O νέος «κρυμμένος» ΕΝΦΙΑ «φουντώνει» τη διαμάχη με το βλέμμα στραμμένο στο 2027

Τις τελευταίες ημέρες, στο επίκεντρο της συζήτησης για την ακίνητη περιουσία έχει βρεθεί το προσχέδιο του νέου Κώδικας Αυτοδιοίκησης που ετοίμασε το υπουργείο Εσωτερικών και έχει σταλεί στην ΚΕΔΕ. Σύμφωνα με όσα ανακοινώθηκαν, ο νόμος φέρνει σημαντικές αλλαγές στον τρόπο φορολόγησης των ακινήτων που έχει ήδη χαρακτηριστεί από αρκετούς ως «δημοτικός ΕΝΦΙΑ». Ο νέος ΕΝΦΙΑ αναζωπυρώνει τις συζητήσεις και τα σενάρια και φαίνεται ότι έρχεται και θα μείνει!

Γράφει η Έννη Λεβέντη από την «Πολιτεία Θεσσαλών» Κυριακή 14 Δεκεμβρίου 2025

Τι ακριβώς είναι όμως αυτός ο νέος φόρος; Για να είμαστε πιο συγκεκριμένοι , ο συνδυασμός του παλιού φόρου ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) και του δημοτικού φόρου ηλεκτροδοτούμενων χώρων (ΦΗΧ) μετατρέπεται στο νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ), που θα επιβληθεί υπέρ των δήμων. Η κίνηση αυτή προκαλεί έντονες αντιδράσεις από ιδιοκτήτες και φορείς, με επικεφαλής την ΠΟΜΙΔΑ, η οποία εγκαινίασε ουσιαστικά μία εκστρατεία ενημέρωσης και διαμαρτυρίας.

Η ΠΟΜΙΔΑ, με σχετική ανακοίνωση, επισημαίνει ότι η μεταρρύθμιση οδηγεί:
•Στην κατάργηση της πλήρους απαλλαγής για κενά, μη ηλεκτροδοτούμενα ή αχρησιμοποίητα ακίνητα: ενώ μέχρι σήμερα τέτοια ακίνητα μπορούσαν να είναι ουσιαστικά εκτός φόρου ή με ελάχιστα τέλη το νέο πλαίσιο προβλέπει ότι τα Τέλη Καθαριότητας και Φωτισμού (ΤΚΦ) μειώνονται στο 10%, όχι όμως σε 0%.
•Δημιουργία «απαράγραπτου» οφειλών προς δήμους. Δηλαδή, οι δήμοι αποκτούν το δικαίωμα να διεκδικήσουν οφειλές ακόμη και 10 χρόνια μετά τη γένεσή τους.
•Απαλλοτριώσεις και περιορισμούς στην ιδιωτική περιουσία. Σύμφωνα με το προσχέδιο, οι δήμοι θα έχουν δυνατότητα να προχωρούν σε επεμβάσεις στην ακίνητη περιουσία με συντομευμένες διαδικασίες και περιορισμένες προθεσμίες προσφυγής κάτι που, κατά την ΠΟΜΙΔΑ, υπονομεύει τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα.
•Ριζική αύξηση των φόρων προς τους ΟΤΑ. Ο νέος φόρος (ΤΤΑ) εκτιμάται ότι θα έχει μεσοσταθμικά έως τριπλάσιο συντελεστή σε σχέση με τον παλιό ΤΑΠ.
Με αυτά τα δεδομένα, η ΠΟΜΙΔΑ προειδοποιεί για έναν «κρυφό» φόρο στα ακίνητα ή έναν «υπόγειο» φόρο που μπορεί να πλήξει χιλιάδες ιδιοκτήτες και καλεί σε δημόσιο διάλογο και αναστολή της σχετικής ρύθμισης.

