Ούτε λίγο ούτε πολύ το 28,9% του πληθυσμού δαπανά πάνω από το 40% του εισοδήματος του για στέγη σύμφωνα με τα στοιχεία της Εurostat, όταν ο αντίστοιχος μέσος ευρωπαϊκός όρος εκτιμάται στο 8,2%, με αποτέλεσμα η Ελλάδα να κατατάσσεται στην πρώτη θέση ως προς τη στεγαστική επιβάρυνση στην ΕΕ. Όπως αναφέρεται την έκθεση του διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος Γιάννη Στουρνάρα, στα μεγάλα αστικά κέντρα αυτό το ποσοστό εκτιμήθηκε στο 29,1%, ενώ στις αγροτικές περιοχές στο 27,7%.
Πόσο ψαλιδίζει το εισόδημα η στέγη
Ειδικότερα, το ποσοστό των ενοικιαστών που εμφανίζονται να καταβάλλουν άνω του 40% του εισοδήματός τους για στέγαση εκτιμάται στο 37,4%, ενώ στην περίπτωση ιδιοκτητών με στεγαστικό δάνειο ο δείκτης επιβάρυνσης υπολογίζεται στο 20,9%.
Με βάση τα δεδομένα του Οργανισμού Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ), το 2024 το μέσο ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών που κατευθύνεται προς δαπάνες στέγασης, σχετικές με ενοίκιο ή αποπληρωμή δανείου, ανήλθε σε 23,7% για την Ελλάδα, έναντι μέσου όρου 17,9% στην ΕΕ.
Δυσκολία πληρωμής ενοικίου ή δανείου
Η αναλογία δαπανών ήταν υψηλότερη για νοικοκυριά τα οποία διαμένουν σε μισθωμένη κατοικία (24,3%) και ελαφρώς χαμηλότερη για νοικοκυριά που αποπληρώνουν στεγαστικό δάνειο (20,0%). Τέλος, σύμφωνα με ευρήματα έρευνας του ΟΟΣΑ, η Ελλάδα βρίσκεται σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα όσον αφορά τους δείκτες δυσκολίας πληρωμής ενοικίου ή δανείου, αλλά και ανησυχίας για τη δυνατότητα εξασφάλισης και διατήρησης κατάλληλης κατοικίας, ειδικά από τους νέους και τα οικονομικά ευάλωτα νοικοκυριά.
Η διερεύνηση των συνθηκών και των παραγόντων που έχουν οδηγήσει στην επιδείνωση της προσιτότητας της στέγης στην Ελλάδα είναι καθοριστική για τον σχεδιασμό πολιτικών που θα προσφέρουν λύσεις
Η διερεύνηση των συνθηκών και των παραγόντων που έχουν οδηγήσει στην επιδείνωση της προσιτότητας της στέγης στην Ελλάδα είναι καθοριστική για τον σχεδιασμό πολιτικών που θα προσφέρουν λύσεις τόσο βραχυπρόθεσμα όσο και μακροπρόθεσμα. Τα αίτια του στεγαστικού προβλήματος μπορούν να αναζητηθούν τόσο στο σκέλος της ζήτησης όσο και στο σκέλος της προσφοράς οικιστικών ακινήτων, με το τελευταίο να φαίνεται να έχει ιδιαίτερη βαρύτητα κατά την πρόσφατη περίοδο και σημαντικό βαθμό δυσκολίας ως προς την αντιμετώπισή του.
Η χρηματοδότηση των νοικοκυριών
Οι παράγοντες που δημιουργούν την αυξημένη ζήτηση για κατοικία συνδέονται τόσο με τις μακροοικονομικές συνθήκες όσο και με τα διαρθρωτικά χαρακτηριστικά της οικονομίας και της αγοράς. Η σταδιακή βελτίωση του διαθέσιμου εισοδήματος τα τελευταία χρόνια έχει ενισχύσει την εγχώρια ζήτηση.
Τα νοικοκυριά αναζητούν σύγχρονη κατοικία για αγορά ή μίσθωση, ιδιαίτερα σε περιοχές που πληρούν υψηλότερα κριτήρια υποδομών και ποιότητας οικιστικού περιβάλλοντος.
