Του Νίκου Ρουσάνογλου
Τον “κώδωνα του κινδύνου” έκρουσε για πρώτη φορά τα τελευταία χρόνια η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) στην πρόσφατη έκθεσή της για τη νομισματική πολιτική, αναφορικά με τη μελλοντική πορεία της ζήτησης στην αγορά κατοικίας. Συγκεκριμένα, προχώρησε στη διαπίστωση ότι “μια περαιτέρω άνοδος των τιμών των κατοικιών αναμένεται να οδηγήσει σε κόπωση της εγχώριας ζήτησης στις περιοχές εκείνες όπου οι αξίες υπερβαίνουν τα επίπεδα προσιτότητας για τα νοικοκυριά και όπου τα ακίνητα προς πώληση δεν ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις των υποψήφιων αγοραστών”.
Πρακτικά, αυτό που συμβαίνει είναι ότι οι τιμές πώλησης έχουν πλέον φτάσει σε τέτοιο σημείο, ώστε όλο και περισσότερα νοικοκυριά να κρίνουν ότι η αγορά κατοικίας δεν είναι πλέον συμφέρουσα επιλογή, ακόμα και σε σχέση με ένα ακριβό ενοίκιο, ιδίως όταν στη “ζυγαριά” τίθεται και η ποιότητα του ακινήτου που μπορεί να αποκτηθεί.
Στο πρόσφατο συνέδριο του 3ου Real Estate Conference του Capital.gr και του Forbes Greece η κυρία Μαρίνα Λαβράνου, CEO της REInvest Greece, ανέφερε ότι “η ζήτηση ακινήτων είναι καθαρά στοχευμένη σε κατοικίες που έχουν χτιστεί μετά το 2000, σε επίπεδα 45%-50%. Υπάρχει τεράστια απόκλιση ανάμεσα σε αυτό που ζητάμε και σε αυτό που υπάρχει διαθέσιμο, με αποτέλεσμα σε αυτά τα ακίνητα να έχουν φτάσει και ξεπεράσει το υψηλό του 2008”, σημείωσε η κυρία Λαβράνου. “Ο Έλληνας έχει επιλογές, αλλά θα δυσκολευτεί να αγοράσει αυτό που θέλει, οπότε θα αναγκαστεί σε έναν μερικό συμβιβασμό, εξού και πρέπει να διευκολυνθεί η πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό”, συμπλήρωσε.
“Μέχρι και το 2024 τα δεδομένα έδειχναν ότι οι τιμές ανέβαιναν, και ήδη έχουν ανακάμψει σε επίπεδα πάνω από τα προ κρίσης υψηλά, τόνισε από την πλευρά του ο κ. Δημήτρης Μανουσάκης, CEO της Savills. Το 2025 βλέπουμε μια κάποια ανάσχεση, είπε. “Μετά την πανδημία εκτινάχθηκαν τα κόστη κατασκευής. Ταυτόχρονα, ο κλάδος του real estate έχει μια τάση να προσπαθεί να καλύψει τη “χασούρα” των προηγούμενων ετών. Αρχίζουν να εμφανίζονται κάποια στοιχεία επιβράδυνσης και κάμψης, που δεν πρόκειται όμως να κάνει κάποια ουσιαστική διαφορά σε επίπεδο τιμών για το μέσο ελληνικό νοικοκυριό”, συμπλήρωσε ο κ. Μανουσάκης.
Σύμφωνα με σχετική έρευνα της Savills Hellas, στην περιοχή της Αττικής, την τριετία 2021-2024, η μέση αύξηση των τιμών πώλησης αγγίζει το 25%, αλλά περιοχές όπως το κέντρο του Πειραιά καταγράφουν άνοδο έως και κατά 53%. Πολύ μεγάλες αυξήσεις, έως 45%, καταγράφονται και στο υπόλοιπο της Αττικής, σε περιοχές όπως η Παλαιά Φώκαια, ενώ συνολικά στην περιοχή η μέση τιμή πώλησης κυμαίνεται από 2.250 έως 3.450 ευρώ/τ.μ., αγγίζοντας ακόμα και τα 5.200 ευρώ/τ.μ. στο υψηλό τμήμα της αγοράς, και συγκεκριμένα στο Σούνιο. Στην Ανατολική Αττική οι τιμές έχουν αυξηθεί από 16% έως 30% και κυμαίνονται μεταξύ 2.800 ευρώ/τ.μ. και 3.350 ευρώ/τ.μ. Η μεγαλύτερη αύξηση παρατηρείται στην Ανθούσα, ενώ οι υψηλότερες τιμές, 3.900 ευρώ/τ.μ., στο Κορωπί.