Από τη μεριά της κυβέρνησης και των ΟΤΑ, οι αλλαγές παρουσιάζονται ως προσπάθεια για απλούστευση και ενοποίηση της φορολογίας ακινήτων, αντί για πολλαπλούς φόρους-τέλη (ΤΑΠ, ΦΗΧ, ΤΚΦ κ.λπ.), να υπάρχει ένας ενοποιημένος πιο σαφής και πιο διαχειρίσιμος από τους δήμους φόρος. Ένας φόρος που θα φέρει σταθερότητα εσόδων για τους δήμους, με δεδομένη την πίεση στα οικονομικά των ΟΤΑ, η μεταφορά της φορολογικής βάσης στα ακίνητα υπό μορφή ΤΤΑ μπορεί να εξασφαλίσει πιο προβλέψιμα έσοδα που θα είναι χρήσιμα για υπηρεσίες, υποδομές και τοπική ανάπτυξη.

Τα ακατοίκητα κτίρια δε θα δημιουργήσουν «τρύπα» στον εισοδηματικό κουμπαρά των ΟΤΑ. Αυτό σημαίνει ότι μη ηλεκτροδοτούμενα ή εγκαταλειμμένα ακίνητα με την κατάργηση των πλήρων απαλλαγών, συμβάλουν στη μείωση απωλειών και συντελούν στην αύξηση του αριθμού των εισπρακτικών τελών και φόρων.Υπό αυτή την οπτική, η μεταρρύθμιση δεν είναι κατ’ ανάγκην «φορολογία κατά των ιδιοκτητών», αλλά μια κίνηση ρύθμισης και συστήματος όπου οι δήμοι έχουν σαφή είσοδο και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών γίνονται πιο διαφανείς.

Το μέτρο πάντως ξυπνά τον Φόβο στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Πολλά από τα επιχειρήματα υπέρ του νέου φόρου δεν καθησυχάζουν τους ιδιοκτήτες, καθώς ο φόρος μπορεί να καταστεί εξαιρετικά βαρύς, ειδικά για όσους έχουν παλιά ή μικρής αξίας ακίνητα, ή για όσους δεν κατοικούν πλέον σε αυτά (π.χ. μετανάστες, νέους στο εξωτερικό κ.λπ.).
Η αλλαγή τιμών και συντελεστών μπορεί όπως λένε οι φορείς, να πλήξει όσους επένδυσαν με μικρότερο κόστος ή όσους δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να ανταποκριθούν σε νέο, υψηλότερο ΤΤΑ.

Η δυνατότητα απαλλοτριώσεων και επεμβάσεων από τους δήμους προκαλεί ανησυχία για το αν υπάρχει διασφάλιση της ιδιοκτησίας και ζητείται διαφάνεια και έλεγχος. Η κατάργηση των πλήρων απαλλαγών για τα κενά μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα αφαιρεί κάθε περιθώριο «χαλαρού» κόστους για ιδιοκτήτες που δεν χρησιμοποιούν το ακίνητο.
Συνεπώς, πολλοί ιδιοκτήτες και ειδικά όσοι δεν διαμένουν στο ακίνητο, φοβούνται ότι η νέα ρύθμιση θα τους επιβαρύνει με έναν φόρο χωρίς όφελος ή χωρίς δυνατότητα απόδοσης.

Τι σημαίνει ο ΝΕΟΣ ΕΝΦΙΑ ΓΙΑ ΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΚΑΙ τους ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΟΧΗ ΤΗΣ ΘΕΣΣΑΛΙΑΣ

Για περιοχές όπως η Θεσσαλία με αρκετές περιουσίες, αλλά και με μικρότερους δήμους και πολλά κενά ή παλαιά ακίνητα, η μεταρρύθμιση σημαίνει πρακτικά ένα νέο καθεστώς φόρων και υποχρεώσεων. Αν η ΠΟΜΙΔΑ έχει δίκιο στην εκτίμησή της για «τριπλασιασμό» του φόρου σε μεσοσταθμική βάση, τότε αρκετοί ιδιοκτήτες μπορεί να βρεθούν ξαφνικά με πολύ μεγαλύτερο οικονομικό βάρος. Παράλληλα, οι τοπικές κοινωνίες και οι δήμοι μπορεί να αποκτήσουν σημαντικά έσοδα αλλά αυτό θα εξαρτηθεί από το αν θα υπάρξει δίκαιη κατανομή, διαφάνεια και προστασία των ιδιοκτητών. Το ζήτημα χρήζει όχι μόνο φορολογικής αλλά και κοινωνικής και πολιτικής αντιμετώπισης, δηλαδή, δημόσια διαβούλευση, ενημέρωση των πολιτών, και αν χρειάζεται και τροποποίηση των προτάσεων πριν ψηφιστούν.

