Περισσεύουν τα ακριβά, δεν επαρκούν τα προσιτά ακίνητα

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Μόλις το 18% των ενδιαφερόμενων αγοραστών αναζητά κατοικία, διαθέτοντας προϋπολογισμό που να ξεπερνά τις 300.000 ευρώ, τη στιγμή που η προσφορά, ως επί το πλείστον, εστιάζει ακριβώς σε αυτά τα ακίνητα. Το αποτέλεσμα είναι όσοι αναζητούν ακίνητο να μην το βρίσκουν και όσοι πουλάνε να καλούνται να προσελκύσουν αγοραστικό κοινό, από μια όλο και συρρικνούμενη “δεξαμενή” υποψηφίων.

Αυτά είναι ορισμένα από τα βασικότερα συμπεράσματα σχετικής έρευνας του μεσιτικού γραφείου Uniko (μέλους του ομίλου της Εθνικής Τράπεζας), που παρουσιάστηκε πρόσφατα στην εκδήλωση “Ελλάδα 2026. Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις”, που διοργάνωσε ο επενδυτής και αναλυτής ακινήτων, κ. Ηλίας Παπαγεωργιάδης στο Μέγαρο Μουσικής Αθηνών.

Σύμφωνα με τον κ. Γιώργο Γκιώκα, εκπρόσωπο του Uniko, “προσπαθήσαμε να να “κατηγοριοποιήσουμε” την προσφορά και τη ζήτηση των ακινήτων, με βάση την επιφάνεια και την τιμή τους. Το αποτέλεσμα ήταν πάρα πολύ ενδιαφέρον, μιας και όχι απλά επιβεβαίωσε την ευρύτερη “αίσθηση” της αγοράς, αλλά και μας έδειξε ότι η κατάσταση είναι πολύ πιο “σύνθετη” από αυτή που πιστεύαμε”. Όπως αναφέρει ο κ. Γκιώκας, “διαπιστώσαμε πως η έλλειψη ακινήτων που οι αγοραστές να θεωρούν πιο “προσιτά” είναι μεγάλη, την ώρα που τα ακίνητα με τιμολόγηση πάνω από 200.000 ευρώ δείχνουν περισσότερα, ενώ πάνω από τις 400.000 ευρώ περνάμε πλέον σε σημαντικά μεγαλύτερο διαθέσιμο στοκ, σε σχέση με τη ζήτηση”.

Με βάση τα σχετικά ευρήματα, είναι χαρακτηριστικό ότι σχεδόν το 70% (69%) των ενδιαφερόμενων αγοραστών αναζητά ακίνητα αξίας έως 200.000 ευρώ, ενώ ένα πρόσθετο 12% κινείται μεταξύ των 200.000 και των 300.000 ευρώ. Το αποτέλεσμα είναι να παρατηρείται έλλειμμα ακριβώς για τα πιο προσιτά ακίνητα, καθώς η αύξηση των τιμών τα τελευταία χρόνια είναι τέτοια, που ακόμα και αυτά ζητούνται σε πολύ υψηλότερο επίπεδο, αποκλείοντας έτσι τους ενδιαφερόμενους. Στο πλαίσιο αυτό, σύμφωνα με τα στοιχεία του Uniko, παρατηρείται έλλειμμα προσφοράς που αγγίζει το 20% για τα ακίνητα με τιμές κάτω των 100.000 ευρώ, καθώς η ζήτηση για αυτά είναι πολύ υψηλότερη. Αντίστοιχα, έλλειμμα προσφοράς κατά σχεδόν 8% παρατηρείται για τα ακίνητα από 100.000 έως 150.000 ευρώ και κατά 5% για εκείνα που πωλούνται από 150.000 έως 200.000 ευρώ. Μετά τα 200.000 ευρώ, η κατάσταση αντιστρέφεται και το έλλειμμα, μετατρέπεται σε πλεόνασμα προσφοράς σε σχέση με τον αριθμό των ενδιαφερομένων αγοραστών. Η πραγματικότητα όμως είναι πως πλέον  στην Αττική ο αριθμός των ακινήτων που έχουν τιμή άνω των 200.000 ευρώ είναι υπερδιπλάσιος αυτών που έχουν τιμή κάτω από το ποσό αυτό, ενώ στους αγοραστές, παρατηρείται η ακριβώς αντίθετη εικόνα.

