Με δυο αντικρουόμενα μηνύματα απαντούν κυβέρνηση και αγορά στο τεράστιο πρόβλημα του υψηλού κόστους στέγασης. Για τη νέα χρονιά το υπουργείο Οικονομικών έχει σχεδιάσει ένα ικανό πακέτο με φοροελαφρύνσεις, κίνητρα, διευκολύνσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Το πραγματικό βάρος της στέγης για τα νοικοκυριά αυξάνεται, ιδίως για όσους δεν έχουν ιδιόκτητο ακίνητο
Όμως, το μήνυμα που έρχεται από την αγορά είναι εντελώς διαφορετικό, καθώς το το κόστος στέγης δεν υποχωρεί, απλώς μεταφέρεται από την υψηλή φορολογία, στα ενοίκια, στη διαθεσιμότητα κατοικιών και στο κόστος ανακαίνισης.
Η αντίφαση αυτή είναι απολύτως μετρήσιμη, αν κανείς αναλογιστεί οτι από τη μία πλευρά, παραμένει σε ισχύ η αναστολή ΦΠΑ στα νεόδμητα, ενώ συνεχίζεται η έκπτωση φόρου για δαπάνες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης κατοικιών και από την άλλη, το πραγματικό βάρος της στέγης για τα νοικοκυριά αυξάνεται, ιδίως για όσους δεν έχουν ιδιόκτητο ακίνητο.
Ποιοι νιώθουν το «όφελος»
Οι φοροελαφρύνσεις και τα κίνητρα δεν κατανέμονται οριζόντια. Αφορούν κυρίως όσους:
● διαθέτουν ακίνητη περιουσία,
● έχουν φορολογητέο εισόδημα ώστε να «γράψει» η έκπτωση,
● μπορούν να προκαταβάλουν κεφάλαια για ανακαινίσεις ή αγορά.
Η έκπτωση φόρου για ανακαινίσεις, για παράδειγμα, δεν μειώνει το κόστος τη στιγμή που γίνεται η δαπάνη. Προϋποθέτει ρευστότητα σήμερα και φορολογική επιβάρυνση αύριο. Αυτό από μόνο του αποκλείει μεγάλο μέρος μικρών ιδιοκτητών και φυσικά όλους τους μισθωτές.
Το κράτος ελαφρύνει το κόστος ιδιοκτησίας για όσους μπορούν ήδη να έχουν μερίδιο στην αγορά
Αντίστοιχα, η αναστολή ΦΠΑ στα νεόδμητα αφορά ένα περιορισμένο τμήμα της αγοράς. Τα νεόδμητα παραμένουν ακριβά σε απόλυτες τιμές, ενώ η έλλειψη προσφοράς σημαίνει ότι το φορολογικό όφελος δεν περνά αυτομάτως στον τελικό αγοραστή με χαμηλότερες τιμές.
Με άλλα λόγια, το κράτος ελαφρύνει το κόστος ιδιοκτησίας για όσους μπορούν ήδη να έχουν μερίδιο στην αγορά.
Το πρόβλημα δεν είναι η έλλειψη φορολογικών κινήτρων, αλλά η αναντιστοιχία μεταξύ εισοδημάτων και κόστους κατοικίας
Σύμφωνα με τη Eurostat, πάνω από το 30% των ενοικιαστών στην Ελλάδα δαπανά περισσότερο από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για στέγη, ποσοστό από τα υψηλότερα στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Το πρόβλημα δεν είναι η έλλειψη φορολογικών κινήτρων, αλλά η αναντιστοιχία μεταξύ εισοδημάτων και κόστους κατοικίας. Το πρόβλημα δεν είναι η έλλειψη φορολογικών κινήτρων, αλλά η αναντιστοιχία μεταξύ εισοδημάτων και κόστους κατοικίας.
