του Νίκου Ρουσάνογλου
Η χαμηλή διαθεσιμότητα κατοικιών τις οποίες να μπορούν να αγοράσουν οι Έλληνες με το διαθέσιμο εισόδημά τους είναι ο βασικότερος “υπαίτιος” για την όλο και εντεινόμενη στεγαστική κρίση. Σε πρόσφατη ανάλυσή της για το ζήτημα, η Eurobank Research επισημαίνει ότι όχι μόνο το κόστος αγοράς κατοικίας είναι σήμερα πιο ακριβό σε σχέση με το 2007, λαμβάνοντας υπόψη και την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, αλλά επιπλέον παρατηρείται και μειωμένη ζήτηση για τραπεζικό δανεισμό, κάτι που αποκλείει περισσότερους δυνητικούς αγοραστές.
Σύμφωνα με την ανάλυση του Δρα Τάσου Αναστασάτου, επικεφαλής οικονομολόγου του ομίλου Eurobank, το 2007 η μέση τιμή μιας κατοικίας στην Ελλάδα ήταν ίση με 14,3 φορές το μέσο ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα. Καθώς η πτώση των τιμών των κατοικιών ήταν μεγαλύτερη αναλογικά από τη μείωση του μέσου διαθέσιμου εισοδήματος κατά τη δεκαετία της οικονομικής κρίσης, ο λόγος αυτός βελτιώθηκε σημαντικά στις 11,4 φορές το ετήσιο εισόδημα, ενώ, με βάση τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία (2022), ο λόγος αυτός αυξήθηκε εκ νέου στο 12,5. Είναι επίσης ενδιαφέρον ότι, παρά την αύξησή του τα τελευταία χρόνια, το μέσο κόστος αγοράς κατοικίας σε σχέση με το μέσο κόστος ενοικίασης στην Ελλάδα παραμένει σημαντικά χαμηλότερο σε σχέση με 15 χρόνια πριν, το οποίο αποτελεί ακόμα ένα κίνητρο για την αγορά κατοικίας.
Παράλληλα, σύμφωνα με τα όσα ανέφερε ο κ. Γιάννης Ξυλάς, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis, στο συνέδριο RED Meeting Point, “από το 2020 μέχρι σήμερα οι τιμές πώλησης κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 50% κατά μέσο όρο, ενώ την ίδια περίοδο η αύξηση του μέσου μισθού δεν ξεπερνά το 30%. Έτσι, ενώ το 2020 απαιτούνταν εισοδήματα 16 ετών (με μηνιαίο μισθό 1.000 ευρώ) για την αγορά μιας κατοικίας 200.000 ευρώ, σήμερα απαιτούνται 19 χρόνια εισοδημάτων (με μηνιαίο μισθό 1.300 ευρώ) για την απόκτηση μιας κατοικίας 300.000 ευρώ”.
Ωστόσο, σύμφωνα με τη Eurobank, “αν και η προσιτότητά τους παραμένει ακόμη λίγο καλύτερη σε σχέση με την προ κρίσης χρέους περίοδο, η έντονη αύξηση των τιμών των κατοικιών σε συνδυασμό με το γενικότερο μακροοικονομικό περιβάλλον δρα αποτρεπτικά για την απόκτηση κατοικίας για αρκετά νοικοκυριά. Το πρωτόγνωρο για δεκαετίες παγκόσμιο πληθωριστικό κύμα της περιόδου 2022-2023 αύξησε σημαντικά το κόστος διαβίωσης, ενώ τα απόνερά του συνεχίζουν να ασκούν πίεση στους οικογενειακούς προϋπολογισμούς: την 5ετία 2020-2024 η συνολική αύξηση των τιμών των τροφίμων ξεπερνά το 30%”, αναφέρει η Eurobank. Ενδεικτικό είναι ότι η αποταμίευση των νοικοκυριών στην Ελλάδα, μετά τη συγκυριακή αύξησή της κατά τη διάρκεια της πανδημίας, επέστρεψε ξανά σε αρνητικό έδαφος το 2022, ενώ το 2024 διαμορφώθηκε σε -5,2 δισ. ευρώ ή στο -3,3% του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών. Παράλληλα, το πραγματικό κατά κεφαλήν εισόδημα στην Ελλάδα παραμένει χαμηλότερο από τα προ κρίσης χρέους επίπεδά του.
Κύριος λόγος των υψηλών τιμών είναι η χαμηλή προσφορά κατοικιών, ως αποτέλεσμα της κατάρρευσης της οικοδομικής δραστηριότητας νέων κατοικιών κατά τα χρόνια της οικονομικής κρίσης. Παρά τη δυναμική επανεκκίνησή της μετά την πανδημία, η υστέρηση που παρουσιάζει η προσφορά νέων ακινήτων σε σχέση με τον οικονομικό κύκλο δεν της έχει επιτρέψει ακόμη να ανταποκριθεί στην αυξανόμενη ζήτηση.
