Του Νίκου Ρουσάνογλου
Αφορμή για νέες “κόντρες” έχει δώσει στους εκπροσώπους ιδιοκτητών και μισθωτών, η νέα διάταξη που περιλαμβάνεται στον υπό ψήφιση Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, μέσω της οποίας, η διαδικασία της Διαταγής Απόδοσης Μισθίου, επεκτείνεται και στην αποχώρηση του ενοικιαστή όταν ολοκληρωθεί η σύμβαση που έχει με τον ιδιοκτήτη. Μέχρι σήμερα, η εν λόγω διαδικασία μπορούσε να εφαρμοστεί μόνο σε περιπτώσεις απλήρωτων ενοικίων και οφειλών των ενοικιαστών, ενώ με την προς ψήφιση διάταξη, από την 1η Ιανουαρίου του 2026, οι ιδιοκτήτες που επιθυμούν την άμεση αποχώρηση του μισθωτή τους, μετά την λήξη της μίσθωσης, θα μπορούν να το πράττουν χωρίς να προσφεύγουν στα δικαστήρια (εφόσον φυσικά ο ενοικιαστής δεν έχει αποχωρήσει οικειοθελώς μόλις λήξει η συμφωνία που έχει υπογράψει).
Αντιθέτως, αυτό θα γίνεται μέσω της Διαταγής Απόδοσης Μισθίου, την οποία θα εκδίδει ειδικά πιστοποιημένος δικηγόρος-μέλος του δικηγορικού συλλόγου της περιοχής, όπου βρίσκεται το ακίνητο. Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, αυτό θα γίνεται με την ίδια λογική σύμφωνα με την οποία η δημοσίευση των διαθηκών θα γίνεται ταχύτατα πλέον από τους συμβολαιογράφους και όχι από τους δικαστές, κάτι που οδηγούσε σε πολύμηνες άνευ λόγου καθυστερήσεις. Τον δικηγόρο που θα αναλαμβάνει να μελετήσει τον φάκελο και να υπογράψει την διαταγή, θα προσδιορίζει απρόσωπα η Γραμματεία του οικείου Δικαστηρίου, που θα επιλέγει από ειδικό κατάλογο δικηγόρων, τον οποίο θα καταρτίζει ο οικείος δικηγορικός σύλλογος, όπως ήδη συμβαίνει με τον ιδιαίτερα επιτυχημένο νέο θεσμό του ορισμού δικηγόρων για την ταχύτατη πλέον εξάλειψη προσημειώσεων.
Προκειμένου να μην υπάρχει αιφνιδιασμός των ενοικιαστών σε μια δύσκολη συγκυρία, αλλά και να αποτραπούν αυθαίρετες συμπεριφορές από ιδιοκτήτες, απαιτείται καταρχάς η επίδοση εξώδικης πρόσκλησης μέσω δικαστικού επιμελητή, τουλάχιστον τρεις μήνες πριν τη λήξη της μίσθωσης. Σε αυτήν θα πρέπει να αναγράφει ότι δεν επιθυμεί την παράταση της μίσθωσης και ζητά την απόδοση του ακινήτου του (μίσθιο) λόγω λήξης του χρόνου της μίσθωσης. Το τρίμηνο περιθώριο ισχύει τόσο για τις μισθώσεις που δεν έχουν συμπληρώσει την εκ του νόμου πρώτη τριετία, όσο και για τις αορίστου χρόνου παλαιότερες μισθώσεις, που έχουν παραταθεί.
Η σχετική αίτηση έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου θα συντάσσεται και θα υπογράφεται από το δικηγόρο των εκμισθωτών, και θα παραδίδεται στον οριζομένο με την παραπάνω διαδικασία δικηγόρο μαζί με τον φάκελο των δικαιολογητικών εγγράφων και το γραμμάτιο προείσπραξης της καθορισμένης από το νόμο αποζημίωσής του. Ο ορισθείς δικηγόρος θα έχει δεκαήμερη προθεσμία να ελέγξει την πληρότητα και νομιμότητα των εγγράφων του φακέλου και την πάροδο του τριμήνου προειδοποίησης του ενοικιαστή, και εφόσον όλα έχουν καλώς, θα υπογράφει το κείμενο της διαταγής, στο οποίο ρητά θα αναφέρεται αφενός ότι αυτή θα μπορεί να εκτελεστεί μόνον μετά την πάροδο διμήνου από την κοινοποίησή της και αφετέρου ότι ο ενοικιαστής δικαιούται εντός προθεσμίας 15 εργασίμων ημερών να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής για οποιοδήποτε βάσιμο λόγο. Το πρωτότυπο της διαταγής θα κατατίθεται από το δικηγόρο στη Γραμματεία του αρμόδιου Πρωτοδικείου, η οποία θα τη δημοσιεύει και θα εκδίδει τον εκτελεστό τίτλο της, που ονομάζεται “Απόγραφο”, το οποίο θα παραδίδεται στο δικηγόρο του εκμισθωτή αφού υποβάλλει σχετική αίτηση και καταβάλλει τα σχετικά τέλη απογράφου. Ο δικηγόρος του εκμισθωτή θα εκδίδει αντίγραφο από το εκτελεστό απόγραφο, το οποίο θα το επιδίδει με δικαστικό επιμελητή στο μισθωτή, με εντολή να αποδώσει το ακίνητο εντός διμήνου από την κοινοποίησή του.
