Του Νίκου Ρουσάνογλου
Σε μία από τις επικερδέστερες κατηγορίες επενδύσεων εξελίσσονται τα οικιστικά ακίνητα κατά την διάρκεια των τελευταίων πέντε ετών, ειδικά για όσους τοποθετήθηκαν την περίοδο της οικονομικής κρίσης, χωρίς αυτό να σημαίνει ότι οι πιο “όψιμοι” επενδυτές δεν θα μείνουν ικανοποιημένοι, σε μια ενδεχόμενη πώληση. Με βάση τα στοιχεία των δεικτών τιμών πώλησης κατοικιών, που επιμελείται η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), από την αρχή την ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων, η οποία χρονικά τοποθετείται στο πρώτο τρίμηνο του 2017 και μέχρι και το φετινό πρώτο τρίμηνο, στο σύνολο της χώρας παρατηρείται αύξηση κατά 89,7%, που όμως αυξάνεται σε 107,5% στην περίπτωση της Αττικής και σε 102,6% στην περίπτωση της Θεσσαλονίκης. Αντιθέτως, πολύ ηπιότερη είναι η αύξηση στις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας, καθώς διαμορφώνεται σε 69,1%, ενώ και στις λοιπές περιοχές (κυρίως τουριστικά σημεία), η άνοδος δεν υπερβαίνει το 71,7% από το 2017 και μέχρι σήμερα, καθώς στα σημεία αυτά, η πτώση των τιμών την περίοδο της οικονομικής κρίσης, δεν ήταν το ίδιο έντονη.
Σε ό,τι αφορά την τελευταία πενταετία, δηλαδή την περίοδο από το πρώτο τρίμηνο του 2021 και μέχρι και το πρώτο τρίμηνο του 2026, η εικόνα εμφανίζεται περισσότερο ομοιόμορφη, καθώς στο σύνολο της χώρας, η άνοδος διαμορφώνεται σε 60,3%, ενώ στην Αττική σε 60,6%. Στη Θεσσαλονίκη, η αύξηση όμως αγγίζει το 71,7%, καταδεικνύοντας ότι η συγκεκριμένη αγορά “έτρεξε” με ταχύτερο ρυθμό κατά την περίοδο μετά την πανδημική κρίση. Στις άλλες μεγάλες πόλεις, η αύξηση της τελευταίας πενταετίας διαμορφώνεται σε 58,8% και στις λοιπές περιοχές σε 56,6%.
Με τα δεδομένα αυτά, σε ονομαστικούς όρους, η αγορά κατοικίας έχει υπερβεί πλέον σημαντικά το προηγούμενο υψηλό της, το 2008. Στο σύνολο της χώρας, η αύξηση αγγίζει το 9,5% σε σχέση με το 2008, ενώ στην Αθήνα διαμορφώνεται πλέον σε επίπεδο 14,8% υψηλότερο και στη Θεσσαλονίκη σε 7,5%. Επομένως, όσοι επένδυσαν σε αγορές την περίοδο ειδικά από το 2017-2018 και μετά, είναι σήμερα να κεφαλαιοποιήσουν πολύ σημαντικές υπεραξίες. Το ίδιο ισχύει και για όσους ιδιοκτήτες είχαν την δυνατότητα να μην ρευστοποιήσουν κάποιο ακίνητό τους την περίοδο της κρίσης, καθώς σήμερα η αξία του θα έχει ενισχυθεί σημαντικά, αντισταθμίζοντας ίσως και τις απώλειες της περιόδου της κρίσης.
