Του Νίκου Κωτσικόπουλου
Αν και τα στεγαστικά δάνεια παραμένουν λιγοστά, η πορεία τους είναι σταθερά ανοδική από το 2020, ενώ αν εξεταστούν οι εκταμιεύσεις ανά τρίμηνο, οι μεγαλύτερες έγιναν στο τελευταίο τρίμηνο του 2024. Ένα ποσοστό έως και 10% από αυτές στο τελευταίο τρίμηνο της χρονιάς, έγιναν με σχετικά χαλαρότερα κριτήρια, καθώς οι τράπεζες ήθελαν να πιάσουν τους στόχους τους.
Από την άλλη πλευρά αν και αναφέρεται η σχετική ευελιξία των τραπεζών στα κριτήρια στο τέλος του έτους ή και στη διάρκεια του δανείου, δεν μπορεί να μη σημειωθεί το γεγονός ότι οι τράπεζες απαιτούν μεγάλη συμμετοχή του δανειολήπτη στην αξία ακινήτου.
Τα ποσά των δανείων είχαν υποχωρήσει στο 60% της εγγύησης το 2021 και παραμένουν χαμηλά κάτω από το 63% (δείκτης LTV-O, δηλαδή δείκτης δανείου προς αξία κατά την έγκριση). Τα δάνεια έχουν υποχωρήσει μεταξύ 60,1%-64,6% της αξίας εγγύησης από το 2021 μέχρι σήμερα.
Αυτά και πολλά άλλα ακόμα “διαμάντια”, αποκαλύπτει το ειδικό θέμα που έχει προσθέσει αυτή τη φορά η ΤτΕ στην έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας για τα δάνεια που αφορούν ακίνητα και είναι στεγαστικά ή επισκευαστικά ή άλλα δάνεια με εγγύηση ακινήτου. Από την έρευνα αυτή προκύπτει ότι οι εκταμιεύσεις δανείων που αφορούν οικιστικό ακίνητο μεταξύ 2021-2024 παρέμειναν σε χαμηλό επίπεδο μεν, αλλά ακολούθησαν σταθερά ανοδική πορεία.
Έτσι τα στεγαστικά δάνεια ήταν 780 εκατ. ευρώ το 2021, αλλά αυξήθηκαν σε περίπου 1 δισ. ευρώ το 2022 και το 2023. Το 2024 ανήλθαν σε 1,3 δισ. ευρώ μετά από αύξηση 32,6% έναντι του 2023.
Για να γίνει μία σύγκριση την 2005-2008 τα στεγαστικά δάνεια έφθαναν περίπου τα 12 δισ. ευρώ το χρόνο!
Σύμφωνα με την έρευνα “αποτελεί θετική εξέλιξη το γεγονός ότι το τέταρτο τρίμηνο του 2024 καταγράφηκε το υψηλότερο ποσό εκταμιεύσεων (412 εκατ. ευρώ) και υψηλός ρυθμός αύξησης τόσο ως προς το προηγούμενο τρίμηνο (25,8%) όσο και ως προς το τέταρτο τρίμηνο του 2023 (44,2%).
Το γεγονός έχει προσδώσει αισιοδοξία στα επιτελεία των τραπεζών για το 2025.
“Οι προβλέψεις για τον ρυθμό οικονομικής ανάπτυξης, την απασχόληση και το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, σε συνδυασμό με το πρόγραμμα “Σπίτι μου ΙΙ”, δημιουργούν αισιοδοξία για σημαντική αύξηση των εκταμιεύσεων. Η εκτίμηση αυτή συνάδει με τα τριετή επιχειρηματικά σχέδια των σημαντικών πιστωτικών ιδρυμάτων”.
Ωστόσο αυτό το ρεκόρ συνδέεται με ενδείξεις ότι ένα ποσοστό περίπου 10% δόθηκε με πιο χαλαρά κριτήρια το οποίο είναι μικρό και εντός πλαισίων ειδικά αν ληφθούν υπόψη τα προηγούμενα στοιχεία, για τους δείκτες LTV-O.
Όμως ο συγκεκριμένος δείκτης δεν είναι ο μόνος σημαντικός και ίσως να είναι σημαντικότερος ο δείκτης DSTI-O, δηλαδή ο δείκτης εξυπηρέτησης του δανείου (το ύψος της μηνιαίας δόσης σε σχέση με το μισθό). Αυτός ο δείκτης καμιά φορά
χαλαρώνει και φαίνεται πως χαλάρωσε στο τελευταίο τρίμηνο του 2024 των αυξημένων εκταμιεύσεων σε ένα ποσοστό περίπου 10% όπως και σε κάποια τρίμηνα εκταμιεύσεων δανείων με το πρόγραμμα “Σπίτι μου”. Στο τέλος του 2024, η μέση δόση του στεγαστικού ήταν κάτω από το 33% του μισθού του δανειολήπτη, αλλά υπήρχαν και τραβηγμένες περιπτώσεις στις “ουρές κατανομής των δανείων”.
Οι ουρές κατανομής των δανείων
Η χαλάρωση προκύπτει και από τη χρονική διάρκεια των δανείων. Είναι σχετικά μακροχρόνια σε κάποιες περιπτώσεις, οπότε οι δόσεις είναι μικρότερες, αλλά στη θεωρία αυτό θα μπορούσε να σημαίνει ότι δεν υπάρχουν μεγάλα περιθώρια επιμήκυνσης αν απαιτηθεί ρύθμιση, όπως αναφέρεται.