Το κόστος εργασιών και υλικών έχει αυξηθεί σημαντικά μετά την πανδημία, και η απόσβεσή του μεταφέρεται στο ενοίκιο
Τα ενοίκια συνεχίζουν να απορροφούν το μεγαλύτερο μέρος της πίεσης. Ακόμη και όταν δεν καταγράφονται εκρηκτικές αυξήσεις σε ετήσια βάση, η σωρευτική άνοδος της τελευταίας πενταετίας έχει αλλάξει τα δεδομένα. Σε πολλές αστικές περιοχές, το «κανονικό» ενοίκιο του 2019 θεωρείται πλέον χαμηλό σημείο αναφοράς.
Στο σκέλος της αγοράς κατοικίας, τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι οι τιμές διατηρούν ανοδική τάση σε σχέση με τη δεκαετία της κρίσης
Παράλληλα, η ανακαίνιση, την οποία ενθαρρύνει φορολογικά το κράτος, συχνά οδηγεί σε ανατιμολόγηση. Το κόστος εργασιών και υλικών έχει αυξηθεί σημαντικά μετά την πανδημία, και η απόσβεσή του μεταφέρεται στο ενοίκιο. Το αποτέλεσμα είναι παράδοξο καθώς πολιτικές που στοχεύουν στη βελτίωση του οικιστικού αποθέματος καταλήγουν να ενισχύουν την πίεση στους μισθωτές.
Στο σκέλος της αγοράς κατοικίας, τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι οι τιμές διατηρούν ανοδική τάση σε σχέση με τη δεκαετία της κρίσης. Αυτό καθιστά την αγορά πρώτης κατοικίας δυσκολότερη, ειδικά σε περιβάλλον υψηλότερων επιτοκίων.
Το αποτέλεσμα είναι όσοι δεν μπορούν να αγοράσουν παραμένουν στο ενοίκο, αυξάνοντας τη ζήτηση, ενώ όσοι αγοράζουν χρειάζονται μεγαλύτερα κεφάλαια και δανεισμό με αυξημένο κόστος, μετατρέποντας έτσι το στεγαστικό πρόβλημα, όχι μόνο σε πρόβλημα ακριβής στέγης αλλά και πρόσβασης.
Τι δείχνουν οι αριθμοί στα ενοίκια
Στην Ελλάδα, το κόστος στέγασης για τα νοικοκυριά αυξήθηκε σωρευτικά πάνω από 25% την περίοδο 2019–2024, όταν ο μέσος όρος της Ευρωπαϊκής Ένωσης κινήθηκε αισθητά χαμηλότερα. Ειδικά στα ενοίκια, η άνοδος είναι εντονότερη στα αστικά κέντρα, με την Αττική και τη Θεσσαλονίκη να έχουν ενδεικτικά μισθώματα για κατοικίες 70 – 90 τ.μ. κατά 30% έως 40% υψηλότερα σε σχέση με πριν από πέντε χρόνια.
Ένα διαμέρισμα που το 2019 ενοικιαζόταν με 500 – 550 ευρώ, σήμερα δύσκολα βρίσκεται κάτω από τα 700 – 750 ευρώ, ακόμη και σε περιοχές που δεν έχουν μεγάλη ζήτηση
Στην πράξη, ένα διαμέρισμα που το 2019 ενοικιαζόταν με 500 – 550 ευρώ, σήμερα δύσκολα βρίσκεται κάτω από τα 700 – 750 ευρώ, ακόμη και σε περιοχές που δεν έχουν μεγάλη ζήτηση. Το πρόβλημα δεν είναι μόνο η αύξηση, αλλά και η αδυναμία υποχώρησης των τιμών ακόμη και σε περιόδους σταθεροποίησης, με τα ενοίκια να μην υποχωρούν, καθώς η προσφορά παραμένει περιορισμένη.
Το κόστος περνά στον μισθωτή
Το ίδιο μοτίβο φαίνεται και στο σκέλος των ανακαινίσεων. Σύμφωνα με στοιχεία της αγοράς κατασκευών, το κόστος βασικών εργασιών ανακαίνισης έχει αυξηθεί κατά 20% – 30% σε σχέση με το 2020, λόγω ακριβότερων υλικών και εργατικών. Μια μέση ανακαίνιση 60 – 80 τ.μ. που πριν λίγα χρόνια κόστιζε 15.000 – 18.000 ευρώ, σήμερα συχνά ξεπερνά τις 22.000 – 25.000 ευρώ.