Από την άλλη πλευρά, η εξέλιξη αυτή δεν είναι θετική για όσους ενδιαφέρονται να αγοράσουν το δικό τους ακίνητο, καθώς το κόστος έχει αυξηθεί σημαντικά και πλέον αρχίζει να γίνεται και πιο δύσκολη η εξασφάλιση τραπεζικού δανεισμού. Σύμφωνα με τα στοιχεία της IMS-FC, του μεγαλύτερου μεσίτη πιστώσεων στεγαστικών δανείων στην αγορά και στρατηγικού συνεργάτη του Spitogatos, οι τράπεζες συνεχίζουν να χρηματοδοτούν μεγαλύτερο μέρος της αξίας των ακινήτων σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025. Ο μέσος δείκτης Loan to Value (LTV), δηλαδή το ποσοστό της αξίας του ακινήτου που καλύπτεται από το στεγαστικό δάνειο, αυξήθηκε σε όλες τις κατηγορίες ποσού δανείου. “Η εξέλιξη αυτή καταγράφεται σε μια περίοδο κατά την οποία οι μέσες ζητούμενες τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται. Ως αποτέλεσμα, το ποσό της ιδίας συμμετοχής που απαιτείται για την αγορά κατοικίας αυξάνεται σε απόλυτους αριθμούς, γεγονός που οδηγεί πολλούς αγοραστές στην αναζήτηση υψηλότερου ποσοστού χρηματοδότησης προκειμένου να καλύψουν το απαιτούμενο κεφάλαιο”, επισημαίνεται σε πρόσφατη ανάλυση. Η μεγαλύτερη ετήσια αύξηση του δείκτη LTV καταγράφεται στα χαμηλότερα ποσά δανείου, έως 50.000 ευρώ, όπου ο μέσος δείκτης διαμορφώθηκε στο 75,1%, έναντι 69,2% το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025, σημειώνοντας αύξηση σχεδόν 6 ποσοστιαίων μονάδων.
Αντίστοιχα, σύμφωνα με τα στοιχεία της IMS-FC, ο δείκτης LTV για δάνεια ύψους 150.000 έως 200.000 ευρώ διαμορφώνεται στο 84,0% και για δάνεια από 200.000 έως 300.000 ευρώ διαμορφώνεται πλέον κοντά στο 83.1%. Πάντως, στην πλειονότητα των περιπτώσεων, οι αιτήσεις στεγαστικών δανείων εγκρίνονται στο σύνολο του αρχικά αιτηθέντος ποσού. Το ποσοστό αυτό φτάνει το 95,7% για αιτούμενα ποσά δανείου έως 50.000 ευρώ και παραμένει ιδιαίτερα υψηλό ακόμη και στα μεγαλύτερα ποσά, όπου κυμαίνεται από 83,1% έως 85,7%.
Στο πλαίσιο αυτό, θετικά αποτιμάται η επιβράδυνση που καταγράφει από τις αρχές του έτους ο ρυθμός αύξησης των τιμών πώλησης κατοικιών τόσο σε πανελλαδικό επίπεδο, όσο και στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της Αττικής και της Θεσσαλονίκης. Σύμφωνα με την ΤτΕ, το φετινό πρώτο τρίμηνο, η μέση αύξηση των τιμών σε πανελλαδικό επίπεδο, ανήλθε σε 5,7%, έναντι αύξησης 8,3% στο αμέσως προηγούμενο τρίμηνο (Δ’ τρίμηνο 2025) κι ενώ για το σύνολο του προηγούμενου έτους, η άνοδος διαμορφώθηκε σε 8,1% (και 9,1% το 2024). Αντίστοιχα, στην Αττική, το πρώτο τρίμηνο του 2026, καταγράφεται η ηπιότερη αύξηση συγκριτικά με την υπόλοιπη χώρα, με 5,2%, έναντι ανόδου 6,5% το τέταρτο τρίμηνο οτυ 2025 και συνολική άνοδο 6,5% το 2025. Στη Θεσσαλονίκη, ο φετινός ρυθμός αύξησης έχει επίσης περιοριστεί σε 6,4%, έναντι συνολικής ανόδου κατά 9,7% το 2025, ενώ στις άλλες μεγάλες πόλεις, οι τιμές των κατοικιών “τρέχουν” φέτος με ετήσιο ρυθμό 5,4%, έναντι αύξησης κατά 10,2% συνολικά το 2025.
Πηγή: capital.gr