Η σταθερά ανοδική πορεία της αγοράς ακινήτων από το 2018 και μετά ενίσχυσαν την ελκυστικότητα της κατοικίας ως επένδυσης, τόσο για τα φυσικά πρόσωπα όσο και για τις εταιρίες
Παράλληλα, η άρση της εσωτερικής αβεβαιότητας που χαρακτήρισε την περίοδο της οικονομικής κρίσης και η σταθερά ανοδική πορεία της αγοράς ακινήτων από το 2018 και μετά ενίσχυσαν την ελκυστικότητα της κατοικίας ως επένδυσης, τόσο για τα φυσικά πρόσωπα όσο και για τις εταιρίες που δραστηριοποιούνται στην ανάπτυξη, διαχείριση και εκμετάλλευση ακινήτων.
Οι αυστηροί όροι χρηματοδότησης των νοικοκυριών που καθιερώθηκαν μετά την οικονομική κρίση, με σκοπό τη διασφάλιση της σταθερότητας του τραπεζικού συστήματος, σε συνδυασμό με την άνοδο των επιτοκίων της περιόδου 2022-23, επηρέασαν αρνητικά τη ζήτηση νέων δανείων.
Η οικιστική πίεση
Ωστόσο, το 2023 και ιδίως το 2024 καταγράφηκε ετήσια αύξηση στον αριθμό των νέων στεγαστικών δανείων που χορηγήθηκαν από τα πιστωτικά ιδρύματα, κατά 3,9% και 29,6% αντίστοιχα, στην οποία συνέβαλε και το πρόγραμμα “Σπίτι μου”. Αν και κοινωνικά προς τη σωστή
κατεύθυνση, το συγκεκριμένο πρόγραμμα εκτιμάται ότι ενίσχυσε περαιτέρω τη ζήτηση, ειδικά για παλαιότερες κατοικίες και διαμερίσματα.
Ο υψηλός βαθμός αστικοποίησης της χώρας και οι δημογραφικές μεταβολές που καταγράφηκαν τη δεκαετία 2011-218 εξηγούν ένα μέρος της αυξημένης ζήτησης για κατοικία, ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Ο υψηλός βαθμός αστικοποίησης της χώρας και οι δημογραφικές μεταβολές που καταγράφηκαν τη δεκαετία 2011-218 εξηγούν ένα μέρος της αυξημένης ζήτησης για κατοικία
Παρά το γεγονός ότι ο πληθυσμός της χώρας μειώνεται τόσο συνολικά (3,1%) όσο και τοπικά στις περισσότερες περιφέρειες, ο αριθμός των μονοπρόσωπων νοικοκυριών αυξάνεται σε όλες τις περιοχές. Ειδικά στην Αττική, όπου ο καταγεγραμμένος πληθυσμός μειώθηκε οριακά κατά 0,4%, ο αριθμός των νοικοκυριών αυξήθηκε κατά 8,4%, ή κατά 127.300 σε απόλυτο αριθμό, κυρίως εξαιτίας της αύξησης των μονοπρόσωπων νοικοκυριών κατά 36,9%.
Η συγκεκριμένη εξέλιξη συμβαδίζει με την οικιστική πίεση στην πρωτεύουσα και υποδεικνύει ταυτόχρονα μια μεταβολή στα χαρακτηριστικά της ζήτησης, η οποία μετατοπίζεται προς χώρους κατοικίας, εντός του αστικού ιστού, ενδεχομένως μικρότερης επιφάνειας σε σχέση με το παρελθόν.
Το πρόγραμμα Golden Visa
Παράλληλα με την εσωτερική ζήτηση για κατοικία αυξήθηκε και η εξωτερική ζήτηση για οικιστικά ακίνητα υψηλών προδιαγραφών θέσης και τεχνικών χαρακτηριστικών. Οι ξένες άμεσες επενδύσεις που κατευθύνθηκαν σε αγορά ακινήτων, και ειδικότερα το πρόγραμμα Golden Visa, αφαίρεσαν διαθέσιμα ακίνητα από την αγορά πρώτης κατοικίας.
