Ιδιοκατοίκηση: Γιατί υποχωρεί στην Ελλάδα –

Από την ένταξη της Ελλάδας στην ΕΟΚ το 1981, με ενδιάμεσο σταθμό το 2010 τη δημοσιονομική κρίση και τα μνημόνια και από εκεί στην άνοδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η χώρα πέρασε από την εποχή της μαζικής ιδιοκατοίκησης στη «γενιά του ενοικίου». Οι νέες γενιές δεν έχουν ως οδηγό το να αποκτήσουν ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι τους, κυρίως γιατί η απόκτηση ενός δικού τους σπιτιού, στην εποχή μας μοιάζει με άπιαστο όνειρο.

Τα στοιχεία είναι αμείλικτα. Σύμφωνα με την Eurostat, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης μειώθηκε από 84,6% το 2005 σε περίπου 69,6% το 2023. Συρρίκνωση κατά 15 ποσοστιαίες μονάδες μέσα σε περίπου 20 χρόνια.

Η ιδιοκατοίκηση και το σοκ των Μνημονίων

Τα μνημονιακά χρόνια αποτέλεσαν χρονιές ορόσημο για την εξέλιξη στην στεγαστική κρίση. Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης έπεσε στο 73 % την περίοδο 2016–2018, πριν αυξηθεί ελαφρώς στο 75,4 % το 2019 και μετά πάλι υποχωρήσει στο 72,8 % το 2022. Η υποχώρηση όμως δεν σταμάτησε εκεί. Τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ δείχνουν ότι το 2023 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης βυθίστηκε ακόμα πιο βαθιά στο στο 69,6%.

Mέσα σε 5 χρόνια χάθηκαν περίπου 180.000 ιδιοκτησίες. Αιτία η απελευθέρωση των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας, αλλά και το γεγονός ότι ο κόσμος αδυνατεί να αγοράσει ιδιόκτητη κατοικία

Παρά την υψηλή σημασία της ιδιόκτητης κατοικίας για τους Έλληνες, η χώρα βρίσκεται σήμερα στην 20η θέση μεταξύ 33 ευρωπαϊκών χωρών, χάνοντας ακόμα περισσότερες θέσεις την εποχή της πανδημίας, που ακολούθησε την οικονομική κρίση της δεκαετίας του 2010. Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ δείχνουν ότι στις ηλικίες μεταξύ 25 και 34 ετών, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης συρρικνώθηκε δραματικά, καθώς από 25% το 2005, σήμερα βρίσκεται μόλις στο 11%.

Ακόμα πιο ανησυχητικό το γεγονός ότι σε αυτές τις ηλικίες το 69 % μένει ακόμα με τους γονείς τους. Αιτία η αδυναμία που δηλώνουν όχι μόνο να αγοράσουν δικό τους ακίνητο, αλλά ακόμα και να ανταπεξέλθουν στο οικονομικό βάρος να πληρώσουν το ενοίκιο και να συντηρήσουν το δικό τους νοικοκυριό.

Ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E‑Real Estates, επισημαίνει ότι «στο διάστημα 2019–2023, καταγράφουμε τη μεγαλύτερη ποσοστιαία μείωση της ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα, με το ποσοστό να είναι στο 69,6%, ποσοστό χαμηλότερο ακόμα και από τα χρόνια των μνημονίων. Αυτό σημαίνει ότι μέσα σε 5 χρόνια χάθηκαν περίπου 180.000 ιδιοκτησίες. Αιτία η απελευθέρωση των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας, αλλά και το γεγονός ότι ο κόσμος αδυνατεί να αγοράσει ιδιόκτητη κατοικία, με αποτέλεσμα στην αγορά να έχουν επικρατήσει οι μεγάλοι επενδυτές».

Ο παράγοντας βραχυχρόνια μίσθωση

Πολλοί ιδιοκτήτες πωλούν τα σπίτια τους για να εξυπηρετήσουν τις δανειακές υποχρεώσεις τους αδυνατώντας να αντεπεξέλθουν στο βάρος ενός δανείου που πήραν υπό άλλες συνθήκες και με άλλες προοπτικές.

