Του Νίκου Ρουσάνογλου
Στην εκτίμηση ότι θα μπορούσαν να απελευθερωθούν ακόμα και 10.000 κατοικίες προκειμένου να διατεθούν στην αγορά για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης από τα χαρτοφυλάκια των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (servicers) και των τραπεζών, προχώρησαν χθες στελέχη της αγοράς, εστιάζοντας και στις απαιτούμενες παρεμβάσεις που απαιτούνται, ώστε να επιτευχθούν οι στόχοι αυτοί.
“Είναι μύθος ότι οι servicers παρακρατούμε ακίνητα από την αγορά με τρόπο εσκεμμένο. Συνολικά, οι εταιρείες μας διαθέτουν περίπου 11.000 ακίνητα, εκ των οποίων το 60% ή περίπου 7.000 είναι κατοικίες. Ωστόσο, από αυτές, μόλις 2.000 είναι ώριμες για να διατεθούν προς πώληση”, ανέφερε χθες, ο κ. Τάσος Πανούσης, διευθύνων σύμβουλος της doValue Greece. Μιλώντας, στο πλαίσιο της συμμετοχής του στο 26ο ετήσιο συνέδριο Prodexpo, ο κ. Πανούσης τόνισε ότι σε ό,τι αφορά την doValue, η εταιρεία διαχειρίζεται 1.800 ακίνητα, εκ των οποίων 1.300 οικιστικά. Ωστόσο, μόλις 200 είναι προς άμεση πώληση.
Ανάλογη εικόνα περιέγραψε και ο κ. Ιάκωβος Γιαννακλής, αναπληρωτής διευθύνων σύμβουλος του τμήματος Retail and Digital Banking της Eurobank. “Εμείς διαθέτουμε 2.000 ακίνητα, εκ των οποίων μόλις το 8% αφορά σε κατοικίες, εκ των οποίων το 50% (ή 4% του συνολικού χαρτοφυλακίου) βρίσκονται στην Αττική και τα υπόλοιπα επιμερίζονται μεταξύ της Θεσσαλονίκης και της υπόλοιπης χώρας”.
Κατά τον κ. Πανούση, σημαντικό εμπόδιο στην διάθεση περισσότερων ακινήτων στην αγορά αποτελεί ο χρόνος για την τεχνική και νομική ωρίμανση των ακινήτων, που απαιτούν 18 – 20 μήνες. Επίσης, παρατηρείται υψηλό ποσοστό ανακοπών των πλειστηριασμών, μπλοκάροντας τις ανακτήσεις/πωλήσεις ακινήτων μέχρι και το 2032-2034 σε κάποιες περιπτώσεις. “Πρέπει να βρεθεί μια λύση με την επιτάχυνση των εκδικάσεων των ανακοπών, π.χ. μέσω της προώθησης σχετικής πλατφόρμας από το Υπ. Δικαιοσύνης, ή να υπάρξει κάποια πρόβλεψη η απόφαση να εκδίδεται σε 6-12 μήνες και όχι παραπάνω. Όσον αφορά την ωρίμανση/τακτοποίηση των νομικών και τεχνικών αυθαιρεσιών, αυτές έχουμε προτείνει να τις αναλαμβάνει ο νέος ιδιοκτήτης”, τόνισε ο επικεφαλής της doValue. Σύμφωνα με τον ίδιο, αν γίνουν αυτές οι κινήσεις, μαζί με την περαιτέρω βελτίωση των διαδικασιών των δημοσίων υπηρεσιών, τότε είναι εφικτό το να “πέσουν” ακόμα και 10.000 κατοικίες προς πώληση.
