Του Νίκου Ρουσάνογλου
Εντατικοποίηση των προσπαθειών και των πρωτοβουλιών είναι το ζητούµενο σήµερα, προκειµένου να διαφοροποιηθεί η κατάσταση αναφορικά µε το τεράστιο έλλειµµα προσφοράς κατοικιών. Η κατάσταση που έχει δηµιουργηθεί στην αγορά µε τον ΝΟΚ και την απόφαση του ΣτΕ έχουν δηµιουργήσει ένα σηµαντικό κενό στην κατασκευή νέων κατοικιών, που εκτιµάται ότι θα “αναλώσει” τουλάχιστον έναν χρόνο από την οικοδοµική δραστηριότητα, η οποία θα παραµείνει υποτονική µέχρι το τέλος του 2025, εξαιτίας των αλλαγών που έχουν προκύψει από την απόφαση του ΣτΕ και την πρόσφατη νοµοθετική πρωτοβουλία του ΥΠΕΝ για τη συµµόρφωση του νοµικού πλαισίου µε αυτήν.
Αυτό σηµαίνει ότι η ανακατασκευή, επισκευή και λειτουργική και ενεργειακή αναβάθµιση των όλο και πιο γερασµένων κατοικιών των µεγάλων αστικών κέντρων θα έχει ακόµα πιο καθοριστικό ρόλο να διαδραµατίσει στο µέτωπο της αύξησης της προσφοράς κατοικιών, τόσο προς πώληση όσο και προς ενοικίαση. Ωστόσο και στο ζήτηµα αυτό τίθενται σοβαρές προκλήσεις, καθώς τα κόστη έχουν εκτοξευτεί, είτε αφορούν υλικά είτε εργασία, χωρίς να υπολογίζεται και ο παράγοντας της δυσκολίας εύρεσης τεχνιτών.
Την περίοδο 2019-2024 διατέθηκαν 2,1 δισ. ευρώ µέσω επιδοτήσεων για τα “Εξοικονοµώ”, αριθµός που µεταφράζεται σε 140.000 κατοικίες που αναβαθµίστηκαν. Ωστόσο οι πληρωµές καθυστερούν υπερβολικά, µε αποτέλεσµα πολλοί δικαιούχοι να καταλήγουν να αυτοχρηµατοδοτούν τις εν λόγω εργασίες. Για παράδειγµα, σύµφωνα µε πρόσφατα στοιχεία που έγιναν γνωστά στο πλαίσιο ερωτήσεων στη Βουλή, το 20% των δικαιούχων του “Εξοικονοµώ” του 2021 ακόµη δεν έχουν πληρωθεί.
Αντίστοιχα, οι πιστώσεις για το πρόγραµµα του 2023 δεν έχουν καν ξεκινήσει να τρέχουν ακόµη, τη στιγµή που µόλις πριν από µερικές εβδοµάδες ολοκληρώθηκαν και οι αιτήσεις του αντίστοιχου “Εξοικονοµώ” του 2025, ύψους 434 εκατ. ευρώ.
Τα στοιχεία αυτά δεν εµπνέουν εµπιστοσύνη για τις δυνατότητες του κρατικού µηχανισµού να διαχειριστεί τις απαιτήσεις µιας ακόµα ευρύτερης διαδικασίας αναβαθµίσεων κτιρίων σε πανελλαδικό επίπεδο, που θα απαιτηθεί τα επόµενα χρόνια, λόγω και της κοινοτικής οδηγίας για τα κτίρια. Σε σχετική της ανάλυση, η Ask Wire επισηµαίνει ότι δεν θα πρέπει να δίνεται τόση έµφαση στην κατασκευή νέων κτιρίων, αλλά, αντιθέτως, στην αναβάθµιση του υφιστάµενου κτιριακού αποθέµατος. Με βάση τα στοιχεία πρόσφατης έρευνας της εταιρείας, το 70% των κτιρίων της Αττικής είναι πολυκατοικίες, µε το Λεκανοπέδιο να συγκεντρώνει το 38,8% του συνόλου των οικιστικών κτιρίων της χώρας ή 2,56 εκατ. κατοικίες. Την ίδια στιγµή, οι νέες κατασκευές πανελλαδικά δεν ξεπερνούν τις 15.000 κατά µέσο όρο από το 2010 µέχρι σήµερα, έναντι 70.000 κατά την περίοδο πριν από την οικονοµική κρίση, ενώ ειδικά στην Αττική η νέα οικοδοµική δραστηριότητα εστιάζεται κυρίως στις πιο ακριβές αστικές και περιαστικές περιοχές. Αντιθέτως, στο κέντρο της Αθήνας το πρόγραµµα “Χρυσή Βίζα” ώθησε τις αξίες προς τα πάνω και µείωσε την προσφορά για τους εγχώριους αγοραστές.
Η Ask Wire αναφέρει ότι η αναβάθµιση των παλιών κατοικιών θα ξεκλειδώσει ζήτηση για ενοικίαση, καθώς η χώρα δεν χρειάζεται περισσότερο κτίρια, αλλά καλύτερα. Οι αναβαθµίσεις πρέπει να εστιάσουν σε κεντρικές ζώνες, που παρουσιάζουν και τη µεγαλύτερη ζήτηση. Άλλωστε, τα διάφορα προγράµµατα “Εξοικονοµώ” µέχρι σήµερα έχουν αξιοποιηθεί κυρίως από νοικοκυριά µεσαίων εισοδηµάτων που ιδιοκατοικούν στο σπίτι τους και όχι από ανθρώπους χαµηλών εισοδηµάτων ή από ιδιοκτήτες που εκµισθώνουν το σπίτι τους (ώστε να ωφεληθεί και ο ενοικιαστής). Έτσι, ακόµα και σήµερα, υπολογίζεται ότι το 70% των κατοικιών υπάγεται στις τρεις τελευταίες κατηγορίες του ενεργειακού πιστοποιητικού.