Όπως αναφέρεται στο Ειδικό Θέμα της Έκθεσης, τα “πιστοδοτικά κριτήρια εν γένει παρέμειναν συνετά σε όλη την υπό εξέταση περίοδο. Ωστόσο, η ανάλυση της εξέλιξης των επιμέρους δεικτών προσφέρει χρήσιμα συμπεράσματα”.
Επισημαίνεται ότι “τα πιστωτικά ιδρύματα απαιτούν πλέον υψηλότερο ποσοστό ιδίας συμμετοχής από τους δανειολήπτες, όπως αποτυπώνεται στην εξέλιξη του σταθμισμένου μέσου όρου του δείκτη δανείου προς αξία (υψηλότερη τιμή δ΄ τρίμηνο του 2021: 64,6%, χαμηλότερη τιμή γ΄ τρίμηνο 2024: 60,1%) και στο σταδιακό περιορισμό του εύρους του εν λόγω δείκτη.
Θετική ένδειξη αποτελεί το γεγονός ότι, παρά την αύξηση των εκταμιεύσεων, η ουρά της κατανομής του δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα διατηρήθηκε σε επίπεδο χαμηλότερο του 10% των εκταμιεύσεων, με εξαίρεση την περίοδο που ήταν αυξημένη η συμμετοχή του Προγράμματος “Σπίτι μου” στο μίγμα των εκταμιεύσεων (γ΄ και δ΄ τρίμηνο του 2023 και α΄ και β΄ τρίμηνο του 2024) και το τελευταίο τρίμηνο κάθε έτους.
Επιπροσθέτως, η συγκράτηση του μεριδίου εκταμιεύσεων με DSTI-O άνω του 50%
σε επίπεδο έως 10% των εκταμιεύσεων κατά τη διάρκεια του 2024 συνοδεύθηκε από αύξηση στο μερίδιο των δανείων με διάρκεια κατά την έγκριση που ξεπερνούσε τα 30 έτη. Πιο συγκεκριμένα, το μερίδιο των δανείων με διάρκεια κατά την έγκριση που υπερβαίνει τα 30 έτη παρουσιάζει έντονα ανοδική τάση το δεύτερο εξάμηνο του 2024 (γ΄ τρίμηνο 2024: 6,3%, δ΄ τρίμηνο 2024: 10%). Η εξέλιξη αυτή χρήζει παρακολούθησης”.
Ποια είναι η μέση περιουσία και ποια τα χρέη του μέσου Έλληνα
Οι Αμερικανοί το λένε αλλιώς. “Ποια είναι η αξία του τάδε;” μετρούν. Κι έτσι διαβάζουμε τα εξωφρενικά κείμενα που μετρούν κάποιον λες και είναι μετρητά οι μετοχές και ακίνητα που διαθέτει.
Η ΕΚΤ λοιπόν, έχει δημιουργήσει πειραματικούς δείκτες. Δεν είναι εντελώς ακριβείς, μας λέει η ΤτΕ αλλά κάνουν τη δουλειά τους. Οπότε τι δείχνουν οι δείκτες για την αξία του Έλληνα και πόσο αξιόχρεος είναι για να πάρει ένα δάνειο, λαμβάνοντας υπόψη και ότι το μέσο χρέος των νοικοκυριών προς το ακαθάριστο διαθέσιμο εισόδημα είναι περίπου 55% και σε συνεχή πτώση μετά το 2012; Όπως φαίνεται από τους δείκτες, το μέσο χρέος είναι 8,8% επί της μέσης περιουσίας, που αυξήθηκε χάρη στην άνοδο των τιμών των ακινήτων.
“Σύμφωνα με τα πειραματικά στοιχεία λογαριασμών κατανομής πλούτου που καταρτίζονται από το Ευρωπαϊκό Σύστημα Κεντρικών Τραπεζών προκύπτει ότι ο προσαρμοσμένος καθαρός πλούτος ανά κάτοικο στην Ελλάδα στο τρίτο τρίμηνο του 2024 ανήλθε σε 89,89 χιλ. ευρώ, αυξημένος κατά 9,3% έναντι του γ΄ τριμήνου του 2023 (82,27 χιλ. ευρώ).
Η αύξηση στον προσαρμοσμένο καθαρό πλούτο προήλθε κατά 46 χιλ. ευρώ ή κατά ποσοστό 57% από την αύξηση της αξίας της κατοικίας των νοικοκυριών στην εξεταζόμενη περίοδο. Άλλωστε, η σημαντικότερη συμβολή στο συνολικό καθαρό επίπεδο πλούτου προέρχεται από την αξία της κατοικίας (60,95 χιλ. ευρώ ή 67,8% του συνολικού προσαρμοσμένου καθαρού πλούτου ανά κάτοικο).
Ο προσαρμοσμένος δείκτης χρέους προς περιουσιακά στοιχεία ήταν 8,8% για το γ΄ τρίμηνο του 2024 καταγράφοντας βελτίωση κατά 80 μ. β. έναντι της αντίστοιχης περιόδου του 2023 (γ΄ τρίμηνο 2023: 9,6%) και παρέμεινε σε χαμηλότερο επίπεδο έναντι του μέσου όρου των χωρών της ζώνης του ευρώ (γ΄ τρίμηνο 2024: 10,8%).
Λαμβάνοντας υπόψη τους παραπάνω παράγοντες κινδύνου, η χρηματοοικονομική
κατάσταση των νοικοκυριών δεν εγείρει ζητήματα για τη διαφύλαξη της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα”.
Πηγή: capital.gr
