Του Νίκου Ρουσάνογλου
Κάμψη που θα κινηθεί πέριξ του 5% αναμένεται να σημειωθεί στα προσφερόμενα ποσοστά των αντιπαροχών, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, τη στιγμή που ήδη παρατηρείται επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου των αξιών, σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Παρότι από την κατάργηση των “μπόνους”, οι απώλειες της δομήσιμης επιφάνειας είναι της τάξεως του 20% – 25%, στην αγορά εκτιμούν ότι δεν θα είναι εύκολο να περάσουν μεγάλες μειώσεις στις αξίες της γης και τα ποσοστά της αντιπαροχής, δεδομένης της έλλειψης προσφοράς οικοπέδων, αλλά και της διατήρησης των τιμών πώλησης νεόδμητων κατοικιών σε υψηλό επίπεδο, ενδεχομένως και ακόμα υψηλότερο τους επόμενους μήνες, καθώς θα περιοριστεί κι άλλο η προσφορά.
Αυτές είναι οι βασικές εκτιμήσεις στελεχών της αγοράς ακινήτων, που σπεύδουν πάντως να σημειώσουν ότι ακόμα και η σταθεροποίηση των αξιών των οικοπέδων συνιστά μια σημαντική εξέλιξη, λαμβάνοντας υπόψη ότι μέχρι και πέρσι, καταγράφονταν ετήσιες αυξήσεις με διψήφια ποσοστά και πλέον οι τιμές βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο της τελευταίας δεκαετίας. Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Αξιών Οικοπέδων που επιμελείται σε ετήσια βάση, η Geoaxis, εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών, κατά το φετινό δεύτερο τρίμηνο, η ετήσια αύξηση σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2024, αγγίζει το 5,6%, ενώ συγκριτικά με το 2023, διαμορφώνεται σε 15%. Ωστόσο, το 2024, η ετήσια άνοδος των τιμών των οικοπέδων στις πέντε αντιπροσωπευτικές περιοχές που εξετάζει και παρακολουθεί η εταιρεία, είχε φτάσει στο 9%, ούσα σχεδόν διπλάσια σε σχέση με φέτος.
Σε επίπεδο δεκαετίας (2016-2025), η μέση αύξηση των τιμών των οικοπέδων διαμορφώνεται σε 40,25%. Την μεγαλύτερη άνοδο με 46% καταγράφει η περιοχή των Αμπελοκήπων και την μικρότερη με 35,4% το Περιστέρι. Αξίζει να σημειωθεί ότι οι τιμές των οικοπέδων στην Αττική δεν μειώθηκαν ιδιαίτερα κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης, παρά την μειωμένη ζήτηση. Ωστόσο, μετά την πρόσφατη εξέλιξη με το ΝΟΚ, η Geoaxis εκτιμά ότι “άνοδος των αξιών οικοπέδων αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση, προδικάζοντας ίσως την κορύφωση του κύκλου. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την ζήτηση γης, άρα και την οικοδομική δραστηριότητα”.
Όσον αφορά στα ποσοστά των αντιπαροχών, ο κ. Γιάννης Ξυλάς, επικεφαλής της Geoaxis επισημαίνει ότι “οι αποφάσεις του ΣτΕ έχουν παγώσει συμφωνίες που είχαν κλειστεί εδώ και μήνες, ενώ η αγορά αναμένει συμπίεση έως και 5% στα μελλοντικά ποσοστά αντιπαροχών εάν δεν επανέλθει το σύστημα των bonus”. Ακόμα κι έτσι βέβαια, τα υφιστάμενα ποσοστά ανά περιοχή είναι αισθητά χαμηλότερα σε σχέση με την περίοδο πριν την οικονομική κρίση και ιδίως πριν το 2006. Υπενθυμίζεται ότι μετά την επιβολή ΦΠΑ 24% στα ακίνητα από τις αρχές του 2006 (και μέχρι την αναστολή που ξεκίνησε να εφαρμόζεται τα τελευταία χρόνια), τα ποσοστά της αντιπαροχής υποχώρησαν σημαντικά, λόγω του ότι αυξήθηκε το συνολικό κόστος για ανέγερση ακινήτων. Σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς, ένας οικοπεδούχος σήμερα θα λάβει ως αντάλλαγμα, περίπου ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο (για οικόπεδο τουλάχιστον ενός στρέμματος). Αξίζει να σημειωθεί π.χ. ότι στις περισσότερες περιοχές της έρευνας της Geoaxis, το μέσο ποσοστό της αντιπαροχής ξεπερνούσε το 50% (μέχρι και 56% στο Π. Φάληρο), έχοντας καταγράψει σημαντική μείωση έκτοτε. Παράλληλα, όπως φάνηκε, η αναστολή του ΦΠΑ δεν διαφοροποίησε τα δεδομένα στην αγορά.
Κάπως έτσι, σήμερα το ποσοστό της αντιπαροχής στο Μαρούσι διαμορφώνεται σε 32 – 43% και ενδέχεται να υποχωρήσει στο 38%, ενώ στους Αμπελόκηπους από το 33-40% είναι πιθανό να μειωθεί στο 32-35%. Στο Περιστέρι, το σημερινό ποσοστό αντιπαροχής ανέρχεται έως το 40%, αλλά ενδέχεται να περιοριστεί σε έως 37%. Στον Χολαργό, το υφιστάμενο ποσοστό προβλέπεται να μειωθεί από το 32-40% στο 30-35% και στο Π. Φάληρο από το 35-45% στο 33-40%.
Σε κάθε περίπτωση, οι όποιες εξελίξεις στο “μέτωπο” των τιμών δεν θα λάβουν χώρα, προτού ξεκαθαρίσει το τοπίο σχετικά με το ισχύει και τι όχι με τις οικοδομικές άδειες, μετά την απόφαση του ΣτΕ. Η ρύθμιση του Υπ. Περιβάλλοντος αναμένεται εντός των προσεχών ημερών.
Πηγή: capital.gr
