Ταβάνι πιάνουν οι τιμές στην αγορά κατοικίας

Του Νίκου Ρουσάνογλου

Σταθεροποιητικά τόσο σε σχέση με τις τιμές πώλησης όσο και σε ό,τι αφορά τον όγκο των συναλλαγών, προβλέπεται ότι θα κινηθεί η αγορά κατοικίας το επόμενο διάστημα. Αυτό είναι το κεντρικό συμπέρασμα της φετινής έρευνας που πραγματοποίησε η Cerved Υπηρεσίες Ακινήτων αναφορικά με τις τάσεις που θα επικρατήσουν στην κτηματαγορά τους επόμενους μήνες. Στην έρευνα συμμετείχαν συνολικά 508 επαγγελματίες του κλάδου, εκ των οποίων οι 300 ήταν πιστοποιημένοι εκτιμητές και οι 208 σύμβουλοι ακίνητης περιουσίας, εκπροσωπώντας κτηματομεσιτικά γραφεία από όλη την ελληνική επικράτεια.

Το κύριο συμπέρασμα που προκύπτει με βάση τα ευρήματα της έρευνας είναι ότι η ζήτηση για κατοικίες παραμένει ισχυρή, με τους όγκους συναλλαγών να προβλέπεται ότι θα διατηρηθούν σταθεροί ή ελαφρώς αυξημένοι. Η ιδιοκατοίκηση κυριαρχεί ως κύριος σκοπός απόκτησης κατοικίας, ενώ η συμμετοχή των αλλοδαπών αγοραστών συνεχίζει να ενισχύει τη δραστηριότητα σε επιλεγμένες γεωγραφικές περιοχές.

Ωστόσο, οι τιμές, τόσο σε ό,τι αφορά τις πωλήσεις όσο και τις ενοικιάσεις, δείχνουν να εισέρχονται σε φάση επιβράδυνσης των αυξητικών ρυθμών των τελευταίων ετών, διαμορφώνοντας ένα περιβάλλον που χαρακτηρίζεται από σχετική σταθερότητα και συγκρατημένη αισιοδοξία. Ειδικότερα, αναφορικά με τις τιμές πώλησης κατοικιών, 49% των ειδικών προβλέπει σταθεροποιητικές τάσεις, ενώ το 46% αναμένει περαιτέρω αύξηση. Ωστόσο, από αυτούς το 42% θεωρεί ότι η άνοδος δεν θα ξεπεράσει το 5%. Μόνο ένα μικρό ποσοστό, κάτω του 5%, αναμένει μείωση των τιμών. Αντίστοιχη είναι και η εικόνα στην αγορά ενοικίων. Το 47% εκτιμά άνοδο των τιμών μίσθωσης, με την πλειονότητα αυτών να θεωρεί ότι η αύξηση δεν θα υπερβεί το 5%. Οι υπόλοιποι συμμετέχοντες είτε αναμένουν σταθερότητα είτε περιορισμένη πτώση.

Στην ερώτηση σχετικά με τη σχέση προσφοράς και ζήτησης στην αγορά κατοικιών έως τα τέλη του 2025, το 57% των συμμετεχόντων εκτιμά ότι η αγορά χαρακτηρίζεται από πλεόνασμα ζήτησης. Το 30% θεωρεί πως υπάρχει σχετική ισορροπία, ενώ μόλις το 12,8% διαπιστώνει υπεροχή της προσφοράς.

Σε ό,τι αφορά τις προβλέψεις για την εξέλιξη των πωλήσεων, σχεδόν οι μισοί (47,4%) εκτιμούν ότι οι όγκοι θα παραμείνουν σταθεροί μέχρι το τέλος του 2025. Ποσοστό 41% προσδοκά αύξηση, ενώ μόνο το 11,6% προεξοφλεί πτώση στις συναλλαγές.

Αξιοσημείωτο εύρημα αποτελεί η συμμετοχή ξένων αγοραστών και επενδυτών στην αγορά ακινήτων. Το 46,4% των ειδικών εκτιμά ότι οι ξένοι αγοραστές αποτελούν ποσοστό κάτω από το 20% του συνόλου, ενώ το 35,6% πιστεύει ότι ξεπερνούν το 30%. Όμως σύμφωνα με το 90% των ερωτηθέντων που δραστηριοποιούνται στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς το ποσοστό συμμετοχής των αλλοδαπών σε αυτές τις περιοχές υπερβαίνει το 30%, ενώ σε πολλές περιοχές όπως οι Κυκλάδες, τα Επτάνησα, η Χαλκιδική και η Ερμιονίδα υπερβαίνει και το 70% .

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η καταγραφή των κατηγοριών ακινήτων που συγκεντρώνουν τη μεγαλύτερη ζήτηση. Το 64% των ερωτηθέντων απάντησε “διαμερίσματα”, ενώ ακολουθούν οι μονοκατοικίες και μεζονέτες με ποσοστό 19,4%, τα οικόπεδα με 9,3% και οι εξοχικές κατοικίες με 7,6%. Η πλειονότητα των αγοραστών, σύμφωνα με το 61,5% των επαγγελματιών του χώρου, αναζητά κατοικίες για ιδιοκατοίκηση. Το υπόλοιπο 38,5% στρέφεται στην απόκτηση ακινήτων με επενδυτικά χαρακτηριστικά.

