατοικιών, συνολικής δόμησης έως 29.800 τ.μ., με τη μέθοδο της αντιπαροχής. Αυτό σημαίνει ότι, εφόσον υπογραφεί και υλοποιηθεί η οριστική συμφωνία, ο όμιλος Άβαξ όχι μόνο θα υλοποιήσει το έργο, αλλά θα λάβει και ένα σημαντικό ποσοστό από τα διαμερίσματα που θα προκύψουν, ως αντιπαροχή, προκειμένου στη συνέχεια να τα διαθέσει. Στο πλαίσιο του Μνημονίου που υπεγράφη, η Άβαξ θα έχει περίοδο αποκλειστικότητας τριών μηνών, προκειμένου να προχωρήσει στις απαιτούμενες τεχνικές μελέτες και λοιπές αξιολογήσεις για την υλοποίηση του έργου.
Οι καταλύτες της μελλοντικής ανάπτυξης της Θεσσαλονίκης
Σε πρόσφατη παρουσίαση της Dimand στο Χρηματιστήριο Αθηνών, ο διευθύνων σύμβουλος της εισηγμένης, κ. Δημήτρης Ανδριόπουλος, προχώρησε και σε μια ανάλυση πιθανών εξελίξεων που θα “απογειώσουν” την αγορά ακινήτων της πόλης. “Η αγορά της Θεσσαλονίκης θα αλλάξει δραστικά αν τοποθετηθεί σε αυτήν ένα μεγάλο διεθνές πανεπιστημιακό ίδρυμα. Αυτό θα μπορούσε να λειτουργήσει ως καταλύτης εξελίξεων, φέρνοντας σημαντική ζήτηση για διάφορες χρήσεις στην αγορά ακινήτων. Επίσης, η εικόνα της πόλης θα άλλαζε σημαντικά αν μπορούσε να συνδεθεί με απευθείας αεροπορική πτήση με τις ΗΠΑ”, ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Ανδριόπουλος.
Η Dimand, πάντως, δρομολογεί ήδη και άλλες επενδύσεις στη δυτική είσοδο της πόλης, πέραν του ΦΙΞ. Αυτή την περίοδο βρίσκεται σε προχωρημένες συζητήσεις για την εξαγορά ακινήτου σε κοντινή απόσταση, το οποίο προσφέρει δομήσιμη επιφάνεια 20.000 τ.μ. και εκτιμάται ότι θα μπορούσε να φιλοξενήσει ένα μείγμα χρήσεων, π.χ. γραφεία, φιλοξενία, ακόμα και κατοικίες. Πρόκειται για ακίνητο που βρίσκεται πολύ κοντά στο υπό ανέγερση Μουσείο Ολοκαυτώματος, το οποίο επίσης αξιολογείται από τη διοίκηση της εταιρείας ως ακόμα ένας σημαντικός πόλος έλξης επισκεπτών στην περιοχή.
Πηγή: capital.gr
