Του Νίκου Ρουσάνογλου
Η χρόνια παθογένεια της καταγραφής της δημόσιας και ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας της χώρας εξελίσσεται σε σημαντικό “εμπόδιο” σήμερα, στο σκέλος της χάραξης πολιτικών και της υιοθέτησης μέτρων που να έχουν την κατάλληλη στόχευση και κυρίως αποτελεσματικότητα στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Ένα τόσο σύνθετο και δυσεπίλυτο πρόβλημα καθίσταται σχεδόν αδύνατο να καταπολεμηθεί “στα τυφλά”, χωρίς να γνωρίζει η Πολιτεία στοιχεία όπως το ακριβές μέγεθος και αξία της ακίνητης περιουσίας, ιδίως της δημόσιας, το πού βρίσκονται τα ακίνητα αυτά, το αν είναι κενά ή καταπατημένα, ώστε στη συνέχεια να αναζητηθούν λύσεις για την αξιοποίησή τους.
Στο πλαίσιο αυτό, σύμφωνα με πρόσφατη ανάλυση της εταιρείας Blupeak Properties, σε συνεργασία με τον αμερικανικό όμιλο CRE, είναι αναγκαία στην Ελλάδα η δημιουργία ενός Ψηφιακού Μητρώου Ακινήτων, είτε ανά φορέα (π.χ. δήμο, Περιφέρεια, Ταμείο, υπουργείο) είτε κεντρικά. Όπως ανέφερε ο επικεφαλής της εταιρείας ανάλυσης δεδομένων ακινήτων, κ. Βασίλης Ηλιόπουλος, “ένα ενιαίο σύστημα δεδομένων θα μπορούσε να καταγράφει σε πραγματικό χρόνο την κατάσταση κάθε ακινήτου: ποια είναι κενά, ποια χρησιμοποιούνται, ποια είναι διαθέσιμα για κοινωνική στέγη ή εμπορική αξιοποίηση. Μια τέτοια πλατφόρμα θα συνέδεε πληροφορίες από το Κτηματολόγιο, τη φορολογική διοίκηση, τους δήμους, ακόμα και τους παρόχους κοινής ωφέλειας (ρεύμα, νερό), δημιουργώντας έναν ενιαίο χάρτη της στεγαστικής πραγματικότητας στη χώρα. Με αυτόν τον τρόπο, οι δημόσιες πολιτικές θα μπορούσαν να στοχεύουν με ακρίβεια: από τα προγράμματα κοινωνικής στέγης και τις ανακαινίσεις εγκαταλελειμμένων κτιρίων μέχρι τον σχεδιασμό κινήτρων για μακροχρόνια μίσθωση”.
Στο εξωτερικό, η ψηφιακή καταγραφή των ακινήτων ήδη συμβαίνει σε πολλές χώρες, με τον έναν ή τον άλλον τρόπο. Για παράδειγμα, χώρες όπως η Λιθουανία λειτουργούν έναν πλήρως ψηφιακό κτηματολόγο μέσω του State Enterprise Centre of Registers, ο οποίος ενσωματώνει όλα τα γεωχωρικά δεδομένα ακινήτων σε μία πλατφόρμα. Κάθε πράξη καταχώρισης συνοδεύεται από αυτόματους ελέγχους γεωμετρίας και συνόρων, ώστε να αποφεύγονται αλληλοεπικαλύψεις και σφάλματα.
Αντίστοιχα, η Ολλανδία, όπου επίσης παρατηρείται στεγαστική κρίση, παρότι μάλιστα οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν πρακτικά διακοπεί στα μεγάλα αστικά κέντρα, έχει δημιουργήσει ένα ολοκληρωμένο σύστημα Βασικών Μητρώων, όπου το Κτηματολόγιο διαχειρίζεται τα μητρώα κτιρίων, τοπογραφίας και διευθύνσεων. Τα δεδομένα αυτά είναι ανοιχτά και ελεύθερα μέσω σχετικής ψηφιακής πύλης, επιτρέποντας σε δημόσιες υπηρεσίες, επιχειρήσεις και πολίτες να έχουν πρόσβαση και να τα αξιοποιούν. Επίσης, η Δανία έχει ένα εθνικό μητρώο κτιρίων, που ενημερώνεται σε πραγματικό χρόνο από τους δήμους και χρησιμοποιείται από το υπουργείο Φορολογίας, τις στατιστικές αρχές και τις πολεοδομίες. Κάθε ακίνητο έχει μοναδικό αναγνωριστικό, με πλήρη στοιχεία κατασκευής, χρήσης, ενεργειακής κατηγορίας και επιφάνειας.