Οι ανακαινίσεις αυξάνουν την ποιότητα του αποθέματος, αλλά ταυτόχρονα ανεβάζουν τον πήχη τιμών για όσους αναζητούν κατοικία
Η φορολογική έκπτωση περιορίζει μέρος της επιβάρυνσης για τον ιδιοκτήτη σε βάθος χρόνου, αλλά δεν αλλάζει τη βασική εξίσωση, όπου το αρχικό κόστος πρέπει να καλυφθεί άμεσα και, στην πλειονότητα των περιπτώσεων, ενσωματώνεται στο νέο ενοίκιο. Έτσι, οι ανακαινίσεις αυξάνουν την ποιότητα του αποθέματος, αλλά ταυτόχρονα ανεβάζουν τον πήχη τιμών για όσους αναζητούν κατοικία.
Στέγη και εισόδημα
Το πιο ανησυχητικό στοιχείο είναι η απόσταση ανάμεσα στο κόστος στέγης και τα εισοδήματα. Παρά τις αυξήσεις μισθών των τελευταίων ετών, το καθαρό διαθέσιμο εισόδημα δεν ακολουθεί τον ρυθμό των τιμών κατοικίας. Για ένα νοικοκυριό με καθαρό μηνιαίο εισόδημα 1.200 – 1.400 ευρώ, ένα ενοίκιο της τάξης των 700 ευρώ απορροφά πάνω από το μισό του προϋπολογισμού, πριν από λογαριασμούς, τρόφιμα και μετακίνηση.
Όσο μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματος δεσμεύεται στη στέγη, τόσο λιγότερος χώρος μένει για κατανάλωση
Αυτό εξηγεί γιατί το στεγαστικό δεν εμφανίζεται απλώς ως «ακριβή αγορά», αλλά ως δομικός περιορισμός κατανάλωσης και αποταμίευσης. Όσο μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματος δεσμεύεται στη στέγη, τόσο λιγότερος χώρος μένει για κατανάλωση, επένδυση ή ακόμη και την απόφαση για την απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας.
Ποιοι πληρώνουν τελικά
Η κατανομή του κόστους είναι ξεκάθαρη. Κερδισμένοι είναι οι ιδιοκτήτες με ρευστότητα, οι επενδυτές και όσοι μπορούν να αξιοποιήσουν φορολογικά κίνητρα, ενώ χαμένοι είναι οι μισθωτές, οι νέοι εργαζόμενοι και νοικοκυριά με χαμηλή ή με μεγάλες εναλλαγές εισοδηματική βάση.
Μεταξύ αυτών υπάρχουν και οι μικροϊδιοκτήτες χωρίς κεφάλαιο προκειμένου να αναβαθμίσουν τα σπίτια τους και βλέπουν τα ακίνητά τους να απαξιώνονται ενεργειακά ή λειτουργικά. Το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι το κόστος στέγης δεν μειώνεται συνολικά. Απλώς αλλάζει μεριά από τους ιδιοκτήτες στους ενοικιαστές.
Μέχρι στιγμής, τα στοιχεία δείχνουν ότι η αγορά «διορθώνει» τις παρεμβάσεις προς τη δική της κατεύθυνση
Μέχρι στιγμής, τα στοιχεία δείχνουν ότι η αγορά «διορθώνει» τις παρεμβάσεις προς τη δική της κατεύθυνση. Το κράτος ελαφρύνει, αλλά η πίεση αλλάζει μεριά και όσο αυτό συμβαίνει, το στεγαστικό θα παραμένει λιγότερο φορολογικό ζήτημα και περισσότερο κοινωνικό και οικονομικό πρόβλημα πρώτης γραμμής.
Πηγή: ot.gr