Ουσιαστικά, όπως αναφέρεται σε σχετικό οδηγό που εξέδωσε η ΠΟΜΙΔΑ, με τη νέα ρύθμιση ο ενοικιαστής έχει τουλάχιστον έξι μήνες για να μεριμνήσει για την μετεγκατάστασή του. Συγκεκριμένα έχει το τρίμηνο της εξώδικης προειδοποίησης, έχει ένα και πλέον μήνα για την σύνταξη και υποβολή της αίτησης, ορισμό δικηγόρου από τη Γραμματεία του Δικαστηρίου, παράδοση, επεξεργασία, έκδοση και δημοσίευση της διαταγής, αίτηση για έκδοση του απογράφου της, σύνταξη του αντιγράφου και επίδοσή του, και έχει δύο ακόμη μήνες ως προθεσμία εκτέλεσης της διαταγής.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο της ΠΟΜΙΔΑ, κ. Στράτο Παραδιά, “σήμερα υπάρχει μια άνιση μεταχείριση των ιδιοκτητών, καθώς ο ενοικιαστής μπορεί να αποχωρήσει ουσιαστικά όποτε το θελήσει κατά την διάρκεια της μίσθωσης, χωρίς καμία επίπτωση, αφήνοντας ακόμα και απλήρωτες οφειλές, που δεν έχει καν νόημα να τις διεκδικήσει δικαστικά ο ιδιοκτήτης, καθώς το κόστος των δικαστικών εξόδων είναι υψηλότερο από τις ίδιες τις οφειλές. Αντιθέτως, αν ο ιδιοκτήτης χρειάζεται το ακίνητό του στη λήξη της μίσθωσης, δεν έχει καμιά απολύτως πρακτική δυνατότητα να το παραλάβει στην ώρα του, όπως είναι το νόμιμο και το φυσιολογικό, και μέχρι σήμερα ήταν υποχρεωμένος να κινήσει μια νομική διαδικασία που διαρκεί από πολλούς μήνες έως και χρόνια, ανάλογα με το αν η δικαστική του προσπάθεια προσκρούει σε αλλεπάλληλες προσχηματικές αναβολές, απεργίες, αποχές και άλλες ατυχίες, και εν συνεχεία εφέσεις, αιτήσεις αναστολής, προσωρινές διαταγές κλπ. Μια διαδικασία που κοστίζει ακριβά, τόσο σε χρήματα όσο και σε χρόνο στον ιδιοκτήτη”.
Είναι χαρακτηριστικό μάλιστα το παράδειγμα προσφυγής στη δικαιοσύνη για έξωση ενοικιαστή που έχει λήξει το συμβόλαιό του, με αρχική ημερομηνία προσφυγής στις 6 Οκτωβρίου του 2024 στο Πρωτοδικείο Αθηνών. Η υπόθεση έλαβε δικάσιμο τον Μάρτιο του 2025, πήρε αναβολή και θα εξεταστεί εκ νέου τον Ιούνιο του 2026. Ουσιαστικά, θα απαιτηθούν σχεδόν δύο χρόνια πέραν της αρχικής διάρκειας της μίσθωσης για να αποχωρήσει ο ενοικιαστής.
Όπως αναφέρει ο κ. Παραδιάς, “η θεσμοθέτηση της αυτονόητης αυτής δικονομικής διάταξης, που θα έπρεπε να ισχύει τουλάχιστον από το 1997 όταν νομοθετήθηκε η διαταγή απόδοσης μισθίου λόγω δυστροπίας, απαλλάσσει τα Δικαστήρια από ένα φόρτο τυπικής απασχόλησης, εξασφαλίζει την τήρηση των συμφωνηθέντων και τη συνέπεια στις συναλλαγές και εντάσσεται στην κατηγορία των μέτρων που θα παροτρύνουν πολλούς ιδιοκτήτες με κλειστά ακίνητα να τα βγάλουν στην αγορά”.