Εν τω µεταξύ, το Εθνικό Σχέδιο για το Κλίµα (ΕΣΕΚ) απαιτεί ουσιαστικά την επιτάχυνση της διαδικασίας ενεργειακής αναβάθµισης των κατοικιών της χώρας, µιας και έχει τεθεί στόχος για περίπου 400.000 αναβαθµίσεις έως το 2030. Συγκεκριµένα, το ΕΣΕΚ αναφέρει ότι ο ετήσιος ρυθµός ανακαίνισης κτιρίων κατοικιών θα πρέπει να ανέλθει σε 68.000 την περίοδο 2025-2030. Αυτό σηµαίνει ότι θα πρέπει να επενδύονται τουλάχιστον 1 δισ. ευρώ σε ετήσια βάση για ενεργειακές αναβαθµίσεις υφιστάµενων κατοικιών.
Για τη δεκαετία 2031-2040 προβλέπεται ετήσιος ρυθµός ανακαίνισης 64.000 κατοικιών (640.000), ενώ την περίοδο 2041-2050 ορίζεται νέα επιτάχυνση, ώστε ο ρυθµός να αυξηθεί σε 83.000 κατοικίες ετησίως ή 830.000 συνολικά. Συνολικά, δηλαδή, προβλέπεται η ενεργειακή αναβάθµιση 1,87 εκατ. κατοικιών. Με βάση το νούµερο αυτό, φαίνεται πως ο στόχος είναι να αναβαθµιστούν ενεργειακά τα οικιστικά ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί την περίοδο από το 1945 έως το 1980. Σύµφωνα µε την πιο πρόσφατη απογραφή του 2021, στο σύνολο της χώρας καταγράφονται 6,6 εκατ. κατοικίες, εκ των οποίων κατοικούµενες είναι οι 4,31 εκατ. Μεταξύ αυτών, όµως, µόλις 770.000 έχουν κατασκευαστεί τα τελευταία 25 χρόνια (από το 2001 και µετά) ή το 17,8%, ενώ τα ακίνητα της περιόδου 19451980 είναι συνολικά 1,94 εκατ.
Αυτό σηµαίνει ότι θα απαιτηθούν σοβαρές πρωτοβουλίες για να απλοποιηθούν οι διαδικασίες που ακολουθούνται σήµερα και έχουν αποδειχθεί µη λειτουργικές, όπως επίσης και να τυποποιηθούν τα δικαιολογητικά που χρειάζονται, µε τη συνδροµή ίσως και του ΤΕΕ, προκειµένου να µειωθεί ο τεράστιος γραφειοκρατικός όγκος.
Υπενθυµίζεται ότι τα παραπάνω υπαγορεύονται και από τη νέα κοινοτική οδηγία που ψηφίστηκε τον Απρίλιο του 2024 και περιγράφει τους στόχους για τη µείωση των εκποµπών ρύπων από τα κτίρια, οικιστικά και µη, που θα πρέπει να “πιάσουν” τα κράτη-µέλη της Ε.Ε. τα επόµενα χρόνια. Ειδικότερα, και σε ό,τι αφορά τα υφιστάµενα κτίρια κατοικιών, κάθε χώρα θα πρέπει να πετύχει τον πανευρωπαϊκό στόχο µείωσης των ρύπων κατά 16% έως το 2030 και κατά 20%-22% έως το 2035, έως ότου επιτευχθεί ο σταδιακός στόχος για κτίρια µηδενικών εκποµπών από το 2050 και µετά. Σε ό,τι αφορά τις νέες κατασκευές, αυτές θα πρέπει να είναι µηδενικών εκποµπών ήδη από την 1η Ιανουαρίου του 2030. ∆ηλαδή οι οικοδοµικές άδειες που θα εκδίδονται µετά το 2030 θα πρέπει να συµµορφώνονται µε τη νόρµα αυτή, ενώ προβλέπεται και µια νέα κατηγορία του ενεργειακού πιστοποιητικού (Α0), πέραν των υφιστάµενων, που θα συνδυαστεί και µε τη συνολική αναθεώρηση του συγκεκριµένου εγγράφου σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, προκειµένου να µην υπάρχουν αποκλίσεις από χώρα σε χώρα.
Σηµειώνεται ότι µέχρι σήµερα δεν υπάρχει κάποιος σχεδιασµός για τυχόν κυρώσεις σε ό,τι αφορά τη συµµόρφωση µε την οδηγία αυτή. Αντιθέτως, έχει δοθεί η ελευθερία σε κάθε κράτος-µέλος να επιλέξει τον τρόπο µε τον οποίο θα πετύχει τους στόχους που τέθηκαν. ∆εδοµένου ότι ένα σηµαντικό ποσοστό του κτιριακού αποθέµατος της Ευρώπης είναι µεγάλης ηλικίας, αντιλαµβάνεται κανείς ότι πρόκειται για µια ηράκλεια προσπάθεια, που θα δηµιουργήσει και σηµαντικές επενδυτικές ευκαιρίες.
Πηγή: capital.gr
