Κοινωνική αντιπαροχή: Ανατροπή με την ΧΡΩΠΕΙ; Τα project που παίρνουν προτεραιότητα –

Η πολιτική της κοινωνικής αντιπαροχής εισέρχεται πλέον σε φάση υλοποίησης, με την κυβέρνηση να ενεργοποιεί ένα νέο εργαλείο κοινωνικής στέγασης, βασισμένο σε παραχώρηση δημόσιων ακινήτων προς αξιοποίηση μέσω ΣΔΙΤ, με αντάλλαγμα την κατασκευή κατοικιών για ευάλωτες ομάδες.

Αν και το ακίνητο της ΧΡΩΠΕΙ στον Πειραιά είχε αρχικά προβληθεί ως εμβληματική περίπτωση ένταξης στο πρόγραμμα, όπως φαίνεται και σύμφωνα με πληροφορίες του ΟΤ πολύ πιθανόν να μην περιλαμβάνεται στον πρώτο κύκλο έργων που δρομολογούνται, λόγω τεχνικών και διοικητικών περιορισμών ενώ το πιθανότερο είναι να προτιμηθούν πιο ώριμα ακίνητα.

Το ακίνητο της ΧΡΩΠΕΙ

– Πρώην βιομηχανικός χώρος 17 στρεμμάτων.

– Βρίσκεται εντός αστικού ιστού, με πρόσβαση σε βασικές υποδομές, ο οποίος αντιμετωπίζει:

– πολεοδομικές ασάφειες ως προς τις χρήσεις γης,

– ανάγκη απορρύπανσης,

– ενδεχόμενα κηρυγμένα διατηρητέα κελύφη.

Λόγω αυτών των παραγόντων, η ωρίμανση του έργου απαιτεί περισσότερο χρόνο, ενώ η κυβέρνηση προτάσσει άμεση εκκίνηση παρεμβάσεων.

Επιλογή «ώριμων» ακινήτων

Στα τέλη του προηγούμενου μήνα συνεδρίασε και η επιτροπή για τη στεγαστική πολιτική στην οποία εγκρίθηκε η νέα νομοθετική ρύθμιση για την κοινωνική αντιπαροχή που θα κατατεθεί προς ψήφιση στη Βουλή άμεσα. Σύμφωνα με αυτήν προτάσσεται η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου μέσω κινήτρων που κινητοποιούν την ιδιωτική πρωτοβουλία (πχ απόκτηση κυριότητας από 30% έως 70% σε κάθε ακίνητο) για την κατασκευή σύγχρονων κατοικιών για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών.

Στην κατεύθυνση αυτή δρομολογήθηκε η κατάρτιση λίστας κρίσιμων δημόσιων ακινήτων, τόσο δομημένων όσο και αδόμητων, από κάθε υπουργείο, με σκοπό την αξιοποίησή τους για τις ανάγκες προσιτής κατοικίας.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, ο πρώτος κύκλος κοινωνικής αντιπαροχής θα περιλαμβάνει ακίνητα που:

– διαθέτουν σαφές ιδιοκτησιακό καθεστώς (ΟΑΕΔ, πρώην ΟΕΚ, ΔΟΥ),

– είναι πολεοδομικά ενταγμένα ή διαθέτουν χρήσεις κατοικίας,

– μπορούν να ξεκινήσουν εργασίες εντός 6–12 μηνών.

Η φιλοσοφία του προγράμματος

Το Δημόσιο θα παραχωρεί αδόμητο οικόπεδο ή ακίνητο προς ανακαίνιση, για το οποίο μετά από διαγωνισμό, θα επιλέγεται ο ανάδοχος. Ο ανάδοχος θα αναλαμβάνει να κατασκευάσει σύγχρονα κτίρια κατοικιών και εμπορικών χρήσεων με βάση τις προδιαγραφές που θα προβλέπει η σχετική προκήρυξη.