Η εικόνα αυτή συμβαδίζει και με την πρόβλεψη της EBA (European Banking Authority), ενός ανεξάρτητου φορέα εποπτείας της υγείας του ευρωπαϊκού χρηματοπιστωτικού συστήματος. Σύμφωνα με αυτήν, το 2025 οι τιμές πώλησης κατοικιών πανελλαδικά αναμένεται να αυξηθούν κατά 4,4%. Εφόσον επιβεβαιωθεί η πρόβλεψη αυτή, θα πρόκειται για μια σημαντική αποκλιμάκωση του ετήσιου ρυθμού ανόδου, κατά σχεδόν 50% έναντι του 2024, όταν με βάση τα στοιχεία των δεικτών της ΤτΕ, η αύξηση διαμορφώθηκε σε 8,7% κατά μέσο όρο. Μάλιστα, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΒΑ, συνολικά την τριετία 2025-2027 η μέση ετήσια αύξηση δεν θα ξεπεράσει το 3,4%, δηλαδή λίγο πάνω από τον πληθωρισμό, σε μια περαιτέρω ένδειξη σταθεροποίησης των τιμών πώλησης κατοικιών, μετά την αλματώδη ανάπτυξη της περιόδου 2022-2024. Ειδικότερα, το 2023 οι τιμές αυξήθηκαν κατά 13,9% και πέρυσι κατά 8,7%, ενώ το 2022 είχαν αυξηθεί κατά 11,1%, με αποτέλεσμα ο μέσος ετήσιος ρυθμός της εν λόγω τριετίας να διαμορφωθεί σε 11,2%.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2024, η πανελλαδική αύξηση των τιμών δεν ξεπέρασε το 6,6%, ενώ στις αρχές του έτους άγγιζε το 10,8%. Αντίστοιχα, στην Αττική, κατά τους τελευταίους τρεις μήνες, η ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε σε 6,2% και 8,2% συνολικά στο έτος, δηλαδή χαμηλότερα του πανελλαδικού μέσου όρου. Σε ό,τι αφορά τα νεόδμητα ακίνητα, η πανελλαδική αύξηση κατά το τέταρτο τρίμηνο ήταν 9,1% και 10,1% συνολικά στο έτος, έναντι 12,9% το 2023. Αισθητά μικρότερη αύξηση κατέγραψαν οι τιμές των μεταχειρισμένων κατοικιών, καθώς η αύξηση κατά το τέταρτο τρίμηνο περιορίστηκε σε μόλις 4,9%, από 7,1% το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο και 7,8% συνολικά το 2024, τη στιγμή, που το 2023 οι τιμές τους είχαν αυξηθεί με σχεδόν διπλάσιο ρυθμό 14,5%.

Πάντως, με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνει η Τράπεζα της Ελλάδος για την τραπεζική χρηματοδότηση, το συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων αυξήθηκε κατά 20,4% το 2024, αλλά συνεχίζει να παραμένει σε χαμηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα, ενώ το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων μειώθηκε κατά 2,6%. Τέλος, σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων (δ΄ τρίμηνο 2024), παρατηρείται επί σχεδόν τρία έτη μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων (με εξαίρεση το β΄ τρίμηνο του 2023) λόγω, μεταξύ άλλων, του επιπέδου των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων.

Στην ετήσια έκθεσή της η ΤτΕ ανέφερε ότι “ειδικότερα για την αγορά κατοικίας, και ιδίως της επενδυτικής κατοικίας υψηλών προδιαγραφών, αλλά και της ειδικής χρήσης και εξυπηρετούμενης (serviced) κατοικίας, οι προσδοκίες παραμένουν ιδιαίτερα θετικές. Η αύξηση ωστόσο των τιμών των κατοικιών, με υψηλούς ρυθμούς, τα τελευταία έτη έχει αρνητική επίδραση στην οικονομική προσιτότητα της κατοικίας για τα νοικοκυριά μεσαίων και χαμηλότερων εισοδημάτων. Η επίλυση του στεγαστικού προβλήματος απαιτεί περαιτέρω παρεμβάσεις προς την κατεύθυνση της απλοποίησης και επιτάχυνσης των διαδικασιών που σχετίζονται με τις αγοραπωλησίες και την ανάπτυξη ακινήτων, αλλά και λύσεις οι οποίες, μέσα από έναν εθνικό στρατηγικό σχεδιασμό, θα στοχεύουν στην οικονομική και επιχειρηματική ενίσχυση της περιφέρειας, στην αποσυμφόρηση των μητροπολιτικών κέντρων και στη διασφάλιση καλύτερης διασποράς της ζήτησης για κατοικία στο σύνολο της χώρας”.