Του Νίκου Ρουσάνογλου
Αυτό που είναι εμφανές εμπειρικά διαπίστωσε με στοιχεία σχετική ανάλυση του Uniko, της πλατφόρμας αξιοποίησης ακινήτων της Εθνικής Τράπεζας και της Qualco, ότι δηλαδή στην αγορά κατοικίας σήμερα υπάρχει πλεόνασμα προσφοράς ακριβών ακινήτων και έλλειμμα προσιτών, με αποτέλεσμα μεγάλο μέρος της υφιστάμενης ζήτησης τελικά να μην ικανοποιείται. Συγκεκριμένα, αναλύοντας 4.679 αγγελίες, 822 ολοκληρωμένες αγοραπωλησίες και πάνω από 1.000 συζητήσεις από ιδιοκτήτες, προέκυψε το συμπέρασμα ότι το 30% των υποψήφιων αγοραστών αναζητά ακίνητα κάτω των 100.000 ευρώ, τη στιγμή που μόλις το 6% εκδηλώνει ενδιαφέρον για τα ακίνητα που κινούνται στην κατηγορία 300.000-400.000 ευρώ. Ενδιαφέρον παρουσιάζει και το γεγονός ότι οι υποψήφιοι αγοραστές με διαθέσιμα κεφάλαια πάνω από 400.000 ευρώ είναι στο 16%, ποσοστό που οδηγεί στο συμπέρασμα ότι η αγορά της πολυτελούς κατοικίας έχει προοπτικές.
Η ανάλυση επισημαίνει ότι “η έντονη ασυμμετρία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης στην αγορά κατοικίας αναδεικνύεται ως μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις με τις οποίες βρίσκεται αντιμέτωπη η ελληνική αγορά ακινήτων. Ενδεικτικά, η μεγαλύτερη έλλειψη αυτήν τη στιγμή είναι σε προσιτά σπίτια κάτω από 150.000 ευρώ, τα οποία όμως συγκεντρώνουν το 52% της ζήτησης. Παράλληλα, υπάρχει σημαντικά μεγαλύτερο διαθέσιμο στοκ ακινήτων με τιμή πάνω από τα 400.000 ευρώ, η οποία είναι υπερμετρη της ζήτησης, αφού μόλις το 14% των αγοραστών ενδιαφέρεται για luxury ακίνητα”.
Το γεγονός αυτό ανέδειξε σε πρόσφατη εκδήλωση ο Χρήστος Φουσκούδης, διευθύνων σύμβουλος του Uniko, σύμφωνα με τον οποίο το μόνο σημείο όπου η προσφορά και η ζήτηση ισορροπούν είναι στα ακίνητα με τιμή πώλησης τα 200.000 ευρώ. Όπως τόνισε, πλέον στην Αττική ο αριθμός των ακινήτων που έχουν τιμή άνω των 200.000 ευρώ είναι υπερδιπλάσιος αυτών που έχουν τιμή κάτω από το ποσό αυτό, ενώ στους αγοραστές η εικόνα είναι ακριβώς αντίθετη, δηλαδή αναζητούν πιο οικονομικά σπίτια.
Αντίστοιχα, σε ό,τι αφορά τις επιφάνειες, περισσότεροι από τους μισούς αγοραστές, και συγκεκριμένα το 53%, αναζητούν κατοικίες από 80 έως 120 τ.μ., ενώ το 25% επιθυμεί διαμέρισμα άνω των 120 τ.μ. Αντιθέτως, μόλις το 3% αναζητά πολύ μικρά διαμερίσματα, κάτω των 50 τ.μ., για αγορά. Ουσιαστικά, δηλαδή, οι μικρές κατοικίες καταγράφουν πολύ χαμηλή ζήτηση όταν πωλούνται, έναντι της πολύ υψηλότερης ζήτησης όταν εκμισθώνονται.
