«Βίοι παράλληλοι» μεταξύ ξενοδοχείων και καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Αθήνα καθώς η ανάπτυξη της περιόδου 2018-2025 ήταν ισχυρή και στις δύο βασικές κατηγορίες διαμονής.
Οι κλίνες των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, γνωστών διεθνώς ως STR, αυξήθηκαν από 56.956 το 2018 σε 70.460 το 2025. Προστέθηκαν, δηλαδή, 13.504 κλίνες, με συνολική αύξηση 23,7%. Την ίδια περίοδο, οι ξενοδοχειακές κλίνες αυξήθηκαν από 28.045 σε 35.229, καταγράφοντας άνοδο 25,6% ή 7.184 επιπλέον κλίνες. Ωστόσο σε απόλυτους αριθμούς, οι κλίνες των STR είναι διπλάσιες από αυτές των ξενοδοχείων. Το 2025 στην Αθήνα αντιστοιχούσαν περίπου δύο κλίνες βραχυχρόνιας μίσθωσης για κάθε μία ξενοδοχειακή κλίνη.
Που ανοίγουν ξενοδοχεία, τα Airbnb στην Αθήνα
Οι δύο κατηγορίες καταλυμάτων δεν αναπτύσσονται με τον ίδιο χωρικό τρόπο. Τα ξενοδοχεία παραμένουν συγκεντρωμένα κυρίως στο Εμπορικό Τρίγωνο, στο Μοναστηράκι–Πλάκα, στου Ψυρρή–Κουμουνδούρου και στην περιοχή Αγίου Κωνσταντίνου–Πλατείας Βάθης.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις εμφανίζουν μεγαλύτερη διασπορά. Εκτός από το Εμπορικό Κέντρο, το Μοναστηράκι, την Πλάκα και του Ψυρρή, υψηλές συγκεντρώσεις καταγράφονται στη Μακρυγιάννη, στο Κουκάκι, στη Βεΐκου, στην Καλλιρρόης και στα Εξάρχεια. Η επέκτασή τους ακολουθεί σε μεγάλο βαθμό τους άξονες του μετρό και του ηλεκτρικού, καθώς η πλειονότητα των καταλυμάτων βρίσκεται σε απόσταση με τα πόδια, έως 15 λεπτών από σταθμό μέσου σταθερής τροχιάς. Στο βορειοδυτικό τμήμα της πόλης, όπου η κάλυψη του μετρό είναι πιο περιορισμένη, τα STR είναι εμφανώς λιγότερα.
Ο Σύνθετος Δείκτης Εξειδίκευσης Τουρισμού κατατάσσει εννέα γειτονιές στην κατηγορία της πολύ υψηλής εξειδίκευσης: το Εμπορικό Κέντρο, του Ψυρρή–Κουμουνδούρου, το Μοναστηράκι–Πλάκα, το Θησείο, την Καλλιρρόης, το Δουργούτι Ι, τον Άγιο Κωνσταντίνο–Πλατεία Βάθης, την Πλατεία Βικτωρίας και τους Αμπελοκήπους ΙΙ.
Οι 700 τουρίστες ανά κάτοικο
Το πιο εντυπωσιακό εύρημα προκύπτει από τον δείκτη τουριστικής έντασης, ο οποίος υπολογίζει την ετήσια αναλογία των επισκεπτών που μένουν σε STR προς τον μόνιμο πληθυσμό κάθε γειτονιάς.
Στο Εμπορικό Κέντρο αντιστοιχούν περίπου 700 τουρίστες βραχυχρόνιας μίσθωσης ανά μόνιμο κάτοικο τον χρόνο. Στου Ψυρρή–Κουμουνδούρου η αναλογία φθάνει τους 260 τουρίστες ανά κάτοικο και στο Μοναστηράκι–Πλάκα τους 200.
Ακολουθούν η Μακρυγιάννη με 75 τουρίστες ανά κάτοικο, η Βεΐκου με 36, η Καλλιρρόης με 30, το Μουσείο με 27, το Κουκάκι και το Γκάζι με 24, ο Κεραμεικός με 22,5, η Πλατεία Βάθης με 18 και το Μετς με 12.
Παράλληλα, ο δείκτης τουριστικής λειτουργίας δείχνει ότι το 2025 στο Εμπορικό Κέντρο αντιστοιχούσαν 13,6 ξενοδοχειακές κλίνες και 11,5 κλίνες STR ανά μόνιμο κάτοικο. Στου Ψυρρή–Κουμουνδούρου η αναλογία διαμορφωνόταν σε τέσσερις κλίνες STR και δύο ξενοδοχειακές ανά κάτοικο, ενώ στο Μοναστηράκι–Πλάκα ανερχόταν σε τρεις κλίνες STR και 2,3 ξενοδοχειακές.
