Τι προβλέπει το άρθρο του συντάγματος για τους οικισμούς και τη δόμηση

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Το ζήτημα της αναθεώρησης του άρθρου 24 του Συντάγματος, για πρώτη φορά από το 2001, έθεσε χθες ο ίδιος ο Πρωθυπουργός, Κυρ. Μητσοτάκης. “Πρέπει να μπει μία τάξη στο οικιστικό ζήτημα, πρέπει να ισορροπήσουμε. Από τη μία το Σύνταγμα μας λέει ότι αμά θέλεις να επεκτείνεις έναν οικισμό, πρέπει να κάνεις πολεοδόμηση, κάτι που με βρίσκει σύμφωνο. Από την άλλη όμως, το ίδιο το Σύνταγμα κατοχυρώνει τη δικαιολογημένη εμπιστοσύνη του πολίτη: “αγόρασα ένα οικόπεδο, ήξερα ότι μπορούσα να χτίσω. Δεν μπορείς να έρχεσαι εκ των υστέρων να μου το αλλάζεις”. Το ίδιο το Σύνταγμα κατοχυρώνει την προστασία της ιδιοκτησίας. Το ίδιο το Σύνταγμα μιλάει για τη στήριξη της αποκέντρωσης, μιλάει για τα δημογραφικά προβλήματα τα οποία αντιμετωπίζουμε”, ανέφερε χθες ο Πρωθυπουργός, στο πλαίσιο συνέντευξής του στο ΣΚΑΪ.

Ο Πρωθυπουργός ανέφερε ότι έχει δώσει εντολή στο Υπ. Περιβάλλοντος, ώστε να προτείνει εναλλακτικές ρυθμίσεις, οι οποίες θα αντιμετωπίζουν το ζήτημα αυτό μέσα από ένα συνολικό πρίσμα, που θα λαμβάνονται υπόψη και αυτές οι παράμετροι. Σύμφωνα με τον ίδιο, δεν μπορεί να απαιτείται πολεοδομικό σχέδιο για την επέκταση οικισμών των 300 κατοίκων, όπου είναι απαραίτητο να δοθούν κίνητρα για την επιστροφή πληθυσμού, όπως ορθώς απαιτείται σχέδιο π.χ. για έναν αναπτυγμένο οικισμό 2.000 κατοίκων.

Το τι ακριβώς θα περιλαμβάνει αυτή η ρύθμιση δεν είναι ξεκάθαρο, μιας και όπως ομολόγησε και ο ίδιος ο Πρωθυπουργός, “είναι πολύ σύνθετο το ζήτημα. Η κυβέρνηση συμμορφώνεται π.χ. με τη σωστή προσέγγιση του ΣτΕ για τα ζητήματα της εκτός σχεδίου δόμησης. Αν θες να χτίσεις εκτός σχεδίου, πρέπει να έχεις πρόσωπο σε δρόμο και μία από τις πολύ σημαντικές μεταρρυθμίσεις που θα κάνουμε, ξεκινώντας με τα νησιά, είναι μία αυτόματη διαδικασία των δρόμων. Διότι αυτή τη στιγμή κάθε δρόμος, για να μπορεί να κατηγοριοποιηθεί ως κοινόχρηστος, χρειάζεται Προεδρικό Διάταγμα. Το οποίο σημαίνει ότι πραγματικοί δρόμοι, οι οποίοι υπάρχουν, τυπικά δεν είναι αναγνωρισμένοι. Αυτό πρέπει να το λύσουμε. Στο ζήτημα όμως των οικισμών δεν μπορεί ταυτόχρονα να λέμε “δεν μπορούμε να χτίσουμε σε ύψος”, “δεν μπορούμε να χτίσουμε εκτός σχεδίου”, “δεν μπορούμε εύκολα να επεκτείνουμε τους οικισμούς”.

Τι αναφέρει σήμερα το άρθρο 24 του Συντάγματος;

1. Η προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος αποτελεί υποχρέωση του Κράτους και δικαίωμα του καθενός. Για τη διαφύλαξή του το Κράτος έχει υποχρέωση να παίρνει ιδιαίτερα προληπτικά ή κατασταλτικά μέτρα στο πλαίσιο της αρχής της αειφορίας. Νόμος ορίζει τα σχετικά με την προστασία των δασών και των δασικών εκτάσεων. Η σύνταξη δασολογίου συνιστά υποχρέωση του Κράτους. Απαγορεύεται η μεταβολή του προορισμού των δασών και των δασικών εκτάσεων, εκτός αν προέχει για την Εθνική Oικονομία η αγροτική εκμετάλλευση ή άλλη τους χρήση, που την επιβάλλει το δημόσιο συμφέρον.

2. H χωροταξική αναδιάρθρωση της Xώρας, η διαμόρφωση, η ανάπτυξη, η πολεοδόμηση και η επέκταση των πόλεων και των οικιστικών γενικά περιοχών υπάγεται στη ρυθμιστική αρμοδιότητα και τον έλεγχο του Kράτους, με σκοπό να εξυπηρετείται η λειτουργικότητα και η ανάπτυξη των οικισμών και να εξασφαλίζονται οι καλύτεροι δυνατοί όροι διαβίωσης.

