Του Νίκου Ρουσάνογλου
Το αρχικό “μούδιασμα” της αγοράς ακινήτων από την πρόσφατη πρωθυπουργική εξαγγελία από το βήμα της ΔΕΘ για τον πενταπλασιασμό του φόρου μεταβίβασης ακινήτων όταν αγοραστές είναι πολίτες από χώρες εκτός Ε.Ε., ακολούθησε μια σειρά δημόσιων παρεμβάσεων και προτάσεων, προκειμένου να μην “πυροβολήσουμε τα πόδια μας”, όπως αναφέρουν χαρακτηριστικά στελέχη του κλάδου. Μάλιστα, σπεύδουν να καταδείξουν την αποτυχία παρόμοιων μέτρων στις λίγες περιπτώσεις από την διεθνή εμπειρία, όπου έχει επιχειρηθεί κάτι παρόμοιο.
Σύμφωνα με τον κ. Σάββα Σαββαΐδη, διευθύνοντα σύμβουλο της Greece Sotheby’s International Realty, “η διεθνής εμπειρία επιβεβαιώνει την ανησυχία. Ο Καναδάς απαγόρευσε τις αγορές από αλλοδαπούς το 2023. Οι ξένοι αγοραστές ήταν το 1,1% των πωλήσεων στη British Columbia, η Royal LePage κατέγραψε “ουσιαστικά μηδενική επίδραση” στις τιμές, και οι τιμές ανέβηκαν πάνω από 20% με την απαγόρευση σε ισχύ. Το καναδικό μοντέλο εξαιρεί μάλιστα τις εξοχικές κατοικίες και επιστρέφει τον φόρο σε όποιον γίνει μόνιμος κάτοικος. Η Νέα Ζηλανδία απαγόρευσε το 2018 και αντέστρεψε τον Δεκέμβριο του 2025 για κατοικίες άνω των 5 εκατ. δολαρίων. Η Ισπανία ανακοίνωσε φόρο “έως 100%” και τον εγκατέλειψε πριν τον ψηφίσει”.
Στο πλαίσιο αυτό, ο νέος φόρος εκτιμάται ότι “πλήττει την ανταγωνιστικότητα της χώρας απέναντι στην Ιταλία και την Ισπανία, χώρες με μεγάλες αγορές real estate, πάνω από 600.000 αγοραπωλησίες κατοικιών τον χρόνο η καθεμία, με υψηλή εμπορευσιμότητα και δεσπόζουσα θέση στη διεθνή αγορά. Αμφότερες φορολογούν κάθε αγοραστή με τον ίδιο συντελεστή, ανεξαρτήτως διαβατηρίου· η Ισπανία δοκίμασε τη διάκριση στα λόγια και την εγκατέλειψε. Ο διεθνής αγοραστής συγκρίνει τις τρεις χώρες στο ίδιο τραπέζι. Εμείς, με ένα οριζόντιο μέτρο, θα κάνουμε τη μικρή μας αγορά ακόμη μικρότερη”, τονίζει ο κ. Σαββαΐδης.
Με τη σειρά της, η κα. Ναταλί Λεονταράκη, Πρόεδρος & Διευθύνουσα Σύμβουλος της Von Poll Greece επισημαίνει ότι “η προτεινόμενη αύηξηση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων, αυξάνει σημαντικά το κόστος εισόδου στην ελληνική αγορά ακινήτων. Για όσους έχουν ήδη αποφασίσει να αγοράσουν, η αλλαγή μπορεί να λειτουργήσει ως επιταχυντής, ενώ όσοι βρίσκονται ακόμη σε φάση διερεύνησης είναι πιθανό να επανεξετάσουν το συνολικό κόστος της επένδυσής τους”. Πάντως, η επίδραση δεν αναμένεται να είναι ίδια σε κάθε κατηγορία ακινήτων. “Τα πραγματικά σπάνια ακίνητα, σε προνομιακές τοποθεσίες και με περιορισμένη προσφορά, είναι πιθανότερο να διατηρήσουν την ανθεκτικότητά τους. Αντίθετα, σε ακίνητα με μικρότερη διαφοροποίηση, το πρόσθετο κόστος μπορεί να μεταφραστεί σε εντονότερη διαπραγμάτευση της τελικής τιμής. Ο διεθνής αγοραστής δεν κοιτάζει μόνο την τιμή του ακινήτου. Κοιτάζει το συνολικό κόστος, τη φορολογία και το πόσο ανταγωνιστική παραμένει η Ελλάδα απέναντι στις άλλες αγορές που έχει στη διάθεσή του,” επισημαίνει η κα. Λεονταράκη.
