Του Νίκου Ρουσάνογλου
Η υψηλή ζήτηση κατοικιών μέσω του προγράμματος “Σπίτι μου” και οι χρόνιες ελλείψεις στο σκέλος της προσφοράς, τόσο για αγορά όσο και για ενοικίαση, συντηρούν σε υψηλό επίπεδο τον ρυθμό ανόδου των τιμών, κάτι που αποτυπώθηκε και στην εικόνα του δεύτερου τριμήνου. Σύμφωνα με τα στοιχεία που προκύπτουν από τον δείκτη τιμών του Spitogatos, SPI, κατά το διάστημα Απρίλιος-Ιούνιος, στο σύνολο της χώρας, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών σημείωσε αύξηση κατά 9,7% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους, ενώ άνοδο κατά 7,2% κατέγραψαν και οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης. Μάλιστα, ακόμα και σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο, σημειώθηκε αύξηση κατά 4,2% στις ζητούμενες τιμές ενοικίασης και κατά 2,8% στις τιμές πώλησης.
Στην κορυφή των πιο ακριβών περιοχών της Ελλάδας για αγορά κατοικίας και κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2025 παραμένουν τα Νότια Προάστια της Αθήνας, με μέση ζητούμενη τιμή 4.052 ευρώ/τ.μ. Ακολουθούν οι Κυκλάδες με 3.800 ευρώ/τ.μ., τα Βόρεια Προάστια της Αθήνας με 3.300 ευρώ/τ.μ., η Λευκάδα (3.270 ευρώ/τ.μ.) και τα Χανιά (2.750 ευρώ/τ.μ). Όσον αφορά το σκέλος της ενοικίασης, στις πέντε πιο ακριβές περιοχές βρίσκονται οι Κυκλάδες, τα Νότια και τα Βόρεια Προάστια της Αθήνας, με μέση ζητούμενη τιμή 15,3 ευρώ/τ.μ., 13 ευρώ/τ.μ. και 11,4 ευρώ/τ.μ. αντίστοιχα, ενώ ακολουθούν ο Δήμος Αθηναίων με 11,3 ευρώ/τ.μ. και ο Πειραιάς με 10,3 ευρώ/τ.μ.
Σημαντικές αυξήσεις στις μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών καταγράφηκαν τόσο στα προάστια του Πειραιά όσο και στα Δυτικά Προάστια, αλλά και σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας. Πιο αναλυτικά, οι μεγαλύτερες ετήσιες αυξήσεις κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2025, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους, εντοπίστηκαν στη Δραπετσώνα (34,2%), στη Νέα Χαλκηδόνα (29,6%), στο Πέραμα (28,9%), στα Άνω Πατήσια (28,8%) και στους Αγίους Αναργύρους (27,6%).
Αντίστοιχα, όσον αφορά τις μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης, οι μεγαλύτερες αυξήσεις κατά το ίδιο χρονικό διάστημα σημειώθηκαν στον Άγιο Ιωάννη Ρέντη (28,6%), στην Πετρούπολη (19,6%), στην περιοχή Γκάζι – Μεταξουργείο – Βοτανικός (19,3%) και στην Αγία Βαρβάρα (16,8%). Εντύπωση προκαλεί, επίσης, η σημαντική άνοδος των ενοικίων στη Βούλα (17,5%), η οποία παραμένει σταθερά μία από τις πιο ακριβές περιοχές της Αττικής.
Σύμφωνα με την ανάλυση του Spitogatos.gr, μερικοί από τους λόγους που συνεχίζουν να τροφοδοτούν τις αυξήσεις των τιμών είναι η ολοκλήρωση του στεγαστικού προγράμματος “Σπίτι μου 2”, η έναρξη της αιχμής της τουριστικής περιόδου, η ανακοίνωση μέτρων οικονομικής στήριξης για τους ενοικιαστές, καθώς και η ολοκλήρωση των πανελλαδικών εξετάσεων και η αναμονή για την ανακοίνωση των βάσεων εισαγωγής στα πανεπιστήμια.
Στην πρόσφατη Έκθεση για τη Νομισματική Πολιτική, η Τράπεζα της Ελλάδος αναφέρει ότι “προγράμματα ενίσχυσης των νοικοκυριών μέσω της επιδότησης δανείων ή μισθωμάτων, αν και είναι κοινωνικά προς τη σωστή κατεύθυνση, αυξάνουν περαιτέρω την ήδη υπερβάλλουσα ζήτηση και, εφόσον δεν συνδυαστούν με δραστικές πρωτοβουλίες τόνωσης της προσφοράς ακινήτων, δεν μπορούν να δώσουν βιώσιμη λύση στο συνεχώς αυξανόμενο στεγαστικό ζήτημα της χώρας. Για την αποτελεσματική αντιμετώπιση του προβλήματος, απαιτείται ευρύτερος εθνικός στρατηγικός σχεδιασμός, που θα αποσκοπεί, μεταξύ άλλων, στην ενίσχυση της οικονομικής δραστηριότητας στην περιφέρεια και στην αποσυμφόρηση των μητροπολιτικών κέντρων, οδηγώντας σε μια ισόρροπη διασπορά της ζήτησης ακινήτων στο σύνολο της επικράτειας”.
