Σε κρίσιμο σταυροδρόμι η αγορά κατοικίας

του Νίκου Ρουσάνογλου

Υποχώρηση της ζήτησης, ως αποτέλεσμα της μεγάλης αύξησης των τιμών πώλησης κατοικιών και της αδυναμίας της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών να παρακολουθήσει την άνοδο αυτή, είναι ένα από τα κύρια συμπεράσματα που προέκυψαν από το 4ο Βαρόμετρο για την Αγορά Ακινήτων, που επιμελήθηκε το τμήμα Ερευνών Κοινής Γνώμης του Πανεπιστημίου Μακεδονίας, για λογαριασμό του blog για επενδύσεις iliaspapageorgiadis.com, και το οποίο παρουσιάστηκε πριν από μερικές ημέρες από τον επενδυτή και αναλυτή Ηλία Παπαγεωργιάδη, στο πλαίσιο του live webinar που διοργάνωσε με τίτλο “Ακίνητα 2025. Checkpoint”, στη “Βιβλιοθήκη 5 αιώνων” της ΕΣΗΕΑ. 

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ανάλυσης, τον φετινό Ιούνιο οι “πραγματικοί” αγοραστές, δηλαδή όσοι σχεδιάζουν να αγοράσουν κάποιο ακίνητο εντός των επόμενων 12 μηνών, έχουν υποχωρήσει σε μόλις 5% των ενδιαφερομένων για ακίνητα, ενώ οι πωλητές είναι πλέον το 8%. Πριν από έξι μήνες οι δυνητικοί αγοραστές ήταν σχεδόν 8% του δείγματος (μεταξύ των ενδιαφερομένων για ακίνητα), ποσοστό αντίστοιχο με εκείνο των πωλητών. Πρόκειται για την πρώτη δομική μεταβολή στην αγορά ακινήτων τα τελευταία χρόνια, καθώς όπως φαίνεται, βρέθηκε το σημείο καμπής (breaking point), δηλαδή το επίπεδο τιμών εκείνο που θα προκαλέσει πτώση της ζήτησης, καθώς οι αγοραστές δεν έχουν την οικονομική δύναμη να ανταποκριθούν στις ζητούμενες τιμές. 

Σχολιάζοντας το εύρημα αυτό, ο κ. Παπαγεωργιάδης αναφέρει ότι “εδώ και πολλά χρόνια τα ακίνητα στην Ελλάδα αποτέλεσαν την πρώτη επενδυτική επιλογή για πάρα πολλούς Έλληνες (και ξένους). Ενώ η προσφορά ακινήτων σταδιακά περιοριζόταν και η τιμή τους ανέβαινε, η ζήτηση ήταν μεγάλη και συχνά ο αριθμός των πραγματικών υποψήφιων αγοραστών ήταν πολλαπλάσιος από αυτόν των πωλητών. Συγκρίνοντας τα δεδομένα με τα προηγούμενα Βαρόμετρα, για πρώτη φορά καταγράφεται στο 4ο Βαρόμετρο της Αγοράς Ακινήτων η πλήρης αντιστροφή αυτής της τάσης, με τους πραγματικούς αγοραστές να είναι λιγότεροι από τους πωλητές. Αυτή η αλλαγή είναι δομική και, αν εξακολουθήσει την επόμενη περίοδο, θα οδηγήσει σε νέα δεδομένα την αγορά”, αναφέρει ο κ. Παπαγεωργιάδης.

Άλλο ένα στοιχείο που θα πρέπει να προκαλέσει προβληματισμό για τις μελλοντικές προοπτικές της αγοράς είναι και το γεγονός ότι, μεταξύ των πωλητών, το 80% δηλώνει ότι βρίσκεται σε καλή ή πολύ καλή οικονομική κατάσταση. Αυτό δείχνει ότι, πλέον, οι πωλητές δεν έχουν και ιδιαίτερη ανάγκη να κάνουν παραχωρήσεις για να εξασφαλίσουν την πώληση του ακινήτου τους, έχοντας την υπομονή να περιμένουν έως ότου βρεθεί αγοραστής που να καλύπτει τα “θέλω” τους. Την ίδια στιγμή, η οικονομική κατάσταση των αγοραστών δεν έχει αλλάξει ιδιαίτερα, καθώς παραμένει καλή για το 53% αυτών, από 55,5% που ήταν πριν από έναν χρόνο. Αυτό δείχνει ότι πλέον στην αγορά μεγαλώνει το κενό ανάμεσα στις προσδοκίες των αγοραστών και εκείνες των πωλητών, κάτι που σημαίνει ότι θα μειωθεί κατακόρυφα ο όγκος των αγοραπωλησιών και, αν δεν υπήρχε και το πρόγραμμα “Σπίτι μου 2”, θα σημειωνόταν σημαντική κάμψη των πράξεων.