Ταυτόχρονα, η σημαντική ενίσχυση του τουρισμού στα αστικά κέντρα και η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης επηρέασαν αυξητικά τα
μισθώματα και τις αξίες των ακινήτων σε θέσεις τουριστικού ενδιαφέροντος.
Η σημαντική ενίσχυση του τουρισμού στα αστικά κέντρα και η ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης επηρέασαν αυξητικά τα
μισθώματα και τις αξίες των ακινήτων
Την ίδια στιγμή, η βελτίωση των υποδομών και του κτιριακού αποθέματος στις συγκεκριμένες θέσεις και η ανάπτυξη συμπληρωματικών εμπορικών χρήσεων και χρήσεων εστίασης και αναψυχής αναβάθμισαν τις εν λόγω περιοχές και ενίσχυσαν περαιτέρω τη ζήτηση και τις τιμές των κατοικιών.
Παρά την ισχυρή ζήτηση για στέγη, μια σειρά παραγόντων συγκρατεί την προσφορά νέων οικιστικών ακινήτων. Η οικοδομική δραστηριότητα για κατοικία, η οποία γνώρισε ιστορικά υψηλούς ρυθμούς αύξησης την περίοδο 2001-08, κατέγραψε έντονη κάμψη κατά την οικονομική κρίση, ενώ η σταδιακή ανάκαμψη μετά το 2020 παραμένει ανεπαρκής.
Oι επενδύσεις σε κατοικίες
Χαρακτηριστικά, o μέσος ετήσιος αριθμός νέων οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν για την ανέγερση κατοικιών την περίοδο 2021-24 ανέρχεται σε περίπου 35.000, ενώ ο αντίστοιχος μέσος ετήσιος αριθμός για την περίοδο 2004-08 ήταν περί τις 125.000 άδειες.
Οι επενδύσεις σε κατοικίες (σε σταθερές τιμές) το 2024 αντιπροσώπευαν το 2,6% του Ακαθάριστου Εγχώριου Προϊόντος (ΑΕΠ). Το ποσοστό αυτό υπολείπεται σημαντικά των επιπέδων που καταγράφονταν πριν την οικονομική κρίση, καθώς το αντίστοιχο ποσοστό για την περίοδο 2004-08 εκτιμάται στο 8,5%.
Οι επενδύσεις σε κατοικίες (σε σταθερές τιμές) το 2024 αντιπροσώπευαν το 2,6% του Ακαθάριστου Εγχώριου Προϊόντος (ΑΕΠ)
Καθώς η προσιτότητα της κατοικίας αποτελεί κρίσιμο κοινωνικό ζήτημα, είναι απαραίτητο να αναζητηθούν λύσεις για τη στήριξη ιδιαίτερα των πιο ευάλωτων νοικοκυριών. Τα προγράμματα στήριξης για την εξασφάλιση στέγης που εφαρμόστηκαν πρόσφατα ή βρίσκονται σε εξέλιξη κατά την τρέχουσα περίοδο, όπως το «Σπίτι μου Ι και ΙΙ» και η επιδότηση ενοικίου, είναι κοινωνικά προς τη σωστή κατεύθυνση, ωστόσο εκτιμάται ότι ενισχύουν περαιτέρω τη ζήτηση.
Οι παρεμβάσεις που στοχεύουν στη χρηματοδότηση της ανακαίνισης του υφιστάμενου παλαιού αποθέματος έχουν επίσης διττή επίδραση, καθώς αφενός μεν εκσυγχρονίζουν τις κατοικίες, αφετέρου δε αυξάνουν τα επίπεδα των τιμών και των μισθωμάτων.
Η ρύθμιση του πλαισίου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις πιθανώς απελευθέρωσε ακίνητα προς τη μακροχρόνια μίσθωση στις θέσεις όπου τέθηκαν περιορισμοί
Οι περιορισμοί στο πρόγραμμα Golden Visa και η παροχή κινήτρων για την αξιοποίηση διατηρητέων κενών ακινήτων, την αλλαγή χρήσης σε εγκαταλελειμμένα επαγγελματικά ακίνητα και την πραγματοποίηση επενδύσεων σε ανάπτυξη ακινήτων για οικιστική, μη επενδυτική, χρήση αποτελούν θετικά βήματα και θα μπορούσαν να συμβάλουν στην ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών, αλλά και στην ανανέωση του αστικού περιβάλλοντος ευρύτερα.