Αντίστοιχα, σύμφωνα με τα όσα αναφέρει και η Greece Sotheby’s International Realty, η αγορά πολυτελούς κατοικίας στην Ελλάδα, που στηρίζεται από αλλοδαπούς αγοραστές, κυρίως Αμερικανούς, Βρετανούς και Ελβετούς, είναι μικρή σε απόλυτα μεγέθη, ακριβώς λόγω του περιορισμένου αποθέματος. Αφαιρώντας από μια τόσο λεπτή αγορά τη μεγαλύτερη δεξαμενή αγοραστών της, το 15% θα μειώσει τις συναλλαγές και τη ρευστότητα. Οι τιμές σε τέτοιες αγορές μένουν ψηλά και τα ακίνητα απλώς μένουν απούλητα.
Παράλληλα τονίζεται ότι “τα δικά μας στοιχεία, από συναλλαγές 600 εκατ. ευρώ από το 2020, περιγράφουν κάτι διαφορετικό από την εικόνα του κερδοσκόπου. Το 55% της αξίας προέρχεται από αγοραστές με υπηκοότητα εκτός ΕΕ. Οι Βρετανοί αντιπροσωπεύουν το 29%, οι Αμερικανοί το 10%, οι Ελβετοί το 4%, οι Ισραηλινοί το 3%. Τουρκία και Κίνα, που αναφέρθηκαν ονομαστικά από το βήμα της ΔΕΘ, αντιστοιχούν σε 0,5% και 0,3%. Οι αγορές με κίνητρο την Golden Visa είναι το 3,7% της αξίας. Ο αγοραστής αυτός έχει πρόσωπο: οικογενειάρχης, διάμεση ηλικία 53 ετών, προϋπολογισμός γύρω στα 2,5 εκατ. ευρώ, αναζήτηση αρχιτεκτονικής καθαρότητας και ενσωμάτωσης στο τοπίο. Αναπαλαιώνει, προσλαμβάνει Έλληνες αρχιτέκτονες και τεχνίτες, ζει τρεις έως πέντε μήνες τον χρόνο εδώ, πληρώνει ΕΝΦΙΑ και ΦΠΑ σε κάθε εργασία. Το 2025 οι αγορές που συνδέονται με το ελληνικό non-dom ήταν το 29% της αξίας των συναλλαγών μας, με τους Βρετανούς πάνω από τους μισούς μετά την κατάργηση του βρετανικού καθεστώτος. Ο άνθρωπος αυτός καταβάλλει 100.000 ευρώ κατ’ αποκοπή φόρο κάθε χρόνο, για δεκαπέντε χρόνια”.
Με βάση τα δεδομένα από την μέχρι σήμερα εμπειρία, είναι εμφανές ότι το σημαντικότερο πλήγμα θα το υποστούν οι πολυτελείς αναπτύξεις στην Αθηναϊκή Ριβιέρα και οι δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί, όπου ένα σημαντικό ποσοστό του αγοραστικού κοινού στο οποίου στοχεύουν, είναι ακριβώς αγοραστές από το εξωτερικό, αρκετοί εκ των οποίων προέρχονται από τρίτες χώρες. Πρόκειται όμως για μια κατηγορία ακινήτων, που δεν επηρεάζουν στο παραμικρό την δυνατότητα των Ελλήνων να αποκτήσουν το δικό τους ακίνητο, μιας και ο εγχώριος προϋπολογισμός, σπάνια ξεπερνά τις 300.000 ευρώ, όταν τα ακίνητα αυτά κοστίζουν κατά κανόνα πάνω από 1 εκατ. ευρώ.
