Ακίνητα: Ποιες τρεις κατηγορίες ιδιοκτητών θίγονται –

Τα πάνω κάτω έχει φέρει στις ζωές χιλιάδων ιδιοκτητών το νέο Προεδρικό Διάταγμα με το οποίο αλλάζουν τα όρια σε πάνω από 10.000 οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων.

Τα ερωτήματα πολλά, τόσο μεταξύ των ιδιοκτητών που πρόλαβαν και έχτισαν στις επεκτάσεις που καθορίστηκαν ως εντός οικισμού από τους νομάρχες – μετά το 1983 –, όσο και μεταξύ αυτών που είτε έχουν προχωρήσει σε αγορά οικοπέδου αλλά δεν έχουν – αυτή τη στιγμή – την οικονομική δυνατότητα να χτίσουν, είτε αγόρασαν μια έκταση με σκοπό να την εκμεταλλευτούν στο μέλλον τα παιδιά τους.

Αν και τα μέτρα δεν εφαρμόζονται από τη μια στιγμή στην άλλη, εντούτοις επικρατεί ανασφάλεια μεταξύ των ιδιοκτητών, αφού με την αλλαγή της οριοθέτησης των οικισμών εντός σχεδίου ιδιοκτησίες μετατρέπονται σε εκτός σχεδίου, συνεπώς άνευ οικοδομησιμότητας, με αποτέλεσμα την πλήρη απαξίωσή τους.

«ΤΑ ΝΕΑ», με τη βοήθεια της τοπογράφου-πολεοδόμου Γραμματής Μπακλατσή, παρουσιάζουν μέσα από 10+1 ερωτήσεις –  απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους όσοι διαθέτουν ακίνητα ή είναι σε διαδικασία απόκτησης ακινήτων στους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων.

Ποιοι θίγονται από την εφαρμογή του νέου ΠΔ;

Με τα έως τώρα δεδομένα, τρεις είναι οι κατηγορίες των θιγομένων. Ειδικότερα:

Στην 1η κατηγορία ανήκουν όσοι ιδιοκτήτες έχουν χτίσει μέσα σε ακίνητα που θα πάψουν να λογίζονται ως εντός οικισμού. Οι ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων είναι πιθανόν να καταστούν έρμαια κάθε καταγγελίας…

Στη 2η κατηγορία ανήκουν όσοι δεν πρόλαβαν να χτίσουν, και τώρα, με τις νέες ρυθμίσεις το ακίνητό τους χάνει την οικοδομησιμότητά του.

Στην 3η κατηγορία ανήκουν όσοι δεν έχουν σήμερα χρήματα για να βγάλουν μέσα στα επόμενα 2-3 χρόνια οικοδομική άδεια και να κατοχυρώσουν το δικαίωμα δόμησης που έχουν μέχρι να γίνουν Προεδρικά Διατάγματα τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια.

Ισχύει ότι δεν θίγονται όσοι πρόλαβαν και έχτισαν στις επεκτάσεις που καθορίστηκαν ως εντός σχεδίου από τους νομάρχες, μετά το 1983 και μέχρι σήμερα;

Από τη στιγμή που βγήκαν άκυρες οι αποφάσεις των νομαρχών δεν προστατεύονται ρητά και όλες οι οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί βάσει αυτών των αποφάσεων. Αρα, αν κάποιος προσφύγει στα αρμόδια δικαστήρια και προσβάλει μία οικοδομική άδεια, π.χ. του γείτονα, που έχει εκδοθεί εντός επέκτασης οικισμού, τότε υπάρχει πολύ μεγάλη πιθανότητα να κριθεί άκυρη η οικοδομική άδεια.

Αν μια οικοδομική άδεια βγει άκυρη, μπορεί η Πολεοδομία να την ανακαλέσει;

Σύμφωνα με γενική αρχή του Διοικητικού Δικαίου, που διέπει την ανάκληση των διοικητικών πράξεων – και ισχύει και για την ανάκληση των οικοδομικών αδειών –, δεν επιτρέπεται η Διοίκηση να ανακαλεί διοικητικές πράξεις, έστω και αν αυτές είναι παράνομες, μετά την πάροδο εύλογου χρόνου από την έκδοσή τους, εάν έχει δημιουργηθεί υπέρ των διοικουμένων πραγματική κατάσταση δεκτική έννομης προστασίας.