Σύμφωνα με τον κ. Ηλία Παπαγεωργιάδη, “βλέπουμε με νούμερα την πραγματικότητα που μέχρι σήμερα, απλώς υποθέταμε ότι υπάρχει. Συγκεκριμένα, υπάρχει μεγάλη έλλειψη για προσιτές κατοικίες, ειδικά κάτω των 100.000 ευρώ, ενώ το έλλειμμα συνεχίζει να υφίσταται μέχρι το ψυχολογικό όριο των 200.000 ευρώ, που δείχνει πως στην Ελλάδα, είναι το ύψος αγοράς, στο οποίο σταματούν οι περισσότεροι αγοραστές. Το ίδιο ακριβώς συμπέρασμα προέκυψε και στο 5ο Βαρόμετρο της αγοράς ακινήτων, όπου το 70% όσων δηλώνουν αγοραστές, αναζητούν ακίνητο αξίας έως 200.000 ευρώ”, σημειώνει ο κ. Παπαγεωργιάδης.

Πάντως, η ζήτηση συνεχίζει να εστιάζει σε τρία σημεία της Αττικής, τα νότια προάστια που συγκέντρωσαν μερίδιο 30% της ζήτησης, στο κέντρο της Αθήνας, όπου οι αναζητήσεις άγγιξαν το 29% και τα βόρεια προάστια, που προτιμήθηκαν από το 24% των ενδιαφερόμενων. “Αν πάμε όμως ακόμη πιο στοχευμένα, θα δούμε ότι σε κάθε περιοχή υπάρχουν άλλες προτεραιότητες και αναζητήσεις” εξήγησε ο κ. Γκιώκας. Ειδικότερα, το 21% όσων αναζήτησαν ακίνητα έως 200.000 ευρώ στην Αττική, κινήθηκαν στα νότια προάστια, ενώ άλλο ένα 21% κινήθηκε έως τα 200.000 ευρώ στο κέντρο της Αθήνας. Στα δε βόρεια, το αντίστοιχο ποσοστό διαμορφώθηκε σε 13%.

Περνώντας στα πιο ακριβά ακίνητα, άνω των 400.000 ευρώ, από το 14% που αναζήτησε τέτοιας αξίας κατοικίες στο σύνολο της Αττικής, το 4% κινήθηκε στα βόρεια προάστια, ένα πρόσθετο 4% στο κέντρο της Αθήνας και 3% στα νότια προάστια.

Σύμφωνα με τον κ. Παπαγεωργιάδη, άλλο ένα ενδιαφέρον συμπέρασμα από τα στοιχεία του Uniko, είναι ότι “εξετάζοντας τις επιφάνειας που αναζητούν οι υποψήφιοι αγοραστές, θα διαπιστώσουμε ότι, προς το παρόν, τα “θέλω” και τα “μπορώ” των περισσότερων δεν έχουν ευθυγραμμιστεί”. Ειδικότερα, παρότι ο διαθέσιμος προϋπολογισμός για τους περισσότερους δεν ξεπερνά τα 200.000 ευρώ, το 52% εξακολουθεί να αναζητά ακίνητα 80 – 120 τ.μ. που, κατά κανόνα, είναι πιο ακριβά. Επίσης, το 25% των ενδιαφερόμενων ψάχνει ακόμα μεγαλύτερες επιφάνειας από τα 120 τ.μ.

Παράλληλα, σύμφωνα με τον κ. Γκιώκα, “η πλειοψηφία των πολιτών αναζητά ακίνητα που να βρίσκονται από τον 1ο ως και τον 3ο όροφο σε μία πολυκατοικία, προσπαθώντας να αποφύγουν τα ρετιρέ κλπ. Μόλις το 14% όσων αναζήτησαν ακίνητο στο site μας επέλεξαν να ψάξουν κάτι που να βρίσκεται κάτω από τον 1ο όροφο (ισόγειο, ημιυπόγειο κλπ)”.

Το συμπέρασμα που προκύπτει είναι ότι υπάρχει σημαντική ανισορροπία ανάμεσα στις ανάγκες που νιώθουν ότι πρέπει να καλύψουν οι πολλοί και την οικονομική τους δυνατότητα για να το πετύχουν. Όπως εξηγεί ο κ Παπαγεωργιάδης, “βέβαια εδώ βλέπουμε και την επίδραση των διάφορων στρεβλώσεων στην αγορά. Είμαστε πλέον σε ξεκάθαρη απόκλιση ανάμεσα σε προσφορά και ζήτηση, κάτι που είχα επισημάνει πρώτη φορά το 2022”, καταλήγει ο ίδιος.