Από τα παραπάνω στοιχεία είναι εμφανές ότι αρκετά από τα διαθέσιμα προς πώληση ακίνητα δεν είναι σωστά τιμολογημένα, με την πλειονότητα να κρίνονται ως υπερτιμολογημένα, με αποτέλεσμα τελικά να μένουν στα αζήτητα. Σύμφωνα με το Uniko, “η σωστή τιμολόγηση, η πλήρης προετοιμασία του ακινήτου και η έγκαιρη αντιμετώπιση τεχνικών ή νομικών ζητημάτων επηρεάζουν καθοριστικά τόσο την πιθανότητα πώλησης όσο και τον χρόνο ολοκλήρωσης της συναλλαγής”. Με βάση τα σχετικά στοιχεία, τα ορθώς τιμολογημένα ακίνητα πωλούνται σε ποσοστό 25,2%, έναντι 16,3% για τα υπερτιμημένα. Αυτό σημαίνει πως οι ιδιοκτήτες που πουλάνε τα ακίνητά τους σε σωστή τιμή έχουν έως και 55% υψηλότερη πιθανότητα επιτυχούς πώλησης σε σχέση με αυτούς που τα πουλάνε πιο ακριβά.
Αντιστοίχως, η σωστή τιμή βοηθά ένα ακίνητο να “φύγει” πιο γρήγορα, με μέσο όρο τις 176 ημέρες, σε αντίθεση με τα υπερτιμημένα ακίνητα, που μένουν στην πλατφόρμα κατά μέσο όρο για 229,5 ημέρες. Η σημασία του χρόνου πώλησης είναι πολυεπίπεδη: Ο πωλητής μπορεί να χρειάζεται τα χρήματα για μια προσωπική ανάγκη ή για αγορά άλλης κατοικίας. Αν όμως το ακίνητο μείνει για καιρό στα αζήτητα, τότε κινδυνεύει να μην πουληθεί ποτέ. Τα στοιχεία του Uniko δείχνουν πως το 92% των ακινήτων που δεν πωλούνται εντός του πρώτου δωδεκαμήνου παραμένουν αδιάθετα.
Περιγράφοντας την τρέχουσα εικόνα της αγοράς, ο κ. Φουσκούδης επισήμανε ότι πλέον παρατηρούνται τάσεις σταθεροποίησης των τιμών, ενώ σε κάποιες περιπτώσεις υπάρχει ακόμα και διόρθωση. Παράλληλα, η ζήτηση είναι πλέον πιο επιλεκτική και τα μεσιτικά γραφεία καταγράφουν μικρότερο αριθμό τηλεφώνων σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν. Σύμφωνα με τον επικεφαλής του Uniko, είναι πιθανόν να υπάρξουν μεγαλύτερες πιέσεις στα παλιά και μη ανακαινισμένα ακίνητα, τα οποία είναι και τα πιο υπερτιμολογημένα, απέχοντας μόλις 20%-30% από την τιμή ενός νεόδμητου. Άλλη μία κατηγορία ακινήτων όπου ίσως γίνουν διορθωτικές κινήσεις είναι τα νεόδμητα, που βρίσκονται σε πιο τυπικές περιοχές για τη μέση ελληνική οικογένεια. Εκεί ενδεχομένως να χρειαστεί να περιοριστεί το περιθώριο κέρδους, προκειμένου να πωληθούν ευκολότερα και ταχύτερα, αν και η δυνατότητα για εκπτώσεις είναι περιορισμένη, λόγω του υψηλού κόστους της γης και του αυξημένου κατασκευαστικού κόστους.
