Του Νίκου Ρουσάνογλου
Σημάδια νέας επιτάχυνσης του ρυθμού ανόδου των τιμών πώλησης κατοικιών στην Αττική παρατηρήθηκαν κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο, σε μια περίοδο που φαίνεται πως αυξάνεται το ποσοστό κερδοσκοπικών φαινομένων, κυρίως από ιδιώτες πωλητές, που εκτιμούν ότι θα μπορέσουν να εξασφαλίσουν μεγάλα ποσά, παρότι τα δεδομένα είναι αρκετά διαφορετικά. Σύμφωνα με τα στοιχεία που προκύπτουν από τις αγγελίες, ο δείκτης τιμών Spitogatos – SPI κατέγραψε μεγάλη αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης, κατά 8% στην Αττική και κατά 12,5% στη Θεσσαλονίκη (7,4% στον Δήμο Θεσσαλονίκης), παρότι το 2025 είχε ολοκληρωθεί με πιο ήπιες αυξήσεις.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη, η μεγαλύτερη άνοδος εντοπίστηκε στα Δυτικά Προάστια, όπου η μέση ζητούμενη τιμή αυξήθηκε με ετήσιο ρυθμό κατά 11,4%, ενώ σημαντική αύξηση, κατά 9,4%, παρατηρήθηκε και στο κέντρο της Αθήνας. Μάλιστα, σε αμφότερες τις περιοχές οι τιμές απέχουν πλέον από το να θεωρηθούν προσιτές, καθώς στο μεν κέντρο προσεγγίζουν τα 2.500 ευρώ/τ.μ. κατά μέσο όρο (2.462 ευρώ/τ.μ.), ενώ στα δυτικά αγγίζουν τα 2.200 ευρώ/τ.μ. (2.188 ευρώ/τ.μ.), αποτελώντας τις υψηλότερες ζητούμενες τιμές των τελευταίων 20 ετών, ξεπερνώντας ακόμα και την περίοδο πριν από την οικονομική κρίση. Αν συνεκτιμηθεί ότι στην πλειονότητα των περιπτώσεων πρόκειται για τα ίδια ακίνητα, δηλαδή μεγάλης ηλικίας με ελάχιστες εργασίες επισκευής και αναβάθμισης, αναμφίβολα η αξία είναι δύσκολο να θεωρηθεί εύλογη.
Κύριος “υπαίτιος” είναι ασφαλώς το πρόγραμμα “Σπίτι Μου”, το οποίο ναι μεν έχει διευκολύνει την πρόσβαση στην αγορά κατοικίας σε μια μερίδα ενδιαφερομένων, αλλά τελικά το κόστος αυτής της διευκόλυνσης μεταφράζεται σε αρκετές δεκάδες χιλιάδες ευρώ παραπάνω σε σχέση με το να μην υπήρχε το πρόγραμμα. Ο λόγος είναι ότι έχει δημιουργηθεί μια τεχνητά υψηλή ζήτηση, που μάλιστα έχει συγκεντρωθεί σε λίγα σημεία εντός της Αττικής, καθώς δεν είναι και πολλές οι περιοχές όπου η μέση τιμή πώλησης να είναι χαμηλότερη των 250.000 ευρώ, που είναι η μέγιστη αξία που μπορεί να καλυφθεί μέσω του προγράμματος (με 190.000 ευρώ ως μέγιστη αξία δανείου). Αυτός είναι, άλλωστε, και ο λόγος για τον οποίο οι περισσότεροι ωφελούμενοι μέσω του προγράμματος βρίσκονται εκτός της Αττικής.
Μετά και την άνοδο του φετινού πρώτου τριμήνου, η αύξηση σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2021 αγγίζει πλέον το 54% στην Αττική. Στο κέντρο της Αθήνας η αύξηση διαμορφώθηκε σε 58,2%, ενώ στα Δυτικά Προάστια η αύξηση την ίδια περίοδο προσεγγίζει το 60%. Ακόμα μεγαλύτερη αύξηση, κατά 69,3% και 73,3%, εντοπίζεται στον Πειραιά και στα προάστιά του. Ειδικά στις περιοχές πέριξ του λιμανιού, που ανέκαθεν συγκαταλέγονταν μεταξύ των πιο προσιτών οικονομικών σημείων της Αττικής, οι αυξήσεις συνεχίζονται και φέτος, καθώς ανέρχονται σε 8,7% σε ετήσια βάση.