Σύμφωνα με την Blupeak, η Ελλάδα μπορεί να δημιουργήσει κάτι αντίστοιχο, συμπεριλαμβάνοντας δεδομένα όπως το ΚΑΕΚ, τον ΑΤΑΚ, το ενεργειακό πιστοποιητικό και τους περιορισμούς δημοσίου δικαίου. Όλες οι δημόσιες πράξεις (π.χ. οικοδομικές άδειες, μεταβιβάσεις, φορολογικές δηλώσεις) θα διασταυρώνονται αυτόματα με τα δεδομένα του μητρώου, εξασφαλίζοντας συνέπεια και διαφάνεια. Σε αυτό το πλαίσιο, οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης (Δήμοι, Περιφέρειες) αναλαμβάνουν τη συνεχή επικαιροποίηση των στοιχείων κτιρίων και χρήσεων, το Εθνικό Κτηματολόγιο παρέχει τη χωρική βάση και την ταυτότητα του γεωτεμαχίου και το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης και το υπουργείο Οικονομικών λειτουργούν ως κεντρικοί διαχειριστές (data governance, πρότυπα, audit).
Εν τω μεταξύ, το στεγαστικό πρόβλημα σοβεί. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Blupeak, από το 2017 έως το 2024 οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν πάνω από 50%, ενώ σε περιοχές όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και η Κρήτη η αύξηση ξεπερνά το 70%. Παράλληλα, η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών για ενοικίαση έχει μειωθεί, καθώς χιλιάδες ακίνητα διοχετεύονται σε βραχυχρόνιες μισθώσεις ή παραμένουν κενά λόγω γραφειοκρατίας και φορολογικών ασυνεπειών.
Ταυτόχρονα, η παραγωγή νέων κατοικιών είναι μόλις 1 ανά 1.000 κατοίκους – το χαμηλότερο ποσοστό στην Ε.Ε. Τα ενοίκια στην Αθήνα έχουν αυξηθεί κατά 45% από το 2018, ενώ η βραχυχρόνια μίσθωση απορροφά μεγάλο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος. Την ίδια στιγμή, πάνω από 700.000 κατοικίες παραμένουν κενές ή αδρανείς, χωρίς να αξιοποιούνται. Η έλλειψη προσιτής στέγης πλήττει κυρίως τους νέους και τα χαμηλά εισοδήματα, αλλά σταδιακά πιέζει και τη μεσαία τάξη. Ο συνδυασμός αργής οικοδομικής δραστηριότητας, ανεπαρκών επιδοτήσεων και κατακερματισμένων δεδομένων στερεί από το κράτος τη δυνατότητα να χαράξει στοχευμένη πολιτική.
Αντίστοιχα, και στην Ευρώπη η στέγαση έχει μετατραπεί σε ένα από τα πιο πιεστικά κοινωνικά ζητήματα. Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της Eurostat (2025), οι τιμές κατοικιών στην Ε.Ε. έχουν αυξηθεί κατά περίπου 60% από το 2010, ενώ τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά 28% την ίδια περίοδο. Σε πολλές πρωτεύουσες –όπως το Δουβλίνο, το Άμστερνταμ, η Λισαβόνα και η Βαρσοβία– η αύξηση ξεπερνά το 100%. Η στεγαστική κρίση δεν αφορά πλέον μόνο τις ευάλωτες ομάδες, αλλά ολόκληρη τη μεσαία τάξη, που βλέπει τη στέγαση να απορροφά ολοένα και μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός της.
Πηγή: capital.gr