Η πρόταση του νέου Κώδικα Αυτοδιοίκησης ανοίγει ένα νέο κεφάλαιο στη φορολογία της ακίνητης περιουσίας με την εμφάνιση του «δημοτικού ΕΝΦΙΑ», ή πιο σωστά του ΤΤΑ. Από τη μία υπάρχει η λογική της ενοποίησης και της διοικητικής απλοποίησης από την άλλη, οι δικαιολογημένες ανησυχίες ιδιοκτητών και φορέων για υπέρμετρο βάρος, αβεβαιότητα και ενδεχόμενη αδικία. Η τελική μορφή του νόμου και το πώς θα προστατευθούν οι πολίτες θα κρίνει αν η μεταρρύθμιση θα λειτουργήσει πραγματικά προς όφελος της κοινωνίας ή αν θα επιβαρύνει για άλλη μια φορά την ιδιοκτησία.
Ενδεικτικά, μπορούμε να περιγράψουμε υποθετικά αλλά και ρεαλιστικά σενάρια, βασισμένα σε αυτά που αναφέρονται στα σχετικά ρεπορτάζ (τριπλασιασμός ΤΑΠ, κατάργηση πλήρων απαλλαγών στα κενά κ.λπ.).
1ο Παράδειγμα Κενό – μη ηλεκτροδοτούμενο διαμέρισμα 60 τ.μ. στη Λάρισα
Τι ίσχυε μέχρι σήμερα
Ο ιδιοκτήτης μπορούσε να δηλώσει το διαμέρισμα «κενό και μη ηλεκτροδοτούμενο».
Τα δημοτικά τέλη καθαριότητας & φωτισμού (ΤΚΦ) μηδενίζονταν.
Ο ΤΑΠ ήταν ελάχιστος: π.χ. 1‰ επί της αντικειμενικής αξίας δηλ. 60–100 ευρώ ετησίως.
Με το νέο σύστημα (ΤΤΑ)
Το ΤΤΑ επιβάλλεται σε όλα τα ακίνητα, ακόμη και στα μη ηλεκτροδοτούμενα.
Τα ΤΚΦ δεν μηδενίζονται, αλλά μειώνονται στο 10%.
Σύμφωνα με τις ενστάσεις της ΠΟΜΙΔΑ, το ΤΤΑ μπορεί να είναι έως και τριπλάσιο του σημερινού ΤΑΠ. Πιθανή επιβάρυνση Αντί για 70 ευρώ ΤΑΠ το ποσό οφειλής αλλάζει στα 210-250 ευρώ ΤΤΑ. Αντί για 0 ευρώ ΤΚΦ π.χ. 25–30 € ΤΚΦ Σύνολο: 240–280 €/έτος, δηλαδή επιβάρυνση περίπου +200% έως +300%.

Ποιοι πλήττονται περισσότερο
•Ιδιοκτήτες παλιών, κενών ακινήτων.
•Μετανάστες που κρατούν ακίνητο στην Ελλάδα αλλά δεν το κατοικούν.
•Κληρονομίες σε εκκρεμότητα.

2ο Παράδειγμα: Αγροτεμάχιο ή παλιό σπίτι σε χωριό του Πηλίου ή της Καρδίτσας
Τι ίσχυε μέχρι σήμερα
Εξαιρετικά χαμηλός ΤΑΠ π.χ. 10–20 ευρώ και Μηδενικά άλλα τέλη αν το ακίνητο δεν ηλεκτροδοτούνταν. Το βάρος για τους μικρούς δήμους ήταν ελάχιστο.
Με το νέο σύστημα Το ΤΤΑ εφαρμόζεται σε κάθε ακίνητο εντός ή εκτός οικισμού. Οι δήμοι αποκτούν μεγαλύτερη ευχέρεια να καθορίζουν συντελεστές με βάση τις ανάγκες τους. Απαλλοτριώσεις ή «δημοτικές επεμβάσεις» γίνονται ευκολότερες και με αυστηρότερα χρονοδιαγράμματα.
Πιθανή επιβάρυνση
Παλαιός ΤΑΠ20ευρώ
Νέο ΤΤΑ ×3 60–70ευρώ. Αν υπάρχει ηλεκτροδότηση, προστίθενται ΤΚΦ: 150–250 ευρώ ανάλογα με τον συντελεστή του δήμου. Συνολικό αποτέλεσμα Από 20 μέχρι και 300 ευρώ.
Ποιοι πλήττονται
•Οικογένειες που κρατούν το πατρικό στο χωριό.
•Αγρότες με μικρά αγροτεμάχια.
•Άνθρωποι που διατηρούν παραδοσιακές κατοικίες αλλά δεν τις χρησιμοποιούν.