Oι σχετικές τεχνικές επιλογές και σταθμίσεις γίνονται κατά τους κανόνες της επιστήμης. Η σύνταξη εθνικού κτηματολογίου συνιστά υποχρέωση του Κράτους.

3. Για να αναγνωριστεί μία περιοχή ως οικιστική και για να ενεργοποιηθεί πολεοδομικά, οι ιδιοκτησίες που περιλαμβάνονται σε αυτή συμμετέχουν υποχρεωτικά, χωρίς αποζημίωση από τον οικείο φορέα, στη διάθεση των εκτάσεων που είναι απαραίτητες για να δημιουργηθούν δρόμοι, πλατείες και χώροι για κοινωφελείς γενικά χρήσεις και σκοπούς, καθώς και στις δαπάνες για την εκτέλεση των βασικών κοινόχρηστων πολεοδομικών έργων, όπως νόμος ορίζει.

4. Nόμος μπορεί να προβλέπει τη συμμετοχή των ιδιοκτητών περιοχής που χαρακτηρίζεται ως οικιστική στην αξιοποίηση και γενική διαρρύθμισή της σύμφωνα με εγκεκριμένο σχέδιο, με αντιπαροχή ακινήτων ίσης αξίας ή τμημάτων ιδιοκτησίας κατά όροφο, από τους χώρους που καθορίζονται τελικά ως οικοδομήσιμοι ή από κτίρια της περιοχής αυτής.

5. Oι διατάξεις των προηγούμενων παραγράφων εφαρμόζονται και στην αναμόρφωση των οικιστικών περιοχών που ήδη υπάρχουν. Oι ελεύθερες εκτάσεις, που προκύπτουν από την αναμόρφωση, διατίθενται για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων ή εκποιούνται για να καλυφθούν οι δαπάνες της πολεοδομικής αναμόρφωσης, όπως νόμος ορίζει.
6. Tα μνημεία, οι παραδοσιακές περιοχές και τα παραδοσιακά στοιχεία προστατεύονται από το Kράτος. Nόμος θα ορίσει τα αναγκαία για την πραγματοποίηση της προστασίας αυτής περιοριστικά μέτρα της ιδιοκτησίας, καθώς και τον τρόπο και το είδος της αποζημίωσης των ιδιοκτητών.

Η αναθεώρηση του 2001

Σημειώνεται ότι η αναθεώρηση του 2001, προέβη στον εκσυγχρονισμό του άρθρου 24 και στην προσαρμογή του στις νέες συνθήκες και ανάγκες. Με την ερμηνευτι­κή δήλωση του αναθεωρημένου άρθρου 24, δόθηκε ο ορισμός του δάσους και της δασικής εκτάσεως. Σύμφωνα με τη νομολογία του Συμ­βουλίου της Επικρατείας, επιτρέπεται η εκμετάλλευση του δάσους και των δασικών εκτάσεων, μόνο σύμφωνα με τον προορι­σμό τους και όχι κατά τρόπο που συνεπά­γεται τη μεταβολή τους. Όλως κατ’ εξαίρε­ση επιτρέπεται η μεταβολή του προορι­σμού των δασών και των δασικών εκτάσε­ων, όταν προέχει η χρήση αγροτικής εκμε­τάλλευσης ή άλλη που επιβάλλεται από το δημόσιο συμφέρον και την εθνική οικονο­μία. Εξάλλου, κατά τη νομολογία, παύουν να έχουν δασικό χαρακτήρα οι εκτάσεις που εντάχθηκαν σε σχέδιο πόλεως, ή πο­λεοδομική μελέτη που δεν προσβλήθηκε.

Τι προβλέπει το Προεδρικό Διάταγμα που εκδόθηκε πρόσφατα για τις επεκτάσεις των Οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων;

Με βάση τα όσα ορίζονται στο ΠΔ, όλα τα οικόπεδα που βρίσκονται εκτός των ορίων των οικισμών, όπως αυτά είχαν διαμορφωθεί έως την 14η Μαρτίου του 1983, δηλαδή με το γνωστό “Νόμο Τρίτση”, κινδυνεύουν να μετατραπούν από άρτια και οικοδομήσιμα που είναι σήμερα, σε εκτός σχεδίου γη, χάνοντας πάνω από το 85% της αξίας τους. Από την οριοθέτηση αποκλείονται (εξαιρούνται δηλαδή) συνολικά δεκαπέντε (15) περιπτώσεις, όπως γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας, ζώνες αιγιαλού – παραλίας, εκτάσεις πλάτους διακοσίων (200) μ. από τον άξονα υπεραστικών τμημάτων του βασικού εθνικού οδικού δικτύου.
Σύμφωνα με την απόφαση, οικοδομήσιμα είναι τα οικόπεδα άνω των δύο στρεμμάτων με πρόσωπο σε υφιστάμενο χώρο, ενώ ανακαλούνται οι επεκτάσεις των οικισμών που διαμορφώθηκαν από το 1983 και μετά. Εξέλιξη που σύμφωνα με τον γραμματέα ενημέρωσης της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) Πολιτικό Μηχανικό Μάνο Κρανίδη, ρίχνει τις τιμές των οικοπέδων κατά 90% και διαμορφώνει ένα κλίμα αβεβαιότητας για ιδιοκτήτες και επενδυτές.