Ο δημόσιος φορέας θα διατηρεί την κυριότητα των ακινήτων ή ποσοστό επί του ακινήτου ενώ ο ανάδοχος θα λαμβάνει ως αντάλλαγμα την παραχώρηση της εκμετάλλευσης ή ακόμα και ποσοστό επί του ακινήτου.

Σε κάθε διαγωνισμό θα υπάρχουν διαφορετικές προδιαγραφές καθώς δεν μπορεί να είναι ενιαίες για όλες τις περιοχές και τις αξίες της γης.

Τα διαμερίσματα έτσι θα διατίθενται είτε με «κοινωνικό» ενοίκιο – χαμηλότερο από ό,τι στην αγορά, είτε μέσω του μοντέλου «rent to own» (ενοικίαση με δυνατότητα εξαγοράς).

Ευρωπαϊκά πρότυπα

Η εφαρμογή της κοινωνικής αντιπαροχής στην Ελλάδα βασίζεται, εν μέρει, σε ευρωπαϊκές πρακτικές που έχουν αποδείξει την αποτελεσματικότητά τους. Κοινό στοιχείο όλων είναι η συνεργασία του δημόσιου τομέα με ιδιώτες, όχι για κερδοσκοπική εκμετάλλευση, αλλά για παραγωγή προσιτής κατοικίας με κοινωνικά κριτήρια. Κάθε χώρα προσαρμόζει το μοντέλο στις δικές της θεσμικές και κοινωνικές συνθήκες:

Αυστρία – Το «μοντέλο Βιέννης»

Η Βιέννη θεωρείται το πιο επιτυχημένο παράδειγμα διαχρονικής και ποιοτικής πολιτικής κοινωνικής κατοικίας στην Ευρώπη.

Το 62% του πληθυσμού ζει σε κατοικίες μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, υπό δημόσια ή συνεταιριστική διαχείριση.

Ο δήμος παραχωρεί γη με χαμηλό τίμημα, επιβάλλοντας κανόνες ως προς τα ενοίκια, την ενεργειακή απόδοση και την κοινωνική ενσωμάτωση.

Οι επενδυτές ανταποκρίνονται λόγω σταθερότητας, διαφάνειας και χαμηλού ρίσκου.

Ιρλανδία – Social Housing PPP Bundles

Η Ιρλανδία χρησιμοποιεί το μοντέλο PPP για να ενισχύσει τη διαθεσιμότητα κοινωνικής στέγασης, ιδίως σε μητροπολιτικές περιοχές.

Το κράτος συγκεντρώνει γη και δημιουργεί «πακέτα έργων» (bundles) που ανατίθενται μέσω διεθνών διαγωνισμών.

Οι ιδιώτες κατασκευάζουν και διαχειρίζονται τα ακίνητα για 25-30 έτη, με το κράτος να καταβάλει ετήσια αποζημίωση (availability payment).

Οι ενοικιαστές επιλέγονται από κρατική πλατφόρμα με κοινωνικά κριτήρια.

Γερμανία – Mietshäuser Syndikat (συνεταιριστικά σχήματα)

Στη Γερμανία αναπτύχθηκε ένας υβριδικός μηχανισμός μεταξύ κοινωνικής κατοικίας και αυτοδιαχείρισης.

Το Mietshäuser Syndikat είναι ένα δίκτυο κατοίκων και συνεταιρισμών που αποκτούν εγκαταλελειμμένα κτήρια και τα μετατρέπουν σε κοινότητες στέγασης.

Η ιδιοκτησία είναι συλλογική και αποσυνδεδεμένη από την αγορά.

Οι ενοικιαστές συμμετέχουν στη διαχείριση και πληρώνουν χαμηλά, σταθερά ενοίκια.

Ολλανδία – Μοντέλο επιδότησης

Η Ολλανδία συνδυάζει επιδοτήσεις για την κατασκευή κατοικιών με υποχρεωτικά ποσοστά κοινωνικής στέγασης ανά έργο.

Το κράτος δίνει φορολογικά και χρηματοδοτικά κίνητρα σε ιδιώτες που αναλαμβάνουν κατασκευές με τουλάχιστον 30% κοινωνικές κατοικίες.