Την ίδια στιγμή, παρατηρούνται ακόμα δύο σημαντικές αλλαγές. Πρώτον, αυτοί που ενδιαφέρονται για επένδυση αγοράζοντας ένα ακίνητο μειώθηκαν από το 29% των αγοραστών στο 24%, με αυτούς που θέλουν να αγοράσουν για να κατοικήσουν να αυξάνονται από το 70% στο 74%. Δεύτερον, ενώ τον Νοέμβριο του 2024, στο 3ο Βαρόμετρο, το 30% όσων δήλωσαν αγοραστές απάντησαν ότι το διαθέσιμο ποσό που έχουν για αγορά ακινήτου είναι από 100.000 έως 150.000 ευρώ, τώρα το ίδιο ποσό διαθέτει το 24%. Ταυτόχρονα, ενώ πριν από 7 μήνες το 27% διέθετε 50.000 έως 100.000 ευρώ προς αγορά, τώρα το ποσοστό αυτής της κατηγορίας ανέβηκε στο 36%. 

Εν τω μεταξύ, οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται. Το 39,5% των ερωτηθέντων πιστεύει ότι το “Σπίτι μου 2” αύξησε τις τιμές πώλησης σε ποσοστό άνω του 10% και το 41% πιστεύει ότι το ίδιο συνέβη και με τις τιμές των ενοικίων (πάνω από 10%). Παράλληλα, το 51% προβλέπει περαιτέρω άνοδο των τιμών πώλησης κατοικιών τούς επόμενους μήνες, ενώ το 26,5% “βλέπει” σταθεροποίηση. Αντιθέτως, οι επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων είναι πιο συντηρητικοί, έως και απαισιόδοξοι, ειδικά για τις τιμές των νεόδμητων κατοικιών. Συνολικά, μόλις το 37% των επαγγελματιών προβλέπει αυξήσεις τιμών τούς επόμενους 12 μήνες, ενώ το 48,5% θεωρεί ότι η αγορά θα κινηθεί σταθεροποιητικά. 

Ειδικά για τις νέες κατοικίες, μόλις 1 στους 3 επαγγελματίες (34%) προβλέπει αυξήσεις των τιμών, ενώ ένα πρόσθετο 37% θεωρεί ότι αυτές θα παραμείνουν σταθερές και το 23% αναμένει πτώση των τιμών πώλησης. Αξίζει να σημειωθεί ότι στην ίδια έρευνα πριν από έναν χρόνο το 80% των επαγγελματιών ανέμεναν αύξηση των τιμών και το υπόλοιπο 20% ανέμενε σταθεροποίηση. Έτσι εξηγείται και η άποψη του 41% των επαγγελματιών ότι η ανοδική τάση των τιμών τα τελευταία χρόνια είναι “φούσκα”, ενώ ένα πρόσθετο 28% τη χαρακτηρίζει ως “ακατανόητη” ή “παράλογη”. Πριν από έναν χρόνο μόλις το 16% θεωρούσε τις αυξήσεις των τιμών ως “φούσκα” και μόλις 18,5% τις χαρακτήριζε αδικαιολόγητες. 

Ως εκ τούτου, το στεγαστικό πρόβλημα παραμένει ένα σημαντικό “αγκάθι”. Όπως και τον Νοέμβριο του 2024 (88%), έτσι και τον Ιούνιο του 2025 το 89% των πολιτών θεωρεί το στεγαστικό πρόβλημα αρκετά μεγάλο / πολύ μεγάλο πρόβλημα, με το ποσοστό στους νέους 17-34 να φτάνει το 92%. Ταυτόχρονα, το 57% περιμένει νέα άνοδο των ενοικίων το επόμενο δωδεκάμηνο.

Επιπλέον, το 55% των πολιτών έκριναν ότι το μέτρο επιστροφής ενός ενοικίου στους ενοικιαστές θα οδηγήσει σε αυξήσεις ενοικίων (το 35% θεωρεί πως οι αυξήσεις θα είναι έως 10%, ενώ το 20% θεωρεί πως οι αυξήσεις θα είναι πάνω από 10%). Το 37% θεωρεί πως τα ενοίκια δεν θα επηρεαστούν από το μέτρο, ενώ το 4% εκτιμά ότι αυτή η πολιτική θα οδηγήσει σε πτώση των ενοικίων.