Υπάρχει κάποια εξαίρεση;

Ναι, η ανάκληση είναι επιτρεπτή, χωρίς χρονικό περιορισμό, όταν κατά την ειδικώς αιτιολογημένη κρίση της αρμόδιας Αρχής συντρέχουν λόγοι δημοσίου συμφέροντος ή η έκδοση της παρανόμου πράξεως προκλήθηκε από δόλια ενέργεια του διοικουμένου.

Μπορεί να γίνει αναθεώρηση άδειας σε κτίσμα που τώρα βρίσκεται εκτός οικισμού;

Επιτρέπεται η ενημέρωση και η αναθεώρηση οικοδομικών αδειών σε ισχύ ή και για παράταση ισχύος, καθώς και η έκδοση έγκρισης εργασιών μικρής κλίμακας, σύμφωνα με τους όρους δόμησης που χορηγήθηκε η άδεια.

Μετά τη δημοσίευση του ΠΔ οριοθέτησης, οι οικοδομικές άδειες σε ισχύ, εκτελούνται και επιτρέπεται να αναθεωρούνται μέσα στον χρόνο ισχύος τους, σύμφωνα με τις προϊσχύουσες διατάξεις, μόνο στις περιπτώσεις που δεν επέρχεται αύξηση του συντελεστή δόμησης που προβλέπεται από την οικοδομική άδεια ή του συντελεστή κατ’ όγκο εκμετάλλευσης ή αλλαγή χρήσης του κτιρίου, εφόσον η αλλαγή χρήσης αντίκειται στις διατάξεις που ισχύουν κατά τον χρόνο της αναθεώρησης.

Μετά τη λήξη της ισχύος τους, οι οικοδομικές άδειες επιτρέπεται να αναθεωρούνται σύμφωνα με τις προϊσχύουσες διατάξεις, για το τμήμα του κτιρίου στο οποίο έχει περατωθεί μέσα στον χρόνο ισχύος τους ο φέρων οργανισμός. Για το υπόλοιπο τμήμα του κτιρίου, η αναθεώρηση γίνεται με τους νέους όρους δόμησης.

Μπορεί να γίνει προσθήκη σε κατοικία που δεν εξάντλησε τον συντελεστή δόμησης και τώρα βρίσκεται εκτός οικισμού;

Όχι. Κάθε μεταγενέστερη προσθήκη γίνεται με τους νέους όρους και περιορισμούς δόμησης, και επομένως, αν με τη νέα οριοθέτηση το ακίνητο βρίσκεται εκτός ορίων οικισμού, τότε υπάγεται στις διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης που σημαίνει ελάχιστο εμβαδό 4.000 τετραγωνικών μέτρων, πρόσωπο 25 μέτρα σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο και μέγιστη δόμηση 186 τετραγωνικών μέτρων για τα γήπεδα με εμβαδό 4.000 τετραγωνικών μέτρων.

Τι ισχύει για τα οικόπεδα που δεν πληρούν τις νέες πολεοδομικές διατάξεις;

Αυτά τα οικόπεδα, όταν θα γίνουν ΠΔ τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, θα λογίζονται ως μη άρτια και οικοδομήσιμα κι ας έχουν μέσα νόμιμο κτίσμα.

Να τρέξει τώρα ένας ιδιοκτήτης να προλάβει να βγάλει οικοδομική άδεια για κατοικία στο οικόπεδό του πριν αρχίσουν να εφαρμόζονται τα προβλεπόμενα από το ΠΔ μέτρα;

Πραγματικά αυτό είναι ένα δίλημμα: με βάση τα όσα προβλέπονται και μέχρι να γίνει ΠΔ το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο του οικισμού, έπειτα από 2-3 χρόνια επιτρέπεται στις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης να προβαίνουν στην έκδοση οικοδομικών αδειών με το παλιό καθεστώς.

Επομένως μπορεί να προλάβετε το δικαίωμα της δόμησης, όμως ελλοχεύει ο κίνδυνος αν προσβληθεί η σχετική οικοδομική άδεια, να κριθεί άκυρη και να μπείτε σε νομικές και πολεοδομικές περιπέτειες.

