Ηπιότερες πλέον οι αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Σημάδια επιβράδυνσης παρατηρούνται φέτος στην αγορά κατοικίας, με τις τιμές να έχουν επιστρέψει σε πιο ήπιους ρυθμούς ανάπτυξης. Πρόκειται για μια εικόνα την οποία ανέμεναν πολλοί φορείς της αγοράς ακινήτων και η οποία αποδίδεται στην εξομάλυνση των ροών κεφαλαίων από το εξωτερικό μετά την περίοδο 2023-2024, αλλά και την ολοκλήρωση του προγράμματος “Σπίτι μου 2”, το οποίο έδωσε σημαντική ώθηση στις τιμές το 2025, ειδικά στα πιο παλιά και προσιτά διαμερίσματα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο η μέση αύξηση των τιμών σε πανελλαδικό επίπεδο ανήλθε σε 5,7%, έναντι αύξησης 8,3% στο αμέσως προηγούμενο τρίμηνο (δ’ τρίμηνο 2025) και ενώ για το σύνολο του προηγούμενου έτους η άνοδος διαμορφώθηκε σε 8,1% (και 9,1% το 2024). Στην Αττική οι τιμές αυξήθηκαν με ετήσιο ρυθμό 5,2%, από 6,5% το τέταρτο τρίμηνο του 2025 και συνολική άνοδο 6,5% το 2025. Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη ο φετινός ρυθμός αύξησης έχει επίσης περιοριστεί σε 6,4%, έναντι συνολικής ανόδου κατά 9,7% το 2025, ενώ στις άλλες μεγάλες πόλεις οι τιμές των κατοικιών τρέχουν φέτος με ετήσιο ρυθμό 5,4%, έναντι αύξησης κατά 10,2% συνολικά το 2025.

Σε παρόμοιο συμπέρασμα είχε καταλήξει λίγες εβδομάδες νωρίτερα σχετική ανάλυση του Spitogatos Insights, του δικτύου ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos.gr. Συγκεκριμένα, για το ίδιο διάστημα του πρώτου τριμήνου, σε όλες τις επιμέρους γεωγραφικές ζώνες του λεκανοπεδίου της Αττικής παρατηρείται χαμηλότερος ρυθμός αύξησης των ζητούμενων τιμών πώλησης. Στο κέντρο της Αθήνας, παρότι η αύξηση διαμορφώθηκε σε 7,9%, υπολείπεται σημαντικά του περσινού 11,7%, ενώ η μόνη περιοχή όπου ίσως “επιμένουν” οι υψηλοί ρυθμοί αύξησης είναι τα Βόρεια Προάστια με 7,1% φέτος, έναντι 7,4% το ίδιο διάστημα πέρσι. Στα Νότια Προάστια η περσινή αύξηση κατά 9,1% έχει περιοριστεί φέτος σε 4,1%, ενώ και στον Πειραιά η μέση ζητούμενη αύξηση δεν ξεπέρασε το 2,3%, από 7,1% το περσινό πρώτο τρίμηνο. Ιδιαίτερα σημαντική είναι και η εικόνα που παρατηρείται στη Θεσσαλονίκη, όπου η μέση άνοδος δεν υπερβαίνει το 4,2%, από το εντυπωσιακό 12,5% του περσινού διαστήματος.

Σύμφωνα με τα όσα επισήμανε, στο πλαίσιο σχετικής παρουσίασης στην 6η Premium Real Estate Expo του 2026, ο κ. Δημήτρης Μελαχροινός, διευθύνων σύμβουλος του Spitogatos, κύριος λόγος για την εξέλιξη αυτή ήταν το πρόγραμμα “Σπίτι μου”, που ξεκίνησε να τρέχει από τις αρχές του 2025 και είχε ως αποτέλεσμα την απότομη άνοδο των τιμών. Μάλιστα, όπως τόνισε χαρακτηριστικά, “οι τιμές στην αγορά κατοικίας θα ήταν αρκετά χαμηλότερες και φέτος και πέρυσι, εάν δεν υπήρχε το πρόγραμμα σε κάποιες συγκεκριμένες κατηγορίες κατοικιών”. Σε πανελλαδικό επίπεδο, η αύξηση κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο διαμορφώθηκε σε 7,9%, έναντι αύξησης 8,8% κατά το περσινό πρώτο τρίμηνο.