3ο Παράδειγμα: Κατάστημα ή επαγγελματικός χώρος 100 τ.μ. στον Βόλο
Τι ίσχυε μέχρι σήμερα. Ήδη υψηλά ΤΚΦ λόγω εμπορικής χρήσης. ΤΑΠ σχετικά περιορισμένος (π.χ. 70–120 ευρώ ετησίως). Παλιές οφειλές προς δήμους συχνά παραγράφονταν.
Με το νέο σύστημα Το ΤΤΑ επιβάλλεται ενιαία σε όλα τα ηλεκτροδοτούμενα επαγγελματικά ακίνητα. Οι δήμοι μπορούν να μην παραγράφουν οφειλές για 10 χρόνια. Πιθανή αύξηση κατά 20–30% στα τέλη καθαριότητας και φωτισμού. Πιθανή επιβάρυνση Παλαιός ΤΑΠ: 100 ευρώ Νέο ΤΤΑ: 250–300 ευρώ Νέα ΤΚΦ: 80–100 ευρώ Συνολικά: 330–400 από 180–200 ευρώ σήμερ

Ποιοι πλήττονται
•Καταστηματάρχες.
•Ιδιοκτήτες που ήδη έχουν άδεια επαγγελματικά ακίνητα και δεν βρίσκουν ενοικιαστή.
•Μικρές επιχειρήσεις με χαμηλό τζίρο.
Τα σχετικά παραδείγματα δείχνουν ότι η πιο μεγάλη επιβάρυνση εμφανίζεται στα κενά και μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα, επειδή χάνουν την πλήρη απαλλαγή. Ο φόρος γίνεται αυστηρά τοπικός, άρα δήμοι με χαμηλά έσοδα μπορεί να αυξήσουν συντελεστές. Τα ακίνητα που δεν αποδίδουν εισόδημα (παλιά, εγκαταλειμμένα, αγροτικά) γίνονται «οικονομικά ασύμφορα» για τον ιδιοκτήτη. Επαγγελματικά ακίνητα επιβαρύνονται με «διπλό χτύπημα»: υψηλότερο ΤΤΑ + ΤΚΦ.

Ένα νέο καθεστώς δημοτικής φορολόγησης διαμορφώνεται μέσα από τον υπό διαβούλευση Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης, το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ) βρίσκεται στο επίκεντρο και αναμένεται να εφαρμοστεί από την 1η Ιανουαρίου 2027 και να αντικαθιστά το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ), αλλάζοντας ριζικά τον τρόπο που υπολογίζονται οι δημοτικές επιβαρύνσεις στα ακίνητα. Η ΠΟΜΙΔΑ το χαρακτηρίζει «μίνι ΕΝΦΙΑ» και προειδοποιεί για σημαντικές αυξήσεις στα βάρη των ιδιοκτητών.

Με τις υψηλές αντικειμενικές αξίες και τη σταθερή άνοδο των τιμών στην αγορά, η ΠΟΜΙΔΑ εκτιμά ότι το νέο τέλος δε θα ευνοήσει επενδύσεις και μεταβιβάσεις. Από την άλλη, οι Δήμοι θεωρούν ότι η ενίσχυση των εσόδων θα δώσει άνεση εσόδων και τη δυνατότητα να παρέχουν καλύτερες υπηρεσίες, δημιουργώντας, όπως υποστηρίζουν, θετικότερες συνθήκες για κατοίκους και επιχειρήσεις.