Ωστόσο, υπάρχουν και αυτοί που προτιμούν να διαθέσουν το ακίνητο τους για βραχυχρόνια μίσθωση λόγω υψηλότερης απόδοσης. Σύμφωνα με τη μελέτη της Grant Thornton για το ΞΕΕ η μέση τιμή σε Airbnb είναι από 200% έως 900% υψηλότερη από ένα μακροχρόνιο ενοίκιο.

Η άνθηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης αφαιρεί από την αγορά τα διαθέσιμα σπίτια. Αυτό σημαίνει ότι υπάρχουν πολλές περιοχές που η επένδυση στη βραχυχρόνια μίσθωση προκάλεσε πρόβλημα στην επάρκεια κατοικιών για αγορά ή ενοικίαση. Ταυτόχρονα όμως προκάλεσε και εκτόξευση των τιμών, με αποτέλεσμα να κάνουν αδύνατη την αγορά ιδιοκτήτης κατοικίας. Το μεγαλύτερο θύμα είναι τα σπίτια προς ενοικίαση, ωστόσο μεγάλο πρόβλημα προκαλεί και στο ποσοστό ιδιοκατοίκησης.

Οι έντονη κινητικότητα στην αγορά αλλάζει το τοπίο και μάλιστα με μεγάλη ταχύτητα. Αυτό είναι φανερό οτι χαρακτηρίζει μια εποχή μετάβασης από το «καθεστώς ιδιοκατοίκησης των baby boomers» σε μια γενιά χωρίς πρόσβαση στην ιδιόκτητη κατοικία.

Εκτόξευση των τιμών

Το κόστος αγοράς στέγης εκτοξεύτηκε, με τις τιμές πώλησης ακινήτων στην Αττική να αυξάνονται κατά 71,1 % μεταξύ 2017 και 2024, ενώ η αύξηση πανελλαδικά άγγιξε το 54,8 %. Την ίδια περίοδο βέβαια το διαθέσιμο εισόδημα των Ελλήνων παρέμεινε κάτω από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο. Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι το χαμηλό κατά κεφαλήν εισόδημα σε συνδυασμό με την αύξηση των τιμών έχει οδηγήσει σε σοβαρή απόκλιση από την υπόλοιπη Ευρώπη.

Οι αριθμοί αποκαλύπτουν ότι πάνω από το 40 % του μισθού των νοικοκυριών διατίθεται για ενοίκιο. Μία από τις χειρότερες επιδόσεις στην ΕΕ.

Πέρα όμως από την αγορά, η συντήρηση ενός ακινήτου έχει γίνει ακόμα πιο δαπανηρή, καθώς ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να συνυπολογίσει την πληρωμή του ΕΝΦΙΑ, το αυξημένο κόστος για την αποκατάσταση των φθορών, τις ενεργειακές αναβαθμίσεις, την υποχρεωτική ασφάλιση, αλλά και τους υπόλοιπους φόρους.

Την αύξηση των τιμών αγοράς, ακολουθούν κατά πόδας και οι τιμές των ενοικίων. Αποτέλεσμα είναι από την άνοδο των τιμών να πλήττονται εξίσου και οι ενοικιαστές. Το ποσοστό των ενοικιαστών στην Ελλάδα αυξήθηκε από 25 % το 2015 σε 30,3% στο τέλος του 2024, ενώ στην Ευρώπη συνολικά η αύξηση ήταν από 29,6% σε 31,6% . Κι όμως η λύση του ενοικίου δεν είναι απάντηση στην οικονομική αδυναμία απόκτησης ιδιόκτητης στέγης. Οι αριθμοί αποκαλύπτουν ότι πάνω από το 40 % του μισθού των νοικοκυριών διατίθεται για ενοίκιο. Μία από τις χειρότερες επιδόσεις στην ΕΕ.

Όλο αυτό το σκηνικό αποτυπώνεται στο γεγονός ότι σχεδόν το 50% των νοικοκυριών ζουν με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Το αντίστοιχο ποσοστό το 2012, στις αρχές των μνημονιακών χρόνων, ήταν στο 39%, γεγονός που αποδεικνύει ότι οι συνθήκες χειροτερεύουν με το πέρασμα των χρόνων.