Αγορά κατοικίας: Γιατί γίνεται λιγότερο προσιτή – Ανάλυση της Eurobank –

Η άνοδος των τιμών στην αγορά κατοικίας, η οποία είναι ταχύτερη σε σχέση με τη βελτίωση των εισοδημάτων, έχει επιδεινώσει την προσιτότητά τους, η οποία ωστόσο παραμένει καλύτερη σε σχέση με την προκρίσης περίοδο και συγκρίσιμη -αν και λίγο μικρότερη- με την αντίστοιχη στις άλλες χώρες της ευρωζώνης, όπως εκτιμά σε ανάλυσή της η Eurobank.

Εντούτοις, η επιδείνωσή της συνιστά πηγή ανησυχίας καθόσον αποτελεί φαινόμενο με σημαντικές οικονο-μικές, αλλά και κοινωνικές επιπτώσεις, ειδικότερα σε συνδυασμό με τη σημαντική αύξηση του κόστους διαβίωσης την τελευταία τριετία.

Η αντιμετώπιση του προβλήματος θα απαιτήσει συνδυασμό μέτρων, κυρίως από την πλευρά της προσφοράς, για την αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών, πιθανώς σε συνδυασμό με περιορισμούς στη χρήση οικιστικών ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς

Η βασική αιτία εντοπίζεται στη στενότητα της προσφοράς κατοικιών, η οποία έχει ως αποτέλεσμα οι τιμές τους να καθορίζεται από την αυξημένη –εγχώρια και διεθνή- ζήτηση.

Παράδοξο αποτελεί το γεγονός ότι η αύξηση των αγοραπωλησιών δε συνοδεύεται από αύξηση της στεγαστικής πίστης, παρά την αυξημένη διάθεση –και δυνατότητα- των τραπεζών να τις χρηματοδοτήσουν.

Η αντιμετώπιση του προβλήματος θα απαιτήσει συνδυασμό μέτρων, κυρίως από την πλευρά της προσφοράς, για την αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών, πιθανώς σε συνδυασμό με περιορισμούς στη χρήση οικιστικών ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς σε περιπτώσεις που οι αρνητικές εξωτερικότητες αυτών των δραστηριοτήτων υπερβαίνουν τη θετική συμβολή.

Κίνητρο για αύξηση κατασκευσαστικής δραστηριότητας

Η ισχυρή αύξηση των τιμών των κατοικιών των τελευταίων ετών, παρέχει κίνητρο για την αύξηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας. Ωστόσο, η επιδείνωση της προσιτότητας των κατοικιών, παρόλο που παραμένει σε επίπεδα συγκρίσιμα με αυτά της ευρωζώνης, συνιστά πηγή ανησυχίας, κα-θόσον αποτελεί φαινόμενο με σημαντικές οικονομικές και κοινωνικές επιπτώσεις. Οι περιορισμοί στο παραγωγικό δυναμικό του κατασκευαστικού τομέα, σημαίνουν ότι η συμφόρηση στην προσφορά θα χρειαστεί χρόνο για να αντιμετωπιστεί. Όμως, δεδομένου ότι πρόκειται για ένα πρόβλημα υστέρησης της προσφοράς, πολιτι-κές που ενισχύουν τη ζήτηση ενδέχεται να αυξήσουν περαιτέρω τις τιμές. Επομένως, τα μέτρα που είναι εστιασμένα στην πλευρά της προσφοράς είναι πιθανόν ότι θα είναι αποτελεσματικότερα.

Σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα, είναι αναγκαίες πολιτικές που αυξάνουν την ελκυστικότητα της χώρας ως τόπου διεξαγωγής επενδύσεων εν γένει, συμπερι-λαμβανομένων στον κατασκευαστικό τομέα, μέσω διαρθρωτικών μεταρρυθμίσεων. Σημαντική τέτοια μεταρρύθμιση είναι η ολοκλήρωση του Κτηματο-λογίου και των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων, με σταδιακό περιορισμό της χύδην δόμησης και, αντίστροφα, επέκταση των οικισμών οργανωμένα εκεί που η ανάλυση καταδεικνύει ότι υπάρχουν μόνιμες οικιστικές ανάγκες. Αυτό είναι αναγκαίο ώστε να εί-ναι σαφές σε όλους τους ενδιαφερόμενους πού μπορούν, να χτίσουν, με ποιους όρους και για ποιες χρήσεις, χωρίς «μεταβατικές» ή βραχυπρό-θεσμες διευθετήσεις.

