Του Νίκου Ρουσάνογλου
Αποκαλυπτικά των εκπτώσεων που καλούνται να προσφέρουν οι πωλητές κατοικιών στη σημερινή συγκυρία, είναι τα στοιχεία που προκύπτουν από σχετική έρευνα του Uniko, αναλύοντας 500 πραγματικές αγοραπωλησίες. Σύμφωνα με αυτά, η τελική τιμή πώλησης απέχει από την αρχική ζητούμενη τιμή, καθώς τελικά και παρά την υψηλή ζήτηση στην αγορά και την περιορισμένη προσφορά, φαίνεται πως τελικά το αγοραστικό ενδιαφέρον δεν είναι το προσδοκώμενο.
Έτσι, στις ακριβότερες περιοχές οι πωλητές υποχωρούν έναντι των αρχικών τους απαιτήσεων κατά 14% κατά μέσο όρο. Αντίστοιχα, σε πιο προσιτά σημεία, που έχουν και υψηλότερη ζήτηση, το ποσοστό της έκπτωσης διαμορφώνεται σε 9%. Τα στοιχεία παρουσιάστηκαν από τον κ. Γιώργο Γκιώκα, εκπρόσωπο του Uniko (αποτελεί κοινοπραξία της Εθνικής Τράπεζας και της Qualco) στο πλαίσιο της σχετικής εκδήλωσης “Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις”, που διοργάνωσε ο επενδυτής και αναλυτής ακινήτων, κ. Ηλίας Παπαγεωργιάδης στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών.
“Όπως είδαμε από τις τιμές κλεισίματος για 500 συναλλαγές, τελικά οι τιμές στις οποίες ολοκληρώθηκαν οι συναλλαγές ήταν κατά 14% χαμηλότερες κατά μέσο όρο στις ακριβότερες περιοχές και 9% στις πιο φθηνές, όπου εντοπίζεται και μεγαλύτερη ζήτηση ακριβώς λόγω του χαμηλότερου κόστους”, επισημαίνει ο κ. Γκιώκας. Στις ακριβές περιοχές κατατάσσονται σημεία των νοτίων και των βορείων προαστίων, όπως ο Άλιμος, η Βούλα και η Βουλιαγμένη, η Κηφισιά, το Μαρούσι και η Γλυφάδα, όπως επίσης και τα δημοφιλέστερα σημεία του κέντρου, όπως το Κολωνάκι και η Πλάκα. Αντιθέτως στις πιο φθηνές περιοχές με χαμηλότερο ποσοστό έκπτωσης, κατατάσσονται περιοχές, όπως το Περιστέρι, οι Αμπελόκηποι, το Γαλάτσι, το Αιγάλεω, ο Κορυδαλλός, η Καλλιθέα, η Καισαριανή και οι Αχαρνές.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Uniko, ο γενικός κανόνας είναι ότι όσο πιο υψηλή είναι η ζητούμενη τιμή, τόσο πιο μεγάλη θα πρέπει να είναι και η έκπτωση, προκειμένου να ολοκληρωθεί η συναλλαγή. Αυτό συνδέεται και με το γεγονός ότι σε αυτές τις περιπτώσεις απαιτείται και περισσότερος χρόνος για να βρεθεί αγοραστής. Μάλιστα, στα πιο ακριβά ακίνητα, πολλές φορές δεν υπάρχει καν αγοραστικό ενδιαφέρον. “Για περίπου το 30-35% των ακινήτων, η ζήτηση είναι από πολύ χαμηλή έως και ανύπαρκτη. Περίπου τα μισά από αυτά τα ακίνητα μάλιστα είναι κάτω των 500.000 ευρώ και είτε βρίσκονται σε περιοχές χαμηλής ζήτησης, είτε είναι υπερτιμολογημένα σε σχέση με τα χαρακτηριστικά τους”, επισημαίνει ο κ. Γκιώκας. Κατά βάση όμως πρόκειται για ακίνητα που κινούνται σε επίπεδο τιμών που δεν μπορεί να ανταποκριθεί οικονομικά η πλειονότητα των ενδιαφερόμενων.
Όπως δείχνουν τα στοιχεία, μόλις το 19% των ενδιαφερόμενων αγοραστών διαθέτει προϋπολογισμό άνω των 300.000 ευρώ, τη στιγμή που τα περισσότερα πωλούμενα ακίνητα ζητούνται ακριβώς πάνω από αυτό το ύψος τιμής. Αυτό εξηγεί και το γιατί τελικά, σε αυτές τις περιπτώσεις οι πωλητές υποχρεώνονται τελικά να προχωρήσουν σε υψηλότερα ποσοστά εκπτώσεων, προκειμένου να εξασφαλίσουν αγοραστή.