Με τη σειρά του, ο κ. Αντώνης Μαρκόπουλος, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Prosperty σημείωσε ότι “αυτήν την περίοδο ωριμάζουμε για πελάτες μας πάνω από 2.300 ακίνητα πανελλαδικά. Ωστόσο, ακόμα και σήμερα, σε κάποια κτηματολογικά γραφεία, μας δίνουν ραντεβού μετά από έξι μήνες. Ακόμα πάντως κι αν απελευθερωθούν πολλά ακίνητα των τραπεζών και των servicers, δεν θα είναι ικανά να αλλάξουν τα δεδομένα, π.χ. να βγουν προς πώληση 50 σπίτια στο Χαλάνδρι, καθώς οι πωλήσεις θα γίνονται σταδιακά και όχι μαζικά και στον ίδιο χρόνο”.
Σύμφωνα με έρευνα που πραγματοποίησε η Prosperty και παρουσίασε ο κ. Μαρκόπουλος, παρατηρείται σημαντική αναντιστοιχία ανάμεσα στη ζητούμενη τιμή πώλησης και την ποιότητα των ακινήτου, κάτι που εξηγεί τον μεγάλο χρόνο που παραμένουν απούλητα/αδιάθετα τα ακίνητα των αγγελιών. “Για να το περιγράψω κάπως γλαφυρά, ο καθένας ζητά ό,τι θέλει, ελλείψει κάποιου αξιόπιστου δείκτη των πραγματικών τιμών πώλησης”, σημείωσε ο κ. Μαρκόπουλος.
Με βάση τα ευρήματα της έρευνας της εταιρείας, σήμερα πωλούνται 131.000 σπίτια πανελλαδικά, εκ των οποίων 23.039 βρίσκονται στα νότια προάστια (18% του συνόλου των αγγελιών κατοικιών) και 17.700 στο κέντρο της Αθήνας (14% του συνόλου). Παράλληλα, προσφέρονται και 45.000 κατοικίες προς ενοικίαση. Ωστόσο, ο μέσος χρόνος παραμονής της κάθε αγγελίας, κυμαίνεται μεταξύ 6 και 24 μηνών.
“Κύριος λόγος για τον οποίο συμβαίνει αυτό είναι ότι υπάρχει μεγάλη απόκλιση ανάμεσα στις προσδοκίες των πωλητών και το τι είναι διατεθειμένη να πληρώσει η αγορά για τα συγκεκριμένα σπίτια. Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνάς μας, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης ανέρχεται σε 307.700 ευρώ, ή 2.583 ευρώ/τ.μ., κάτι που μεταφράζεται σε 40 δισ. ευρώ. Ωστόσο, οι αγοραστές προτιμούν φθηνά και μικρότερα ακίνητα, κάτι που αποτυπώνεται και στις μεταβιβάσεις”, τόνισε ο κ. Μαρκόπουλος. Συγκεκριμένα, από ένα δείγμα 28.700 αγοραπωλησιών, η μέση τιμή πώλησης είναι μόλις 105.000 ευρώ, ή 1.330 ευρώ/τ.μ. Η απόκλιση αυτή δείχνει καταρχάς ότι ένα μέρος της αξίας των συναλλαγών εξακολουθεί να μην αναγράφεται στα συμβόλαια και επίσης ότι οι αγοραστές επιλέγουν πολύ φθηνότερες κατασκευές, μόλις στο 1/3 της μέσης ζητούμενης τιμής, ή στο 50% με βάση την τιμή ανά τ.μ. Σε αυτήν την απόκλιση συμβάλλει ασφαλώς και το γεγονός ότι, όπως ανέφερε ο κ. Γιαννακλής, το μεγαλύτερο ποσοστό των αγοραπωλησιών γίνεται χωρίς δανεισμό από το τραπεζικό σύστημα.