Σε παρόμοια συμπεράσματα καταλήγει κανείς αναλύοντας τα στοιχεία από τους δείκτες τιμών πώλησης κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ). Με βάση αυτά, το 2025 ολοκληρώθηκε με αύξηση των τιμών των κατοικιών κατά 7,8% σε σχέση με το 2024 στο σύνολο της χώρας. Παρότι πρόκειται για επιβράδυνση του ρυθμού της ανόδου, καθώς το 2024 είχε ολοκληρωθεί με αύξηση κατά 9,1%, είναι εμφανές ότι η αγορά συνέχισε την έντονα ανοδική της πορεία.
Ωστόσο, σε αντίθεση με τα προηγούμενα χρόνια, τη “σκυτάλη” της ανόδου πήραν το 2025 οι περιοχές εκτός Αττικής. Συγκεκριμένα, ενώ στην Αττική οι τιμές κατέγραψαν συνολική αύξηση κατά 6,2% (και 5,9% στο τέταρτο τρίμηνο του 2025), από 8,6% το 2024, στην υπόλοιπη χώρα οι τιμές επιτάχυναν σημαντικά. Στη Θεσσαλονίκη, στο σύνολο του 2025, η αύξηση ανήλθε σε 9,6%, από 11,7% το 2024, ενώ κατά το τέταρτο τρίμηνο οι τιμές αυξήθηκαν κατά 8%. Στις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας, το τέταρτο τρίμηνο οι τιμές ενισχύθηκαν με ετήσιο ρυθμό 10,5%, ενώ στο σύνολο του 2025 η άνοδος διαμορφώθηκε σε 9,8%, από 7,6% το 2024. Στις υπόλοιπες περιοχές (κυρίως τουριστικές) της χώρας, η άνοδος το 2025 διαμορφώθηκε σε 8,8%, από 10,9% το 2024, ενώ κατά το τέταρτο τρίμηνο η ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε σε 8,6%.
Στο σύνολο της χώρας, οι τιμές των κατοικιών έχουν σημειώσει αύξηση κατά 87,6% από το χαμηλό του 2017, όντας πλέον 8,1% πάνω από το προηγούμενο υψηλό σημείο του 2008. Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη παρατηρείται αύξηση κατά 99,4% από το 2017 και οι τιμές ξεπερνούν και κατά 6,2% το επίπεδο του 2008.
Αντιθέτως, ηπιότερες είναι οι αυξήσεις στην Περιφέρεια. Συγκεκριμένα, στις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας η αύξηση κατά την περίοδο 2017-2025 διαμορφώνεται σε 71,8%, όντας μόλις 3% υψηλότερα του 2008, ενώ στην υπόλοιπη χώρα καταγράφεται αύξηση κατά 68,8% και οι τιμές είναι μόλις 1,2% πάνω από το υψηλό του 2008. Παρ’ όλα αυτά, πρόκειται για μια σημαντική εξέλιξη, καθώς είναι η πρώτη φορά που συμβαίνει αυτό από το ξέσπασμα της κρίσης και μετά, δείχνοντας ότι η αγορά κατοικίας έχει πλέον ξεπεράσει οριστικά την περίοδο 2010-2017.
Με βάση τα δεδομένα αυτά, είναι εμφανές ότι δημιουργείται πλέον ένα σημαντικό ρήγμα ανάμεσα στο ύψος των τιμών και το κατά πόσο μπορούν να ανταποκριθούν σε αυτές οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές. Σε πρόσφατη τριμηνιαία έκθεση των ΙΟΒΕ-CEPAL επισημαίνεται ότι, ενώ την περίοδο 2019-2025 ο μέσος μισθός στον ιδιωτικό τομέα καταγράφει μέση ετήσια ονομαστική αύξηση κατά 4,5%, προσεγγίζοντας τα 1.500 ευρώ, σε πραγματικούς όρους έχει μειωθεί οριακά, ακριβώς επειδή η ακρίβεια αντιστάθμισε το σύνολο των αυξήσεων αυτών, διατηρώντας έτσι καθηλωμένη την αγοραστική δύναμη. Πρόκειται για μια δύσκολη “εξίσωση”, για την επίλυση της οποίας δεν υπάρχουν εύκολες και άμεσες επιλογές, με την ανάγκη για την ανάπτυξη όσο το δυνατόν περισσότερων προσιτών οικονομικά κατοικιών να είναι έκδηλη, προκειμένου να αντιμετωπιστεί το στεγαστικό πρόβλημα, που δείχνει σημάδια επέκτασης και πέραν των δύο μεγάλων αστικών κέντρων της Αττικής και της Θεσσαλονίκης.
Πηγή: capital.gr