Τέλος, η ρύθμιση του πλαισίου για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις πιθανώς απελευθέρωσε ακίνητα προς τη μακροχρόνια μίσθωση στις θέσεις όπου τέθηκαν περιορισμοί (κεντρικά Δημοτικά Διαμερίσματα της Αθήνας), όμως ενδεχομένως μετατόπισε το ενδιαφέρον προς άλλες περιοχές.
Η γραφειοκρατία
Για την αντιμετώπιση του ζητήματος εκτιμάται ότι μπορούν να ληφθούν πρόσθετα μέτρα που θα επιτρέψουν τη μέγιστη αξιοποίηση του διαθέσιμου οικιστικού αποθέματος, με τρόπο που να εξυπηρετεί τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και τους μισθωτές και τους υποψήφιους αγοραστές.
Η αξιοποίηση των ακινήτων του Δημοσίου για την ανάπτυξη προσιτής κατοικίας με τη συνδρομήτου ιδιωτικού τομέα μπορεί να προσφέρει βιώσιμη λύση στα πιο ευάλωτα νοικοκυριά
Η μείωση της γραφειοκρατίας και των καθυστερήσεων στη διαδικασία των μεταβιβάσεων-τακτοποιήσεων-αδειοδοτήσεων και στην εκδίκαση σχετικών νομικών υποθέσεων, όπως και η διασφάλιση ενός σταθερού νομικού και φορολογικού πλαισίου μπορούν να δώσουν κίνητρα επανένταξης στην αγορά ανενεργών ακινήτων και να δώσουν ώθηση σε νέες επενδύσεις σε κατοικία.
Η αξιοποίηση των ακινήτων του Δημοσίου για την ανάπτυξη προσιτής κατοικίας με τη συνδρομήτου ιδιωτικού τομέα μπορεί να προσφέρει βιώσιμη λύση στα πιο ευάλωτα νοικοκυριά. Βασικές προϋποθέσεις είναι ότι τα ακίνητα που θα διατεθούν από το Δημόσιο θα βρίσκονται σε θέσειςόπου υπάρχει έλλειμμα ακινήτων και ότι ο τελικός όγκος της ανάπτυξης θα είναι αρκετά μεγάλος, ώστε να προσφέρει λύση σε ικανοποιητικό πλήθος νοικοκυριών.
Η ισόρροπη ανάπτυξη
Το στεγαστικό πρόβλημα είναι εξαιρετικά σύνθετο και η ουσιαστική επίλυσή του απαιτεί ευρύτερο στρατηγικό σχεδιασμό, που θα στοχεύει σε ισόρροπη οικονομική ανάπτυξη και διάχυση της ζήτησης για κατοικία στο σύνολο της χώρας.
Η αναβάθμιση των υποδομών και υπηρεσιών στην περιφέρεια, η ολοκλήρωση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων με την ενδεχόμενη ένταξη νέων περιοχών στα σχέδια πόλεων και η βελτίωση της σύνδεσης περιφερειακών πόλεων και οικισμών με τα μεγάλα αστικά κέντρα θα μπορούσαν σταδιακά να ενισχύσουν την ελκυστικότητα άλλων περιοχών για μόνιμη εγκατάσταση.
Η βελτίωση της σύνδεσης περιφερειακών πόλεων και οικισμών με τα μεγάλα αστικά κέντρα θα μπορούσαν σταδιακά να ενισχύσουν την ελκυστικότητα άλλων περιοχών για μόνιμη εγκατάσταση
Τέλος, στοχευμένες τοπικές παρεμβάσεις εντός του αστικού ιστού, όπως η επέκταση του δικτύου και ο επανασχεδιασμός της λειτουργίας των μέσων σταθερής τροχιάς ή η ανάπλαση και ένταξη εκτάσεων στην οικιστική χρήση, θα μπορούσαν να προσφέρουν εναλλακτικές λύσεις στέγασης εντός των ευρύτερων ορίων των πόλεων.
Πηγή: ot.gr