Σύμφωνα με το Uniko, επτά στους 10 ενδιαφερόμενους (69%) αναζητά ακίνητα έως 200.000 ευρώ κι ένα πρόσθετο 12%, κινείται στην κατηγορία τιμής από 200.000 έως 300.000 ευρώ. Επομένως, το 81% της ζήτησης αφορά ακίνητα αξίας έως 300.000 ευρώ, τη στιγμή όμως που η προσφορά κινείται σε πιο υψηλό επίπεδο τιμής. Το αποτέλεσμα είναι να παρατηρείται έλλειμμα ακριβώς για τα πιο προσιτά ακίνητα, το οποίο υπολογίζεται σε 20% για τα ακίνητα με τιμές κάτω των 100.000 ευρώ, καθώς η ζήτηση για αυτά είναι πολύ υψηλότερη. Αντίστοιχα, έλλειμμα προσφοράς κατά σχεδόν 8% παρατηρείται για τα ακίνητα από 100.000 έως 150.000 ευρώ και κατά 5% για εκείνα που πωλούνται από 150.000 έως 200.000 ευρώ. Μετά τα 200.000 ευρώ, η κατάσταση αντιστρέφεται και το έλλειμμα, μετατρέπεται σε πλεόνασμα προσφοράς σε σχέση με τον αριθμό των ενδιαφερομένων αγοραστών. Η πραγματικότητα όμως είναι πως πλέον στην Αττική ο αριθμός των ακινήτων που έχουν τιμή άνω των 200.000 ευρώ είναι υπερδιπλάσιος αυτών που έχουν τιμή κάτω από το ποσό αυτό, ενώ στους αγοραστές, παρατηρείται η ακριβώς αντίθετη εικόνα.
Σύμφωνα με τον κ. Ηλία Παπαγεωργιάδη, “βλέπουμε με νούμερα την πραγματικότητα που μέχρι σήμερα, απλώς υποθέταμε ότι υπάρχει. Συγκεκριμένα, υπάρχει μεγάλη έλλειψη για προσιτές κατοικίες, ειδικά κάτω των 100.000 ευρώ, ενώ το έλλειμμα συνεχίζει να υφίσταται μέχρι το ψυχολογικό όριο των 200.000 ευρώ, που δείχνει πως στην Ελλάδα, είναι το ύψος αγοράς, στο οποίο σταματούν οι περισσότεροι αγοραστές. Το ίδιο ακριβώς συμπέρασμα προέκυψε και στο 5ο Βαρόμετρο της αγοράς ακινήτων, όπου το 70% όσων δηλώνουν αγοραστές, αναζητούν ακίνητο αξίας έως 200.000 ευρώ”, σημειώνει ο κ. Παπαγεωργιάδης. Με βάση τα στοιχεία από το Βαρόμετρο, μόλις το 17% των δυνητικών αγοραστών δηλώνει ότι θα προβεί σε, ή ενδιαφέρεται για αγορά κατοικίας ύψους άνω των 200.000 ευρώ και συγκεκριμένα 11% μπορούν να κινηθούν μεταξύ 200.000 και 300.000 ευρώ και μόλις 6% για ακίνητα άνω των 300.000 ευρώ.
Το κατά πόσο θα μπορέσει να γεφυρωθεί αυτό το χάσμα ανάμεσα στην προσφορά και την ζήτηση, θα κρίνει και το αν θα αυξηθεί ο όγκος των αγοραπωλησιών φέτος, ή αν το “όνειρο” απόκτησης κατοικίας, θα παραμείνει “άπιαστο” για τους περισσότερους.
Τι λέει η ΤΤΕ στην ετήσια έκθεσή της
Εν τω μεταξύ, το ζήτημα της προσιτότητας των κατοικιών, θίγει και η ΤτΕ στην ετήσια έκθεσή της. Σε αυτήν επισημαίνεται ότι “το υψηλό κόστος κατασκευής, οι αυξανόμενες αξίες των κατοικιών και η επιδείνωση της προσιτότητας της στέγασης, ιδιαίτερα για τα νοικοκυριά χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων, εκτιμάται ότι θα λειτουργήσουν σταδιακά ως παράγοντες επιβράδυνσης των τιμών”. Σύμφωνα με την ΤτΕ, το αγοραστικό κι επενδυτικό ενδιαφέρον διατηρήθηκε το 2025, όπως επίσης και η υψηλή ζήτηση για κατοικίας, ωστόσο η προσφορά όμως σύγχρονης προσιτής κατοικίας παρέμεινε περιορισμένη. Η αυξανόμενη οικιστική πίεση που παρατηρείται στα μεγάλα αστικά κέντρα και η σημαντική αύξηση των τιμών τα τελευταία έτη εκτιμάται ότι κατηύθυναν τη ζήτηση των νοικοκυριών προς πιο προσιτές περιοχές, χαμηλότερων αξιών, αλλά και προς παλαιότερα ακίνητα.
Συνολικά, η ΤτΕ επισημαίνει ότι “οι προοπτικές για την ελληνική αγορά ακινήτων παραμένουν συγκρατημένα θετικές για το προσεχές διάστημα. Υπό την προϋπόθεση της γρήγορης αποκλιμάκωσης του πολέμου στη Μέση Ανατολή, της σταθεροποίησης των διεθνών οικονομικών συνθηκών και της διατήρησης των θετικών ρυθμών ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας, η ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων εκτιμάται ότι θα διατηρηθεί, αν και με ηπιότερους ρυθμούς σε σχέση με τα προηγούμενα έτη. Παράλληλα, το επενδυτικό ενδιαφέρον αναμένεται να εστιάσει περισσότερο στην ποιότητα των κατασκευών, στη βελτίωση της ενεργειακής απόδοσης των κτιρίων και στην επιλογή ακινήτων σε περιοχές με καλή πρόσβαση σε υποδομές και μεταφορικά δίκτυα”.
Πηγή: capital.gr