Επιπλέον, σύμφωνα με τη Eurobank, “υπάρχουν παράγοντες που δημιουργούν χάσμα μεταξύ του φυσικού αποθέματος κατοικιών προς πώληση και αυτών που διατίθενται εντέλει στην αγορά. Αυτό μπορεί να είναι απόρροια γραφειοκρατικών κωλυμάτων, πολεοδομικών παραβάσεων ή εκκρεμοτήτων, νομικών διενέξεων, πολυϊδιοκτησίας, προσκομμάτων στη διαδικασία ρευστοποίησης ενεχύρων, αλλά και της κακής κατάστασης ορισμένων κατοικιών, σε μεγάλο βαθμό απόρροια της οικονομικής κρίσης της περασμένης δεκαετίας σε συνδυασμό με τη σημαντική αύξηση του κόστους ανακαίνισης προσφάτως. Σε κάθε περίπτωση, ο μεγάλος αριθμός διαδικασιών (π.χ. τροποποιήσεις σχεδίων, τακτοποιήσεις) που απαιτούνται για την έκδοση των απαιτούμενων δικαιολογητικών (π.χ. ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου, βεβαιώσεις μηχανικών κ.λπ.) και την έγκυρη καταχώριση ενός ακινήτου στα μητρώα (Κτηματολόγιο και προσεχώς, Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων) ώστε να καταστεί δυνατή η μεταβίβαση ενός ακινήτου έχει αρνητικές συνέπειες, τόσο για το κόστος απόκτησης ακινήτου όσο και για την ίδια τη ρευστότητα της αγοράς: αφενός αυξάνουν την ψαλίδα μεταξύ της αγοραίας τιμής ενός ακινήτου και του κόστους απόκτησής του, αφετέρου οδηγούν σε καθυστερήσεις, ενίοτε και ακυρώσεις των αγοραπωλησιών, αποθαρρύνοντας και άλλους δυνητικούς πωλητές ή αγοραστές”.
Στο πλαίσιο αυτό, οι αναλυτές επισημαίνουν ότι, σε πιο βραχυχρόνιο ορίζοντα, μέτρα που μπορούν να εφαρμοστούν σχετικά πιο άμεσα περιλαμβάνουν τη μείωση της γραφειοκρατίας, φυσικής και ηλεκτρονικής, στις μεταβιβάσεις και τις εκποιήσεις ακινήτων και την άρση των καθυστερήσεων και των θεσμικών αναποτελεσματικοτήτων στην εκποίηση των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων (NPEs) και μεσοπρόθεσμα την επιτάχυνση της απονομής δικαιοσύνης. Επίσης, η ολοκλήρωση του ηλεκτρονικού μητρώου ταυτότητας κτιρίου, αν εφαρμοστεί λελογισμένα, δύναται να διευκολύνει τις συναλλαγές και να αυξήσει τη ρευστότητα στην αγορά ακινήτων (αν και βραχυπρόθεσμα θα δημιουργεί επιπρόσθετες καθυστερήσεις και γραφειοκρατία), ενώ η εισαγωγή του θεσμού της κοινωνικής κατοικίας, ειδικά μέσω συμβάσεων του δημόσιου με τον ιδιωτικό τομέα, μπορεί να ενισχύσει την προσφορά κατοικιών και να ελαφρύνει το οικονομικό βάρος της στέγασης για τα μεσαία και τα χαμηλότερα στρώματα.
Τη δική της ανάλυση κατέθεσε και η AskWire, εταιρεία που ειδικεύεται σε έρευνες δεδομένων ακινήτων. Σύμφωνα με αυτήν, η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών είναι χαμηλή. “Οι Έλληνες διαθέτουν ακίνητη περιουσία, αλλά η ρευστότητά τους είναι χαμηλή και καταναλώνουν σημαντικό μέρος του εισοδήματός τους. Παρότι το ιδιωτικό χρέος μειώνεται, είναι ακόμη υψηλό”, επισημαίνεται. Αυτό σημαίνει ότι τα επόμενα χρόνια η μείωση του αριθμού των νέων νοικοκυριών και η γήρανση του πληθυσμού θα μειώσουν τον όγκο των συναλλαγών στην αγορά κατοικίας, ιδίως σε περιοχές χαμηλότερης ζήτησης και στην ύπαιθρο.
Σύμφωνα με την εταιρεία, τα επόμενα χρόνια θα παρατηρηθεί μείωση της ζήτησης για κατοικίες μεγάλης επιφάνειας, κατάλληλες για οικογένειες, και αύξηση της ζήτησης για ακίνητα μικρότερης επιφάνειας, πιο προσιτά και σε κεντρικές τοποθεσίες. “Η προσφορά είναι γερασμένη, αποσπασματική και συχνά μη αξιοποιήσιμη. Από την άλλη πλευρά, η ζήτηση είναι άνιση, καθώς παρατηρείται μεγάλη συγκέντρωσή της στα αστικά κέντρα, τα μικρά διαμερίσματα και τις τουριστικές ζώνες. Επομένως, βλέπουμε ότι η πρόσβαση των Ελλήνων σε κατάλληλη και προσιτή στέγη περιορίζεται, όχι λόγω έλλειψης ακινήτων, αλλά λόγω αναντιστοιχίας προσφοράς και ζήτησης”, ανέφερε ο κ. Παύλος Λοΐζου, διευθύνων σύμβουλος της AskWire.
Πηγή: capital.gr