Σύμφωνα με τη φετινή ετήσια έρευνα της Savills Hellas, φαίνεται πως οι τιμές πώλησης, ειδικά στην κατηγορία των νεόδμητων κατοικιών, έχουν πλέον φτάσει πολύ κοντά στο υψηλότερο σημείο τους, κάτι που ενισχύει τη ζήτηση για μεταχειρισμένα ακίνητα. Η Savills εξέτασε την αύξηση των τιμών τη διετία 2021-2023 και τη συνέκρινε με την αντίστοιχη άνοδο το διάστημα 2023-2025, διαπιστώνοντας ότι οι αυξήσεις των τελευταίων δύο ετών είναι πολύ ηπιότερες σε σχέση με τα δύο χρόνια που προηγήθηκαν. Ειδικότερα, με βάση τα στοιχεία της Savills, στο σύνολο της Αττικής η αύξηση των τιμών πώλησης νεόδμητων την τελευταία διετία διαμορφώθηκε σε 18,4% κατά μέσο όρο, έναντι αύξησης 28,5% την περίοδο 2021-2023. Ωστόσο στα Βόρεια Προάστια η αύξηση έχει πλέον περιοριστεί σε 8%, από 27% που ήταν ο ρυθμός της ανόδου την περίοδο 2021-2023. Αυτό οφείλεται και στο αγοραστικό κοινό που επιλέγει τις περιοχές αυτές και το οποίο είναι πρωτίστως εγχώριο. Επομένως, οι οικονομικές δυνατότητες είναι συγκεκριμένες και, όπως φαίνεται, δεν είναι εύκολο να ξεπεράσουν τιμές άνω των 5.000 ευρώ/τ.μ., όπου έχουν φτάσει να πωλούνται οι ακριβότερες νεόδμητες κατασκευές στα Βόρεια Προάστια.

Αντίστοιχα, σημαντική επιβράδυνση παρατηρείται και στα Νότια Προάστια, όπου η αύξηση την τελευταία διετία δεν ξεπέρασε το 10%, έναντι ανόδου 26% το διάστημα 2021-2023. Με δεδομένο ότι οι τιμές έχουν φτάσει τα 6.800 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο, είναι προφανές ότι το κοινό στο οποίο απευθύνονται οι κατοικίες αυτές είναι υψηλών εισοδημάτων και σε σημαντικό ποσοστό ξένοι αγοραστές. 

Στον αντίποδα, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Savills, στις περιοχές που ακόμη είναι προσιτές, όπως το κέντρο της Αθήνας, τα Δυτικά Προάστια και το υπόλοιπο της Αττικής, η εικόνα είναι διαφορετική, καθώς ο ρυθμός των αυξήσεων είτε παραμένει σταθερός είτε καταγράφει και αύξηση. Μόνο στο κέντρο της Αθήνας οι αυξήσεις είναι 20% τη διετία 2023-2025, έναντι αυξήσεων 26% το διάστημα 2021-2023, αλλά και πάλι πρόκειται για μικρή διαφορά. Αντιθέτως, στα Δυτικά Προάστια ο ρυθμός της ανόδου αγγίζει το 27% τα τελευταία δύο χρόνια (από 26%), ενώ στο υπόλοιπο της Αττικής, όπου οι τιμές είναι πιο προσιτές, η μέση αύξηση το 2023-2025 αγγίζει το 30%, έναντι αύξησης 24%. 

Ένας από τους λόγους που εξηγούν την επιβράδυνση των ρυθμών αύξησης των τιμών πώλησης είναι ασφαλώς και το γεγονός ότι για το ευρύ κοινό αυτές δεν είναι πλέον προσιτές, είτε πρόκειται για νέα είτε για παλαιότερα ακίνητα, ακόμα και για όσους μπορούν να αποκτήσουν πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό. Η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στην Αττική ξεπερνά πλέον τα 2.500 ευρώ/τ.μ. και σε πολλές περιπτώσεις περιοχών προσεγγίζει ή και ξεπερνά τα 3.000 ευρώ/τ.μ.

Σε σχέση με το 2021, στο σύνολο του Λεκανοπεδίου, η συνολική αύξηση των τελευταίων πέντε ετών φτάνει το 54% και καταδεικνύει τους λόγους για τους οποίους η απόκτηση κατοικίας από το μέσο ελληνικό νοικοκυριό είναι πλέον όλο και δυσκολότερη. Άλλωστε, η αγοραστική δύναμη παρέμεινε καθηλωμένη, λόγω των αυξήσεων που μεσολάβησαν στις τιμές των αγαθών και στις υπηρεσίες τα προηγούμενα χρόνια.

Σε πρόσφατη τριμηνιαία έκθεση των ΙΟΒΕ – Cepal επισημαίνεται ότι, ενώ την περίοδο 2019-2025 ο μέσος μισθός στον ιδιωτικό τομέα καταγράφει μέση ετήσια ονομαστική αύξηση κατά 4,5%, προσεγγίζοντας τα 1.500 ευρώ, σε πραγματικούς όρους έχει μειωθεί οριακά, ακριβώς επειδή η ακρίβεια αντιστάθμισε το σύνολο των αυξήσεων αυτών, διατηρώντας έτσι καθηλωμένη την αγοραστική δύναμη.