Ιδιοκτήτης αγόρασε πρόσφατα ένα οικόπεδο – πληρώνοντας φόρους για άρτιο και οικοδομήσιμο οικόπεδο – προκειμένου να χτίσουν στο μέλλον τα παιδιά του. Τώρα, με βάση τα νέα μέτρα βγαίνει εκτός ορίων οικισμού. Μπορεί αυτός ο ιδιοκτήτης να ζητήσει την ακύρωση του συμβολαίου;

Από τη στιγμή που ο μηχανικός στη δήλωση του ν. 651/77 που επισυνάπτεται επί του τοπογραφικού διαγράμματος της πώλησης δηλώνει ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο, σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις, είναι δύσκολο ο προαναφερόμενος ιδιοκτήτης να ανατρέψει την αγοραπωλησία και να ζητήσει πίσω το τίμημα που κατέβαλε. Θα πρέπει να εξετάσει αν οι παραδοχές που έγιναν και οι προϋποθέσεις που ελήφθησαν από τον μηχανικό τού εξασφάλιζαν την ισχύ της δήλωσής του.

Πώς μπορεί κάποιος να μάθει τι είναι συνεκτικό, τι διάσπαρτο και τι αραιοδομημένο τμήμα σε έναν οικισμό, προκειμένου να δει τι γίνεται με το οικόπεδό του;

Σε ένα οικιστικό σύνολο που αναφέρεται σε απογραφή προ της 14ης/3/1983 με πληθυσμό έως και 2.000 κατοίκους υπάρχουν τα εξής τμήματα:

i) Το συνεκτικό τμήμα οικισμού: είναι το τμήμα που αποτελείται από τουλάχιστον 10 οικοδομές, οι οποίες απέχουν μεταξύ τους ανά δύο απόσταση έως 40 μέτρων.

ii) Το διάσπαρτο τμήμα οικισμού: είναι το τμήμα που αποτελείται από τουλάχιστον 10 οικοδομές, οι οποίες απέχουν μεταξύ τους ανά δύο απόσταση έως 80 μέτρα.

iii) Το ανοικοδομημένο τμήμα οικισμού: είναι το τμήμα αραιότερης δόμησης, το οποίο συνέχεται με το συνεκτικό ή και το διάσπαρτο τμήμα, με επαρκή αριθμό οικοδομών σε μικρή απόσταση μεταξύ τους και συναποτελεί, με το συνεκτικό ή και διάσπαρτο τμήμα του οικισμού, τον διαμορφωμένο πολεοδομικό ιστό του.

Πώς καταλαβαίνει κάποιος αν βρίσκεται εντός οικισμού;

Θα πρέπει να απευθυνθεί σε έναν μηχανικό ο οποίος για τον συγκεκριμένο οικισμό όπου βρίσκεται το ακίνητο θα βρει και θα συνεκτιμήσει τα εξής στοιχεία:

– αεροφωτογραφίες κατά το δυνατόν εγγύτερες στο 1923, εφόσον υφίστανται, άλλως ιστορικοί ορθοφωτοχάρτες της περιόδου 1945-1960

– τοπογραφικά διαγράμματα της Γεωγραφικής Υπηρεσίας του Στρατού (ΓΥΣ) σε κλίμακα 1:5.000

– επικουρικά, τίτλοι ιδιοκτησίας μαζί με λοιπά στοιχεία

– παλαιότερες πράξεις της Διοίκησης περί καθορισμού του ορίου του οικισμού σύμφωνα με τις εκάστοτε ισχύουσες διατάξεις, καταχωρισμένες στο αρχείο της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης (ΥΔΟΜ) ή άλλων συναρμόδιων Υπηρεσιών, καθώς και οποιαδήποτε διαπιστωτική πράξη σχετική με το όριο του οικισμού

– αεροφωτογραφίες κατά το δυνατόν εγγύτερες στη 14η/3/1983, καθώς και άλλο χαρτογραφικό υλικό

– κάθε σχετική προγενέστερη διοικητική πράξη, γνωμοδοτήσεις και έγγραφα στοιχεία των αρμόδιων Υπηρεσιών.

Έτσι, με βάση τα προαναφερόμενα στοιχεία και τις αεροφωτογραφίες, θα προσδιορίσει στο περίπου αν το ακίνητο βρίσκεται μέσα στο συνεκτικό, διάσπαρτο ή αραιοδομημένο τμήμα του οικισμού και αν αλλάζει η αρτιότητα και η οικοδομησιμότητά του, καθώς επίσης αν θα βρίσκεται (όταν γίνει ΠΔ το Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο) εκτός σχεδίου.

Premium έκδοση ΤΑ ΝΕΑ