Στα Νότια Προάστια, όπου εντοπίζονται και οι υψηλότερες τιμές, η μέση αύξηση σε σχέση με πριν από τρία χρόνια κινείται από 14% έως 23%, με τις τιμές πώλησης να διαμορφώνονται από 3.250 ευρώ/τ.μ. έως 4.750 ευρώ/τ.μ. Η υψηλότερη αύξηση παρατηρείται στην περιοχή της Βάρης-Βάρκιζας και η μεγαλύτερη τιμή στη Βουλιαγμένη, με 15.000 ευρώ/τ.μ. Στα Βόρεια Προάστια η μέση αύξηση κινείται από 8% έως 20% και από 3.550 ευρώ/τ.μ. έως 4.100 ευρώ/τ.μ., με τη Φιλοθέη να σημειώνει τη μεγαλύτερη αύξηση, ενώ οι υψηλότερες τιμές συνεχίζουν να καταγράφονται στο Παλαιό Ψυχικό, με 9.000 ευρώ/τ.μ.
Όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, η μέση αύξηση κινείται από 16% έως 28%, οι τιμές κυμαίνονται από 2.750 έως 4.500 ευρώ/τ.μ. και η μεγαλύτερη άνοδος της τελευταίας τριετίας καταγράφεται στου Γουδή. Το Κολωνάκι εξακολουθεί να είναι η ακριβότερη περιοχή, με 10.800 ευρώ/τ.μ.
Στην ανάλυσή της η ΤτΕ επισημαίνει ότι “κατά τους πρώτους μήνες του 2025 η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να προσελκύει επενδυτικό ενδιαφέρον και ζήτηση για όλες τις χρήσεις ακινήτων, και ιδιαίτερα για την κατοικία και τη φιλοξενία. Ωστόσο, οι αυξανόμενες επισφάλειες στο διεθνές πολιτικό και οικονομικό περιβάλλον, αλλά και τα διαχρονικά ζητήματα γραφειοκρατίας καθιστούν τη συνέχιση της δυναμικής αβέβαιη. Στους παράγοντες που επιβαρύνουν τη λειτουργία της αγοράς, οι οποίοι σχετίζονται μεταξύ άλλων με το αυξημένο κόστος κατασκευής, την έλλειψη εργατικού δυναμικού και την πολυπλοκότητα και τις καθυστερήσεις στις διαδικασίες μεταβιβάσεων, προστίθενται οι πρόσφατες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, οι οποίες επηρεάζουν άμεσα την εύρυθμη εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας. Παράλληλα, στην αγορά κατοικίας, με την οικονομική προσιτότητα της στέγασης να αποτελεί ήδη σημαντικό ζήτημα για τα νοικοκυριά, η ενίσχυση της ανισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης αναμένεται να διατηρήσει οξυμένο το πρόβλημα κατά την προσεχή περίοδο, με την έλλειψη χώρων να επηρεάζει σε μεγαλύτερο βαθμό τα μητροπολιτικά κέντρα και τους τουριστικούς προορισμούς”.
Σύμφωνα με τα όσα αναφέρει η ΤτΕ, “προγράμματα ενίσχυσης των νοικοκυριών μέσω της επιδότησης δανείων ή μισθωμάτων, αν και είναι κοινωνικά προς τη σωστή κατεύθυνση, αυξάνουν περαιτέρω την ήδη υπερβάλλουσα ζήτηση και, εφόσον δεν συνδυαστούν με δραστικές πρωτοβουλίες τόνωσης της προσφοράς ακινήτων, δεν μπορούν να δώσουν βιώσιμη λύση στο συνεχώς αυξανόμενο στεγαστικό ζήτημα της χώρας. Για την αποτελεσματική αντιμετώπιση του προβλήματος απαιτείται ευρύτερος εθνικός στρατηγικός σχεδιασμός, που θα αποσκοπεί, μεταξύ άλλων, στην ενίσχυση της οικονομικής δραστηριότητας στην περιφέρεια και στην αποσυμφόρηση των μητροπολιτικών κέντρων, οδηγώντας σε μια ισόρροπη διασπορά της ζήτησης ακινήτων στο σύνολο της επικράτειας. Τέλος, προκειμένου η αγορά να καταστεί περισσότερο ανθεκτική, η Πολιτεία θα πρέπει να μεριμνήσει, παράλληλα με την απλοποίηση των διαδικασιών, για την ταχεία οριστικοποίηση και νομοθέτηση ενός απλού και σταθερού πλαισίου χρήσεων γης και όρων δόμησης, που θα διευκολύνει την ανάπτυξη ακινήτων και θα ενισχύσει την επενδυτική αξιοπιστία της χώρας”.
Άλλωστε, η απόφαση του ΣτΕ για τον ΝΟΚ έχει προκαλέσει νέα προβλήματα στο “μέτωπο” της προσφοράς, καθώς κατά το πρώτο δίμηνο του 2025 η οικοδομική δραστηριότητα για νέες κατοικίες υποχώρησε κατά 49,7% με βάση τον δομήσιμο όγκο των οικοδομών και κατά 50,8% με βάση τον αριθμό των αδειών, ενώ ειδικά στην περιοχή της Αττικής οι αντίστοιχες μειώσεις ήταν ακόμα μεγαλύτερες και διαμορφώθηκαν σε 59,2% και 57,5% αντίστοιχα.
Πηγή: capital.gr