Τέτοιες ρυθμίσεις χαρακτηρίζονται πολλές φορές από νομικά προ-βλήματα και συχνά καταπέφτουν στο ΣτΕ ως ασύμβατες με τη βασική προστασία του –φυσικού και αστικού- περιβάλλοντος και της αειφορίας. Εξίσου σημαντικό είναι οι παραπάνω μεταρρυθμίσεις να συνοδεύονται από δράσεις που να ενισχύουν την αποκέντρωση και την περι-φερειακή ανάπτυξη έτσι ώστε να υπάρξει αποσυμπίεση της ζήτησης για κατοικίες στα πολύ μεγάλα αστικά κέντρα και ειδικότερα στην Αττική. Επιπλέον, είναι αναγκαίο να τονωθεί η αποταμίευση, ιδίως των νοικοκυριών, τα οποία ακόμη και σήμερα έχουν πολύ χαμηλά ή και αρνητικά ποσοστά αποταμίευσης, ώστε να εξευρεθούν εγχώριοι πόροι για την περαιτέρω αύξηση των επενδύσεων συνολικά.

Αυτό είναι αναγκαίο έτσι ώστε να περιοριστεί σταδιακά η εξάρτηση του ΑΕΠ από την ιδιωτική κατανάλωση χωρίς η τελευταία να χρειαστεί να μειωθεί. Τέλος, στον πολύ μακροπρόθεσμο ορίζοντα, η αντιμετώπιση του στεγαστικού ζητήματος είναι αναγκαία συνιστώσα ώστε να αντιμετωπιστεί αποτελεσματικά η δημογραφική γήρανση, η οποία αποτελεί υπαρξιακή απειλή για τη χώρα. Αν αυτό δεν κατορθωθεί, η κατασκευή μεγάλου αριθμού κατοικιών αργότερα δεν θα έχει νόημα καθότι θα απευθύνεται σε ένα μειούμενο πληθυσμό.

Σε πιο βραχυχρόνιο ορίζοντα, μέτρα που μπορούν να εφαρμοστούν σχετικά πιο άμεσα περιλαμβά-νουν τη μείωση της γραφειοκρατίας, φυσικής και ηλεκτρονικής, στις μεταβιβάσεις και τις εκποιήσεις ακινήτων και την άρση των καθυστερήσεων και των θεσμικών αναποτελεσματικοτήτων στην εκποίηση των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων (NPEs) και μεσοπρόθεσμα την επιτάχυνση της απονομής δικαιοσύνης.

Επίσης, η ολοκλήρωση του ηλεκτρονικού μητρώου ταυτότητας κτηρίου, αν εφαρμοστεί λελογισμένα, δύναται να διευκολύνει τις συναλλαγές και να αυξήσει τη ρευστότητα στην αγορά ακινήτων (αν και βραχυπρόθεσμα θα δη-μιουργεί επιπρόσθετες καθυστερήσεις και γραφειοκρατία), ενώ η εισαγωγή του θεσμού της κοινωνικής κατοικίας, ειδικά μέσω συμβάσεων του δημόσιου με τον ιδιωτικό τομέα, μπορεί να ενισχύ-σει την προσφορά κατοικιών και να ελαφρύνει το οικονομικό βάρος της στέγασης για τα μεσαία και τα χαμηλότερα στρώματα. Επιπλέον, η θέσπιση περιορισμών στη ζήτηση από το εξωτερικό και στη χρήση οικιστικών ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς μπορεί να αποδειχθούν απαραίτητοι όταν οι αρνητικές εξωτερικότητες αυτών των δραστηριο-τήτων υπερβαίνουν τη θετική συμβολή.