Είναι χαρακτηριστικό ότι το 60% του αποθέματος των πωλούμενων σπιτιών αφορά κατοικίες ηλικίας άνω των 30 ετών, με την πλειονότητα εξ αυτών να έχει κατασκευαστεί την 20ετία 1960-1980. Ταυτόχρονα, αφαιρώντας τις κατοικίες που έχουν κατασκευαστεί την τελευταία πενταετία, από τα υπόλοιπα 100.000 πωλούμενα σπίτια, μόλις τα 10.500 ή 10% είναι ανακαινισμένα. Επομένως, το μεγαλύτερο ποσοστό του αποθέματος των πωλούμενων κατοικιών αφορά παλιά και μη ανακαινισμένα ακίνητα, κάτι όμως που δεν φαίνεται να λαμβάνουν υπόψη οι πωλητές, που συχνά ζητούν τιμές που είναι εφάμιλλες ενός νεόδμητου, ή πλήρως ανακαινισμένου ακινήτου.
Όπως σημείωσε χαρακτηριστικά ο κ. Ιωάννης Ορφανός, Partner, Head of Capital Markets της Colliers Greece, “αυτό που δεν έχουμε αγγίξει είναι ποιοι πωλούν και τι ζητούν; Οι απαιτήσεις των εγχώριων πωλητών είναι αρκετά υψηλές και μη λογικές, τιμές που δεν ανταποκρίνονται στην αξία των ακινήτων”.
“Το μοντέλο του real estate αλλάζει – χρειάζονται γενναίες τομές”
Η πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων συνδέεται στενά με την οικονομία, αλλά το μοντέλο ανάπτυξης πρέπει να αλλάξει ριζικά, τόνισε στο πλαίσιο της χθεσινής, πρώτης ημέρας του συνεδρίου Prodexpo 2025, ο Πρόεδρος του Ομίλου TITAN, κ. Δημήτρης Παπαλεξόπουλος. Ο κ. Παπαλεξόπουλος επεσήμανε ότι “η προοπτική του real estate είναι θετική”, αλλά “το μοντέλο του κλάδου θα είναι διαφορετικό” και απαιτούνται “γενναίες τομές” για να μπορέσει η χώρα να ανταποκριθεί στις νέες προκλήσεις. Αναφέρθηκε στην αποεπένδυση των τελευταίων ετών στις κατασκευές, ειδικά στις κατοικίες, και υπογράμμισε ότι η νέα ανάπτυξη θα καθοριστεί από τις ενεργειακές μεταβολές, το ανθρακικό αποτύπωμα και τις κοινωνικές προτεραιότητες.
Με τη σειρά του, ο κ. Νίκος Βέττας, Γενικός Διευθυντής του ΙΟΒΕ και Καθηγητής στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, σημείωσε ότι οι επενδύσεις σε κατασκευές έχουν υποχωρήσει σημαντικά –από το 15-16% του ΑΕΠ στις καλές εποχές στο μόλις 6% σήμερα– άρα υπάρχει “τεράστιο πεδίο για ανάκαμψη”.
Επεσήμανε ότι οι τιμές ακινήτων έχουν επιστρέψει στα επίπεδα του 2008, ενώ τα ενοίκια έχουν φτάσει σε σημείο υπερθέρμανσης, καθώς η ζήτηση τρέχει πιο γρήγορα από την προσφορά. Προειδοποίησε ότι “δεν πρέπει να επαναλάβουμε τα λάθη του 2008” και υπογράμμισε ότι η χρηματοδότηση του κλάδου έχει περιοριστεί από 16 δισ. ευρώ πριν από την κρίση σε μόλις 2 δισ. ευρώ σήμερα. Όπως υπογράμμισε, η Ελλάδα χρειάζεται ένα διαφορετικό υπόδειγμα ανάπτυξης, με έμφαση στην ενίσχυση της προσφοράς, τη διευκόλυνση της αξιοποίησης του υφιστάμενου αποθέματος και την αντιμετώπιση θεμάτων όπως η οριζόντια ιδιοκτησία. Παρά τα εμπόδια, εκτίμησε ότι “το ελληνικό προϊόν παραμένει υψηλής ποιότητας και η ζήτηση από το εξωτερικό θα συνεχιστεί”.
Πηγή: capital.gr