Αντίστοιχα, πλήγμα θα δεχθούν και οι αναπτύξεις χιλιάδων νέων διαμερισμάτων που προέρχονται από αλλαγή χρήσης. Την τελευταία διετία πολλαπλασιάστηκαν οι επενδύσεις για την αγορά παλιών βιομηχανικών και πρώην επαγγελματικών κτιρίων, ή και ξενοδοχείων, σε διάφορες περιοχές, προκειμένου αυτά να ανακατασκευαστούν και να μετατραπούν σε σύγχρονα οικιστικά συγκροτήματα, με στόχο την πώληση σε ξένους αγοραστές μέσω του προγράμματος Χρυσή Βίζα, καθώς το όριο σε αυτήν την περίπτωση μειώνεται σε 250.000 ευρώ. Η ειδοποιός διαφορά είναι ότι αντί να είναι κτίρια “φαντάσματα”, όπως όντως έχει συμβεί σε κάποιες περιπτώσεις τέτοιων αναπτύξεων στο παρελθόν, τα ακίνητα αυτά πωλούνται ως επενδυτικό προϊόν, καθώς συνοδεύονται από συμφωνίες διαχείρισης από έναν κεντρικό φορέα, μέσω συμφωνιών μακροχρόνιας ή μεσοπρόθεσμης εκμίσθωσης.
Σύμφωνα με την Greece Sotheby’s, “ο νέος φόρος θα αποθαρρύνει και τις μικτές αναπτύξεις, τον συνδυασμό ξενοδοχείου, επώνυμων κατοικιών και υποδομών που αποτελεί το πιο εξωστρεφές προϊόν της ελληνικής κτηματαγοράς. Πλήττει τις υφιστάμενες, από το Ελληνικό έως την Costa Navarino, όπου το κατοικιακό σκέλος χρηματοδοτεί τις υποδομές και προϋποθέτει διεθνή αγοραστή, και ακυρώνει τον σχεδιασμό όσων βρίσκονται στα σκαριά από την Κρήτη έως την Πελοπόννησο. Στην ουσία υπονομεύει όσα πέτυχαν το ελληνικό επιχειρείν και η ίδια η κυβέρνηση τα τελευταία επτά χρόνια”.
Οι προτάσεις της αγοράς
Σύμφωνα με τον κ. Αχιλλέα Ρισβά, δικηγόρο κι εταίρο του δικηγορικού γραφείου “Ρισβάς & Συνεργάτες”, που δραστηριοποιείται επί χρόνια στον τομέα της επενδυτικής μετανάστευσης, “αν θέλουμε να περιορίσουμε τη μαζική ή κερδοσκοπική αγορά ακινήτων, γιατί δεν φορολογούμε διαφορετικά κάποιον που αποκτά το πέμπτο, το δέκατο ή το πεντηκοστό ακίνητό του; Εάν θέλουμε να προστατεύσουμε τη μακροχρόνια κατοικία, γιατί δεν συνδέουμε τα κίνητρα και τα αντικίνητρα με τη χρήση του ακινήτου; Εάν θέλουμε να αυξήσουμε το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα, γιατί να επιβαρύνουμε εκείνον που επενδύει κεφάλαια ακριβώς για να μετατρέψει ένα εγκαταλελειμμένο κτίριο σε κατοικίες; Χρειαζόμαστε περισσότερα σπίτια, όχι λιγότερες επενδύσεις”, σημειώνει ο κ. Ρισβάς.
Αντίστοιχα, η Greece Sotheby’s International Realty προτείνει ο φόρος μεταβίβασης να παραμείνει ενιαίος, όπως στην Ιταλία, την Γαλλία και την Ισπανία. Επίσης, ίσως να πρέπει να επιβληθεί κι ένα τέλος κενής κατοικίες, όπως εφαρμόζει το Βανκούβερ, ώστε να αποθαρρύνονται αγορές χωρίς καμία πρόθεση αξιοποίησης από τον ξένο επενδυτή. Επίσης, θα πρέπει να εξαιρεθεί από έναν αυξημένο φόρο μεταβίβασης η εξοχική κατοικία που βρίσκεται εκτός αστικών κέντρων, καθώς δεν έχει καμία απολύτως επίδραση στο στεγαστικό πρόβλημα.
Πηγή: capital.gr