Ουσιαστικά, η ΤτΕ ασκεί κριτική στην κυβέρνηση για το πρόγραμμα “Σπίτι μου”, καθώς, έτσι όπως εφαρμόζεται, καταλήγει να οδηγεί σε τεχνητή αύξηση των τιμών πώλησης, με συνέπεια να έχει τελικά το αντίθετο αποτέλεσμα από την αρχική πρόθεση, καθώς όχι μόνο καταλήγει να απογοητεύει πολλούς πιθανούς δικαιούχους, αλλά δυσχεραίνει την απόκτηση κατοικίας και για τους υπόλοιπους ενδιαφερόμενους αγοραστές, μέσω της συνολικής ανόδου των τιμών.
Μέχρι στιγμής, μέσω του νέου κύκλου του προγράμματος “Σπίτι μου”, αγοράζονται κατοικίες που έχουν κατασκευαστεί κατά μέσο όρο το 1983, είναι επιφάνειας 90 τ.μ. κατά μέσο όρο και μέσης αξίας 157.000 ευρώ, δηλαδή περίπου 1.750 ευρώ/τ.μ., όπως προκύπτει από τα στοιχεία της ετήσιας Έκθεσης της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία που ήταν διαθέσιμα μέχρι τις αρχές Ιουνίου, οι προεγκρίσεις δανείων έχουν φτάσει τις 28.500, με συνολικό προϋπολογισμό περίπου 3,5 δισ. ευρώ.
Ασφαλώς, εξ αυτών, ένα πολύ μικρότερο ποσοστό θα ικανοποιηθεί, καθώς ο συνολικός προϋπολογισμός του προγράμματος δεν ξεπερνά τα 2 δισ. ευρώ. Άλλωστε, οι αιτήσεις που έχουν εγκριθεί και αφορούν ακίνητα που έχουν εκδώσει ηλεκτρονική ταυτότητα, έχουν δηλαδή ξεπεράσει έναν από τους πιο δύσκολους “σκοπέλους” της διαδικασίας μιας μεταβίβασης, είναι περίπου 7.400, με συνολικό ύψος δανείων 884,2 εκατ. ευρώ (περίπου 120.000 ευρώ μέση αξία δανείου). Ο αριθμός είναι αισθητά υψηλότερος σε σχέση με πριν από δύο μήνες (αρχές Απριλίου), όταν το συνολικό ύψος των δανείων με έτοιμα προς μεταβίβαση ακίνητα ήταν 552 εκατ. ευρώ για 4.600 αιτήσεις.
Σε έτερη πρόσφατη ανάλυση του τμήματος ερευνών Spitogatos Insights είχε προκύψει ότι οι καλύτερες επενδυτικές ευκαιρίες στην αγορά κατοικίας εντοπίζονται στις πιο προσιτές περιοχές. Εκεί είναι εφικτή η ταχύτερη απόσβεση του αρχικού κεφαλαίου της επένδυσης, λαμβάνοντας υπόψη και την τιμή του ενοικίου. Στον κεντρικό τομέα της Αθήνας, οι περιοχές με τις υψηλότερες αποδόσεις περιλαμβάνουν κυρίως μη παραδοσιακά δημοφιλείς προορισμούς, όπως η Πατησίων-Αχαρνών και η Πλατεία Αττικής με 7%, αλλά και πιο καθιερωμένες περιοχές με έντονη ζήτηση για φοιτητική ή βραχυχρόνια μίσθωση, όπως το κέντρο της Αθήνας με 6%, τα Εξάρχεια-Νεάπολη με 5,1%, η Κυψέλη με 5,7% και η περιοχή του Γουδή με 5%.
Σημαντικές αποδόσεις παρατηρούνται και στην περιοχή του Πειραιά και τις γύρω περιοχές, λόγω των χαμηλών τιμών αγοράς σε σχέση με το ενοίκιο, με τον Άγ. Ιωάννη Ρέντη να ξεχωρίζει με 6,5%, ενώ ακολουθούν τα Καμίνια με 5,8%, ο Ταύρος με 5,6% και τα Ταμπούρια με 5,3%. Στα Ανατολικά Προάστια ξεχωρίζει η περιοχή του Μαραθώνα, με απόδοση 5,6%, ενώ ακολουθούν το Κορωπί με 5,4%, η Νέα Μάκρη με 5,3% και η Αρτέμιδα με 5,2%. Τις υψηλότερες αποδόσεις σημειώνουν πάντως περιφερειακά σημεία του Λεκανοπεδίου, με το Λαύριο να ξεχωρίζει με απόδοση 7,9%, ενώ στον Ωρωπό η απόδοση αγγίζει το 6,6%. Ακολουθούν ο Κάλαμος και το Μαρκόπουλο με 5,6%.
Αντιθέτως, τα Βόρεια και τα Νότια Προάστια δεν προσφέρονται για αγορές με βάση την επενδυτική εκμετάλλευση, κάτι που ενισχύει ακόμα περισσότερο τον ρόλο των περιοχών αυτών στην αγορά κατοικίας, καθώς συνεχίζουν να αποτελούν τους σημαντικότερους “υποδοχείς” νέων αγοραστών με στόχο την ιδιοκατοίκηση και σε πολύ μικρότερο βαθμό την επένδυση. Είναι χαρακτηριστικό ότι καμία από τις δημοφιλείς περιοχές, όπως το Μαρούσι, το Χαλάνδρι ή η Κηφισιά, δεν προσφέρουν αποδόσεις υψηλότερες του 5%. Η καλύτερη επίδοση παρατηρείται στον Άγιο Στέφανο με 5,5% και ακολουθούν Νέα Πεντέλη με 5,3% και Άνοιξη με 5,1%.
Πηγή: capital.gr