Τουριστική εξειδίκευση και ενοίκια
Επίσης η μελέτη αναλύοντας την αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, καταγράφει ισχυρές ενδείξεις συσχέτισης μεταξύ της «τουριστικοποίησης» (touristification) και του κόστους κατοικίας. Με βάση επεξεργασία αγγελιών ακινήτων τον Μάρτιο του 2026, η μέση ζητούμενη τιμή στον Δήμο Αθηναίων ανέρχεται σε 11,90 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, με τις επιμέρους τιμές να κυμαίνονται από 8,13 έως 20,85 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Σε 23 γειτονιές, δηλαδή στο 18% του συνόλου, συνδυάζονται υψηλή τουριστική εξειδίκευση και υψηλές τιμές μακροχρόνιας μίσθωσης. Η μέση ζητούμενη τιμή φθάνει τα 20,8 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο στο Κολωνάκι, τα 17,3 ευρώ στο Μοναστηράκι–Πλάκα και τα 14,1 ευρώ στην Καλλιρρόης. Αντίθετα, 28 γειτονιές, που αντιστοιχούν στο 21% του συνόλου, εμφανίζουν χαμηλή τουριστική εξειδίκευση και χαμηλότερες τιμές ενοικίασης. Ενδεικτικά, η τιμή διαμορφώνεται στα 9,6 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο στο Κολιάτσου Ι, στα 10,1 ευρώ στην Κολοκυνθού και στα 10,5 ευρώ στην Ακαδημία Πλάτωνος.
Οι συντάκτες της μελέτης προειδοποιούν, πάντως, ότι η συσχέτιση δεν αρκεί για να αποδειχθεί πως η τουριστικοποίηση είναι η αποκλειστική αιτία αύξησης των ενοικίων. Για ασφαλέστερα συμπεράσματα απαιτούνται μεγαλύτερες χρονοσειρές τιμών και πραγματικά στοιχεία για τα κενά, μη ηλεκτροδοτούμενα ή μη υδροδοτούμενα ακίνητα.
Η «απαγόρευση» που δεν ήταν γενική απαγόρευση
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα στοιχεία από την εφαρμογή της αναστολής έκδοσης νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης στην 1η, 2η και 3η Δημοτική Κοινότητα. Ενώ την περίοδο 2023-2024 η αύξηση των STR κυμαινόταν μεταξύ 18% και 20%, την περίοδο 2024-2025 περιορίστηκε σε 1,7% έως 5,4%. Τα στοιχεία αποτελούν την πρώτη ένδειξη ότι το μέτρο λειτουργεί ως μηχανισμός επιβράδυνσης της περαιτέρω εξάπλωσης των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ωστόσο, καθώς το υφιστάμενο απόθεμα παραμένει ενεργό, η τουριστική πίεση σταθεροποιείται χωρίς ακόμη να υποχωρεί.
Σημειώνεται ότι από την 1η Ιανουαρίου 2025 ανεστάλη μόνο η πρώτη εγγραφή νέων ακινήτων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, εφόσον βρίσκονται στο 1ο, το 2ο ή το 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων. Η αναστολή, που αρχικά ίσχυε έως το τέλος του 2025, παρατάθηκε έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
Το μέτρο δεν κατάργησε τους Αριθμούς Μητρώου Ακινήτου που είχαν ήδη εκδοθεί, δεν έκλεισε τα υφιστάμενα καταλύματα, δεν επέβαλε όριο στις ημέρες λειτουργίας τους και δεν έθεσε ανώτατο αριθμό καταλυμάτων ανά γειτονιά. Δεν εφαρμόζεται, επίσης, στην 4η, την 5η, την 6η και την 7η Δημοτική Κοινότητα. Πάντως από το καλοκαίρι του 2026 με τον νόμο 5313/2026 προβλέφθηκε ότι τα ακίνητα που βρίσκονται στις περιοχές όπου ισχύει η αναστολή και μεταβιβάζονται εν ζωή, είτε με πώληση είτε με δωρεά ή άλλη αιτία, διαγράφονται από το Μητρώο και δεν μπορούν να επανεγγραφούν για όσο διάστημα ισχύει ο περιορισμός.
Η βασική εικόνα, πάντως, δεν αλλάζει. Η Αθήνα ως σύνολο δεν έχει ακόμη περάσει, σύμφωνα με τη μελέτη, το κατώφλι του υπερτουρισμού. Έχει όμως γειτονιές στις οποίες η τουριστική δραστηριότητα έχει αποκτήσει κυρίαρχο ρόλο, με εκατοντάδες επισκέπτες ανά μόνιμο κάτοικο, δεκάδες χιλιάδες κλίνες και εμφανείς επιδράσεις στη χρήση των ακινήτων.
Πηγή: ot.gr