Τέλος, αγκάθι στην ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει η νομική και τεχνική ετοιμότητα των κατοικιών προς πώληση, η οποία καθυστερεί συχνά τις αγοραπωλησίες και οδηγεί σε κενά σπίτια και ματαιωμένες συμφωνίες. Η ωριμότητα των ακινήτων κινείται με εξαιρετικά αργούς ρυθμούς, που δεν επιτρέπουν άμεσες συναλλαγές. Ως αποτέλεσμα, η “πληγή” αυτή επεκτείνεται σε ολόκληρη την οικονομία, δεν επιτρέπει στο χρήμα να κινείται ομαλά και επιβαρύνει την ήδη ισχνή προσφορά.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το γεγονός πως το 50% των πιστοποιημένων ακινήτων στην πλατφόρμα του Uniko παρουσιάζει νομικά ή πολεοδομικά ευρήματα που απαιτούν ενέργειες πριν από τη μεταβίβαση. Σύμφωνα με τον κ. Φουσκούδη, η έγκαιρη αναγνώριση και αντιμετώπισή τους μειώνει σημαντικά τον κίνδυνο καθυστερήσεων ή ακόμα και ματαίωσης της συναλλαγής στο τελικό στάδιο.
Τα εργαλεία που προσφέρει το Uniko σε πωλητές και αγοραστές
Προς αυτή την κατεύθυνση, το Uniko προσφέρει συγκεκριμένα εργαλεία, τα οποία στοχεύουν στην άμβλυνση των παραπάνω δυσκολιών και στη γρηγορότερη πώληση των ακινήτων. Μέσω της Πιστοποίησης Ακινήτου, κάθε ακίνητο υποβάλλεται σε ολοκληρωμένο νομικό, τεχνικό και εμπορικό έλεγχο σε συνεργασία με την Εθνική Τράπεζα και αξιολογείται ως προς την καταλληλότητά του για στεγαστική χρηματοδότηση. Η πιστοποίηση αυτή επιταχύνει τη συναλλαγή, καθώς τα δύο μέρη θα είναι ενημερωμένα εκ των προτέρων για όλες τις απαραίτητες ενέργειες.
Επιπλέον, για πρώτη φορά στην ελληνική αγορά η Εγγύηση Υποβολής Προσφοράς συνδέει την αποκλειστική ανάθεση με συγκεκριμένη δέσμευση υποβολής προσφοράς αγοράς, ενώ παρέχεται και δωρεάν η υπηρεσία Πιστοποίησης Ακινήτου από την Εθνική Τράπεζα. Εντός της συμφωνημένης περιόδου, το Uniko αναλαμβάνει την υποχρέωση υποβολής τουλάχιστον μίας έγγραφης προσφοράς εντός του συμφωνημένου εύρους τιμής. Σε περίπτωση που αυτό δεν επιτευχθεί, ο πωλητής δικαιούται αποζημίωση έως 2.000 ευρώ.
Τέλος, το Uniko Express απευθύνεται σε ιδιοκτήτες που αντιμετωπίζουν άμεση ανάγκη ρευστότητας ή διαθέτουν ακίνητα με αυξημένη πολυπλοκότητα, τα οποία δυσκολεύονται να εισέλθουν στην αγορά μέσω των συνήθων διαδικασιών. Μέσω δικτύου επενδυτών, το Uniko αναλαμβάνει την άμεση πώληση/αγορά επιλεγμένων κατηγοριών ακινήτων στην Αττική, κατόπιν ολοκληρωμένης διαδικασίας αξιολόγησης. Εντός 10 ημερών από την ολοκλήρωση των απαραίτητων ελέγχων, το Uniko καταβάλλει στον πωλητή προκαταβολή έως 30% της συμφωνηθείσας αξίας, με την ολοκλήρωση της συναλλαγής να πραγματοποιείται μέσω συμβολαιογραφικής πράξης.
Οι δύο νέες υπηρεσίες εντάσσονται στο ευρύτερο οικοσύστημα υπηρεσιών του Uniko, το οποίο περιλαμβάνει ήδη τον δωρεάν Uniko Calculator για άμεση, online εκτίμηση αξίας βάσει δεδομένων αγοράς, την Έκθεση Εκτίμησης Αξίας για ακίνητα που απαιτούν εις βάθος ανάλυση, καθώς και την Πιστοποίηση Ακινήτου σε συνεργασία με την Εθνική Τράπεζα, η οποία περιλαμβάνει ολοκληρωμένο τεχνικό και νομικό έλεγχο για σκοπούς χρηματοδότησης.
Πηγή: capital.gr
