Του Νίκου Ρουσάνογλου
Αυξήσεις των τιμών πώλησης κατοικιών που φτάνουν μέχρι το 93,3% παρατηρούνται στην Αττική για την περίοδο από το δεύτερο τρίμηνο του 2019 μέχρι και το φετινό δεύτερο τρίμηνο, με βάση τον δείκτη τιμών ακινήτων SPI που επιμελείται η ψηφιακή πλατφόρμα ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos.gr. Πρόκειται για ένα “ράλι” τιμών που μοιάζει με εκείνο της δεκαετίας του 2000, χωρίς όμως την πιστωτική επέκταση εκείνης της περιόδου, μιας και η συμμετοχή του τραπεζικού δανεισμού από το 2010 και μέχρι σήμερα, δεν ξεπερνά το 25% του όγκου των συναλλαγών, με την πλειονότητα εξ αυτών να χρηματοδοτείται με ίδια κεφάλαια, δηλαδή με μετρητά από καταθέσεις και αποταμιεύσεις.
Σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία, η μέση ζητούμενη τιμή στην Αττική διαμορφώνεται πλέον σε 2.600 ευρώ/τ.μ., μια αύξηση κατά 61,5% κατά μέσο όρο σε σχέση με τα 1.610 ευρώ/τ.μ. του αντίστοιχου διαστήματος του 2019. Ενώ δηλαδή το 2019 απαιτούνταν περίπου 160.000 ευρώ για την αγορά 100 τ.μ., σήμερα χρειάζονται 260.000 ευρώ! Πρόκειται για ένα ακόμα δείγμα του πόσο επικερδής έχει καταστεί η επένδυση στην αγορά κατοικίας τα τελευταία χρόνια, καθώς όσοι είχαν την σχετική ρευστότητα και τοποθετήθηκαν στην αγορά πριν από έξι-επτά χρόνια, σήμερα είναι σε θέση να κεφαλαιοποιήσουν πολύ σημαντικές υπεραξίες.
Την μεγαλύτερη άνοδο έχουν σημειώσει τα προάστια του Πειραιά με 93,3%, με την μέση τιμή να διαμορφώνεται σήμερα σε 2.075 ευρώ/τ.μ. από μόλις 1.073 ευρώ/τ.μ. Ακολουθεί ο Πειραιάς με αύξηση 85,7% σε 2.500 ευρώ/τ.μ., έναντι μόλις 1.346 ευρώ/τ.μ. Η εξέλιξη αυτή οφείλεται κυρίως στις πολύ μεγάλες αυξήσεις της τελευταίας διετίας, ως αποτέλεσμα της εισροής πολλών ξένων επενδυτών, που αναζητούσαν περιοχές όπου μπορούσε να εξασφαλιστεί άδεια διαμονής (Golden Visa), με το χαμηλότερο όριο των 250.000 ευρώ. Αυτό ξεκίνησε ως τάση να παρατηρείται το 2023, όταν ανακοινώθηκαν τα πρώτα μέτρα περιστολής της επενδυτικής δραστηριότητας στο κέντρο της Αθήνας, τα βόρεια και τα νότια προάστια.
Πολύ μεγάλη αύξηση κατά 78% παρατηρείται και στα δυτικά προάστια, με την μέση ζητούμενη τιμή να αγγίζει πλέον τα 2.135 ευρώ/τ.μ. από μόλις 1.200 ευρώ/τ.μ. το 2019. Αυτό εξηγείται καταρχάς στα δύο διαδοχικά προγράμματα “Σπίτι Μου” που έστρεψαν πολλούς ενδιαφερόμενους αγοραστές προς τα δυτικά προάστια, λόγω του μεγάλου πλήθους επιλέξιμων ακινήτων. Ένας ακόμα λόγος είναι ότι το 2019, οι περιοχές στα δυτικά δεν είχαν ακόμα προλάβει να σημειώσουν αυξήσεις τιμών, καθώς η ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας δεν ήταν ομοιόμορφη. Ξεκίνησε αρχικά από το κέντρο και τις περιοχές υψηλής ζήτησης των βορείων και των νοτίων προαστίων και σταδιακά επεκτάθηκε και σε άλλα σημεία της Αττικής.
Για παράδειγμα, στα νότια προάστια, όπου εντοπίζονται και οι υψηλότερες ζητούμενες τιμές με 4.050 ευρώ/τ.μ., από 2.530 ευρώ/τ.μ. το 2019, η μέση αύξηση αγγίζει πλέον το 60%. Αντίστοιχα, στα βόρεια προάστια, η άνοδος ανέρχεται σε 50,3% με την μέση ζητούμενη τιμή πώλησης να αγγίζει 3.300 ευρώ/τ.μ. Στο δε κέντρο της Αθήνας, η μέση τιμή έχει αυξηθεί κατά 57,6% από τα 1.520 ευρώ/τ.μ. στα 2.400 ευρώ/τ.μ.
Με δεδομένο πάντως ότι πλέον οι ξένοι επενδυτές μέσω του προγράμματος Χρυσή Βίζα επικεντρώνονται υποχρεωτικά σε ακριβά ακίνητα από 800.000 ευρώ και πάνω, λόγω των αλλαγών που έχουν γίνει, φαίνεται πως οι αυξήσεις θα είναι δύσκολο να συνεχιστούν και σίγουρα όχι με τον ίδιο ρυθμό, εξαιτίας της αδυναμίας των νοικοκυριών να ακολουθήσουν και να ανταποκριθούν στις υψηλές απαιτήσεις των ιδιοκτητών. Σύμφωνα με τους επαγγελματίες της αγοράς, έχει αρχίσει να διευρύνεται πλέον η απόσταση ανάμεσα στην προσφορά και την ζήτηση, κάτι που έχει αντίκτυπο πλέον και στις αγοραπωλησίες. Είναι χαρακτηριστικό ότι τα έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης κατά το φετινό πρώτο τετράμηνο υποχώρησαν κατά 17,5%, στοιχείο που “δείχνει” πτώση των συναλλαγών.
Η εξέλιξη των τιμών πώλησης κατοικιών (2019-2025)
Πηγή: Spitogatos Property Index (SPI)
Πηγή: capital.gr