Αντιδρά ο Πανελλήνιος Σύλλογος Προστασίας Ενοικιαστών
Ασφαλώς, η διάταξη αυτή έχει προκαλέσει την αντίδραση του ΠΑ.ΣΥ.Π.Ε. (Πανελλήνιος Σύλλογος Προστασίας Ενοικιαστών), που την χαρακτηρίζει “κατάπτυστη ρύθμιση” σε μια περίοδο που θεωρείται η χειρότερη για τους ενοικιαστές λόγω της μεγάλης αύξησης των ενοικίων και του οικονομικού αδιεξόδου στο οποίο έχουν περιέλθει πολλοί ενοικιαστές. Συχνά αυτός είναι και ο κύριος λόγος για τον οποίο αρκετοί δεν αποχωρούν αμέσως μόλις ολοκληρωθεί η σύμβασή τους (κι εφόσον δεν έχει υπάρξει συμφωνία για την ανανέωσή της), δηλαδή η αδυναμία να βρουν κατάλληλο ακίνητο στην ίδια περιοχή, με παραπλήσιο μίσθωμα. Αν μάλιστα πρόκειται για παλιά μίσθωση, που είναι κατά κανόνα και με χαμηλότερο μίσθωμα, η δυσκολία είναι ακόμα μεγαλύτερη.
“Μας φαίνεται πραγματικά αδιανόητη η συγκεκριμένη κίνηση εν μέσω της στεγαστικής κρίσης, που βιώνουν σήμερα οι ενοικιαστές. Υπάρχουν περιπτώσεις που, ενώ έχει λήξει η μίσθωση ο ενοικιαστής αδυνατεί να παραδώσει άμεσα το σπίτι για λόγους που δεν εξαρτώνται από τον ίδιο. Υπάρχουν μεγάλα προβλήματα με ενοικιαστές, οι οποίοι είναι σοβαρά ασθενείς ή πρόκειται να εγχειριστούν για σοβαρές ασθένειες ή έχουν ήδη εγχειριστεί ή υποβάλλονται σε σοβαρές θεραπείες που καθιστούν αδύνατη την άμεση μετακόμιση και απαιτείται η χορήγηση εύλογης προθεσμίας, προκειμένου να καταστεί δυνατή η μετακόμισή τους. Υπάρχουν δημόσιοι υπάλληλοι, άνθρωποι που υπηρετούν σε σώματα ασφαλείας και στις ένοπλες δυνάμεις, αλλά και ιδιώτες των οποίων επίκειται η μετάθεση, και λήγει η μίσθωσή τους πριν ολοκληρωθεί η μετάθεσή τους. Και αυτοί οι άνθρωποι ασφαλώς αδυνατούν να μισθώσουν κατοικία για 3-4 μήνες μέχρι να ολοκληρωθεί η μετάθεσή τους, με αποτέλεσμα είτε να βρεθούν στο δρόμο για λίγους μήνες, είτε να γίνουν και αυτοί θύματα εκβιασμού του κάθε ιδιοκτήτη”, τονίζεται σε σχετική ανακοίνωση.
Επίσης, γίνεται αναφορά και σε ένα ακόμη κλασικό παράδειγμα αδυναμίας άμεσης μετακόμισης, όπως είναι η αγορά εκ μέρους του ενοικιαστή κατοικίας στην οποία θα μετακομίσει, η οποία όμως είτε χρειάζεται κάποιους μήνες για να αποπερατωθεί, είτε χρειάζεται κάποιους μήνες για να ελευθερωθεί από τον προηγούμενο μισθωτή. Σε αυτή την περίπτωση μπορεί να απαιτηθούν 5-6 ή και περισσότεροι μήνες μέχρι να μπορέσει ο μισθωτής να εγκατασταθεί στην νέα του κατοικία. Το δικαστήριο αναγνωρίζοντας την ανάγκη χορηγήσεως εύλογης προθεσμίας θα μπορούσε να την χορηγεί, όπως πολλές φορές έχει συμβεί.
“Το να δοθεί στον ενοικιαστή η δυνατότητα να ζητήσει από τον φυσικό του δικαστή μία εύλογη προθεσμία και το δικαστήριο εξετάζοντας την κάθε περίπτωση ξεχωριστά να χορηγεί την προθεσμία, όταν την έχει πραγματικά ανάγκη, είναι το ελάχιστο ανθρώπινο, αλλά και συνταγματικό δικαίωμα, που δεν θα πρέπει να του στερήσει η πολιτεία”, σημειώνει ο ΠΑΣΥΠΕ.
Πηγή: capital.gr
