Του Νίκου Ρουσάνογλου
Επιβράδυνση του ρυθμού της ανόδου των τιμών πώλησης κατοικιών, που πιθανώς να συμπαρασύρει και την αγορά ενοικίων, προβλέπει για τους επόμενους μήνες η Τράπεζα της Ελλάδος, με βάση τα όσα επισημαίνονται στην πρόσφατη έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας. Αν μάλιστα, είχε αντιμετωπιστεί με πιο αποφασιστικό τρόπο το έλλειμμα προσφοράς κατοικιών στην αγορά, πιθανώς να υπήρχε ήδη σταθεροποίησή τους, ενδεχομένως κι επιβράδυνση σε επιλεγμένες περιοχές χαμηλότερης ζήτησης.
Όπως επισημαίνουν οι αναλυτές της ΤτΕ, “οι τιμές στην ελληνική αγορά κατοικιών για το επόμενο διάστημα εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν να αυξάνονται, αλλά με ηπιότερους ρυθμούς, όσο η ζήτηση από το εσωτερικό και το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή και το απόθεμα κατοικιών παραμένει περιορισμένο. Η χαμηλή προσφορά σε σύγκριση με τη ζήτηση είναι απόρροια της εκτεταμένης επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, της απόσυρσης από την αγορά, ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό και της υποτονικής δραστηριότητας στον κατασκευαστικό κλάδο για μακρά χρονική περίοδο, η οποία δεν έχει επιτρέψει την ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος”.
Η τάση αυτή της επιβράδυνσης του ρυθμού των αυξήσεων, ήδη καταγράφεται στα στοιχεία των δεικτών της ΤτΕ, παρότι σε περιοχές, που παρουσιάζουν υψηλό απόθεμα κατοικιών που είναι επιλέξιμες για το πρόγραμμα Σπίτι Μου, καταγράφονται μεγάλες αυξήσεις, που διαφοροποιούν την γενική εικόνα. Σύμφωνα με την ΤτΕ κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2024, η πανελλαδική αύξηση των τιμών δεν ξεπέρασε το 6,6%, ενώ στις αρχές του έτους άγγιζε το 10,8%. Αντίστοιχα, στην Αττική, κατά τους τελευταίους τρεις μήνες, η ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε σε 6,2% και 8,2% συνολικά στο έτος, δηλαδή χαμηλότερα του πανελλαδικού μέσου όρου. Σε ό,τι αφορά τα νεόδμητα ακίνητα, η πανελλαδική αύξηση κατά το τέταρτο τρίμηνο ήταν 9,1% και 10,1% συνολικά στο έτος, έναντι 12,9% το 2023. Αισθητά μικρότερη αύξηση κατέγραψαν οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών, καθώς η αύξηση κατά το τέταρτο τρίμηνο περιορίστηκε σε μόλις 4,9%, από 7,1% το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο και 7,8% συνολικά το 2024, τη στιγμή, που το 2023 οι τιμές τους είχαν αυξηθεί με σχεδόν διπλάσιο ρυθμό 14,5%.
Υπό φυσιολογικές συνθήκες, δηλαδή αν δεν υπήρχε το πρόγραμμα Σπίτι Μου και δεν είχε ανακοπεί πλήρως η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα λόγω του “φιάσκου” με το ΝΟΚ, θα ήταν εφικτό να υπάρξει μια εκλογίκευση στις τιμές πώλησης. Άλλωστε, έχει υπάρξει και μια σχετική ανάσχεση του “κύματος” αγορών ακινήτων από ξένους επενδυτές εκτός Ε.Ε., λόγω των αλλαγών που πραγματοποιήθηκαν στο πρόγραμμα Χρυσή Βίζα και πλέον θα αρχίσουν να αποσυμφορούν την πίεση και του συγκεκριμένου παράγοντα στις τιμές πώλησης.
Ωστόσο, οι δύο αυτοί παράγοντες του προγράμματος επιδότησης επιτοκίου Σπίτι Μου και το έλλειμμα νέων κατασκευών, θα συμβάλλουν στο να συντηρηθούν οι υψηλές τιμές, έστω κι αν δεν είναι πιθανό να συνεχιστεί το “ράλι” με τον ρυθμό των προηγούμενων τριών ετών. Την εκτίμηση αυτή συμμερίζεται και η EBA (European Banking Authority), που εποπτεύει την υγεία του ευρωπαϊκού χρηματοπιστωτικού συστήματος. Με βάση πρόσφατη πρόβλεψη που έγινε στο πλαίσιο των stress tests για το τρέχον έτος, οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Ελλάδα αναμένεται να αυξηθούν φέτος κατά 4,4%, έναντι αύξησης 8,7% το 2024.
Μάλιστα, σύμφωνα με την ΕΒΑ, συνολικά την τριετία 2025-2027, η μέση ετήσια αύξηση δεν θα ξεπεράσει το 3,4%, δηλαδή λίγο πάνω από τον πληθωρισμό, σε μια περαιτέρω ένδειξη σταθεροποίησης των τιμών πώλησης κατοικιών, μετά από την αλματώδη ανάπτυξη της περιόδου 2022-2024, όταν ο μέσος ετήσιος ρυθμός είχε διαμορφωθεί σε 11,2%.
Ανεξάρτητα πάντως από την πορεία των τιμών πώλησης, αυτή τη φορά ο κίνδυνος για το ελληνικό τραπεζικό σύστημα είναι μηδαμινός, καθώς από την αρχή της κρίσης και μέχρι σήμερα, οι νέες χρηματοδοτήσεις κινούνται περίπου στο 10%-15% του επιπέδου της περιόδου πριν την κρίση, ενώ με δάνειο χρηματοδοτείται μόλις το 20% των συνολικών πράξεων αγοραπωλησίας ακινήτων που σημειώνεται στην αγορά. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Eurobank, από το 2003, πρώτο έτος για το οποίο υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία από την ΤτΕ, έως το 2009, είχαν εκταμιευτεί συνολικά 78,6 δις ευρώ στεγαστικά δάνεια (ετήσιος μέσος όρος: 11,2 δις ευρώ). Αντιθέτως, από το 2010 έως το 2024, ο αντίστοιχος μέσος όρος σε ετήσια βάση δεν ξεπέρασε τα 2 δις ευρώ, ενώ ακόμα και τα τελευταία χρόνια, που έχει σημειωθεί σημαντική άνοδος των νέων χορηγήσεων, ο ετήσιος μέσος όρος των 1 – 1,5 δις ευρώ, παραμένει 83% χαμηλότερος σε σχέση με την περίοδο πριν τη δημοσιονομική κρίση.
Πηγή: capital.gr