“Αυτό δεν είναι πολεοδομική τάξη. Είναι απαξίωση. Δεν είναι μεταρρύθμιση. Είναι ένα βήμα πίσω για την περιφέρεια, τη μικροϊδιοκτησία και την Ελλάδα που προσπαθεί να σταθεί όρθια εκτός αστικών κέντρων”, αναφέρει ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, κ. Λευτέρης Ποταμιάνος. Σύμφωνα με τον ίδιο, το πρόσφατο Προεδρικό Διάταγμα, αποτελεί μια σιωπηλή, αλλά ριζική μεταβολή στον τρόπο που αντιμετωπίζεται η ελληνική ύπαιθρος, η μικρή ιδιοκτησία και τελικά ο ίδιος ο χάρτης της χώρας. Μπορεί να παρουσιάζεται ως “τεχνική πολεοδομική ρύθμιση”, στην πραγματικότητα όμως έχει βαθιές κοινωνικές, οικονομικές και γεωγραφικές συνέπειες. “Μικροί οικισμοί και χωριά, αντί να ενισχυθούν θα οδηγηθούν στην περιθωριοποίηση και στην πληθυσμιακή κατάρρευση. Η ελληνική περιφέρεια, αντί να κρατηθεί ζωντανή θα αποδυναμώνεται ακόμα περισσότερο. Και βέβαια, η κτηματαγορά απορρυθμίζεται ξανά, με απώλειες αξιών και πλήρη αβεβαιότητα για επενδυτές και ιδιοκτήτες”, τόνισε ο κ. Ποταμιάνος.

Ουσιαστικά, αυτό που συμβαίνει με το ΠΔ είναι να επιχειρείται μια “διόρθωση” του αυθαίρετου τρόπου, με τον οποίο γίνονταν οι επεκτάσεις των οικισμών τα προηγούμενα χρόνια, ιδίως όμως από το 1983 και μετά, όταν αρκούσε μια απόφαση του κατά τόπους Νομάρχη, προκειμένου να επεκταθεί ένας οικισμός, χωρίς δηλαδή να προηγηθεί πολεοδομικός σχεδιασμός και να καθοριστεί ρυμοτομικό σχέδιο, διαδικασία που απαιτεί δεκαετίες και μεγάλο κόστος, που είναι δυσβάσταχτο, ειδικά για τους μικρούς οικισμούς. Σε αυτά ακριβώς τα τμήματα, θα απαιτηθεί τώρα να γίνει πολεοδομικός σχεδιασμός, ώστε να επανακαθοριστούν τα όρια των οικισμών, κάτι που σημαίνει ότι όλα τα οικόπεδα που βρίσκονται εκεί, απειλούνται να βρεθούν εκτός οικισμού.

Έναρξη Ισχύος Νέων Διατάξεων

Το “θετικό” είναι ότι οι νέες αυτές διατάξεις δεν τίθενται σε άμεση ισχύ, καθώς μέχρι να εκδοθεί Προεδρικό Διάταγμα που να οριοθετεί ξεχωριστά τον κάθε οικισμό, θα εφαρμόζονται οι αντίστοιχες ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις. Έτσι, οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί μέχρι τη δημοσίευση του Προεδρικού Διατάγματος οριοθέτησης των οικισμών θεωρούνται νόμιμες και ισχυρές και οι προβλεπόμενες οικοδομικές εργασίες εκτελούνται νομίμως. Επιτρέπεται η ενημέρωση και η αναθεώρηση οικοδομικών αδειών σε ισχύ ή και για παράταση ισχύος, καθώς και η έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας, σύμφωνα με τους όρους δόμησης που χορηγήθηκε η άδεια.

Σημειώνεται ότι τα παραπάνω δεν εφαρμόζονται σε οικισμούς:

– Με πληθυσμό άνω των δύο χιλιάδων (2.000) κατοίκων, ανεξαρτήτως του χρόνου δημιουργίας τους.

– Σε οικισμούς οι οποίοι δημιουργήθηκαν μετά την έναρξη εφαρμογής του ν. 1337/1983.

– Και σε οικισμούς οι οποίοι εμπίπτουν σε παραθεριστικές παραλιακές περιοχές, οι οποίες έχουν καθοριστεί μέσα σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) των νομών Αττικής, Εύβοιας, Κορινθίας, Θεσσαλονίκης, Πιερίας και Χαλκιδικής.